Жилищный кодекс – инструкция к применению

Уважаемые читатели! Сегодня мы завершаем публикацию подготовленного Камчатским областным судом официального «Обзора судебной практики применения судами Камчатской области Жилищного кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданских дел после 1 марта 2005 года». В обзоре содержатся согласованные с Верховным судом РФ ответы на некоторые неясные и спорные вопросы в сфере жилищного права.
С уважением, ваш адвокат Александр МолоховОкончание. Начало в №№ 27 и 28

Сначала разведитесь

Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника-супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между супругами отсутствует, но возник жилищный спор?
Частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители.
Поскольку данная норма относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно.

Вспомним РСФСР

Применяются ли положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в случае, если семейные отношения с собственником жилого помещения прекращены до введения в действие Жилищного кодекса РФ, поскольку до 1 марта 2005 года действовали нормы Жилищного кодекса РСФСР? А согласно им право на пользование жилым помещением за бывшим членом семьи собственника сохранялось (ст. 127 ЖК РСФСР)?
Статья 127 ЖК РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.
Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, которая регулирует отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, предусматривает следующее. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
При этом положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.
Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется тот закон, который действует в настоящее время, т. е. применению подлежат положения Жилищного кодекса Российской Федерации (независимо от того, когда были прекращены семейные отношения).
Исходя из изложенного, положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Порядок ни при чем

Должен ли, если суд сохранил право пользования жилым помещением, учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него (например, по требованию собственника)? Может ли собственник выделить жилое помещение по своему усмотрению?
Часть 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что, при наличии определенных обстоятельств, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, на основании решения суда может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом его семьи.
Из положений данной нормы следует: если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением.

Если вам отказали

В каком порядке могут быть оспорены решения органов местного самоуправления об отказе принять на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Часть 3 статьи 54 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что решение об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.
В соответствии с частью 3 статьи 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан.
Исходя из положений статьи 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Статья 247 ГПК РФ содержит общие положения, которые распространяются на все дела, возникающие из публичных правоотношений. Сюда относится, в частности, оспаривание решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Предусмотрено, что при наличии спора о праве поданное гражданином заявление должно рассматриваться в порядке искового производства, а не по правилам главы 25 ГПК РФ.
На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли, следовательно, данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспоривает действия органа местного самоуправления.
Вывод? Решения органов местного самоуправления об отказе принять на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ.

Суд да дело

Можно ли в судебном порядке признавать право собственности на жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, в том случае, если имеется распоряжение о передаче указанных жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам оно не исполняется?
В соответствии со статьей 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.
Статья 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.
По смыслу указанного выше закона право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
В том случае, если есть распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность (однако по каким-либо причинам они не переданы), граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения. Это, соответственно, нарушает положения статьи 35 Конституции РФ и статьи 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права.
В соответствии со статьей 8 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. То есть подать исковое заявление о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Согласно статьям 17 и 28 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Можно сделать следующий вывод. Если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года, фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке. Оно, это право, должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.

Можно «вернуть»

Могут ли граждане, не относящиеся к категории малоимущих, до 1 января 2007 года передать в государственную или муниципальную собственность принадлежащие им на праве собственности жилые помещения?
Статьей 20 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность.
Заглянем также в статью 9.1 закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Она гласит, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
Данная норма утратит силу с 1 января 2007 года (пункт 2 статьи 2 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ).
Следовательно, закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставляет всем гражданам независимо от их имущественного положения до 1 января 2007 года реализовать свое право на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную и муниципальную собственность.
Можно сделать вывод о том, что положения статьи 9.1 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не могут быть ограничены статьей 20 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Таким образом, граждане, не относящиеся к категории малоимущих, вправе до 1 января 2007 года передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности.

Сначала – зарегистрировать

Согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений? Обязательно ли их выселение до торгов или они могут проживать до момента проведения торгов?
В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, моментом возникновения прав нового собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение прекращаются с момента госрегистрации прав нового собственника на указанное имущество.
Вывод такой: до момента госрегистрации прав на жилое помещение нового собственника (в том числе на момент проведения торгов), предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него.