Лучший аргумент – Жилищный кодекс России
«Мать приватизировала квартиру в 1992 году, когда я училась во втором классе, и в этом процессе, разумеется, не участвовала. Объясните, пожалуйста, могу ли я сейчас приватизировать каким-либо образом квартиру (правда, мама категорически против)? Ведь свое право я еще не использовала. Или новый Жилищный кодекс не позволит мне этого?
Алена Передерий».– Прежде всего, необходимо отметить, что вопросы приватизации жилищного фонда до 1 января 2007 года регламентируются не Жилищным кодексом РФ, а законом РФ от 04.07.1991 г.
№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно действующей редакции ст. 7 этого закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений (или предприятием, учреждением) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. В договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением.
Лишь с 1993 года (с момента внесения соответствующих поправок в закон, о котором идет речь) несовершеннолетнюю дочь при приватизации квартиры следовало обязательно включать в договор передачи жилого помещения в собственность.
В соответствии со ст. 11 закона каждый гражданин России имеет право только один раз приобрести в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения после его приватизации, сохраняют право (после достижения ими совершеннолетия) на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
То есть у несовершеннолетних фактически существует возможность поучаствовать в приватизации дважды: первый раз, когда их вписывают в договор передачи жилого помещения в собственность, а второй – по достижении совершеннолетия. Хотелось бы только напомнить, что приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст. 1 названного закона).
В общем, если ребенок участвовал в приватизации, а по достижении совершеннолетия занимает уже другое помещение, то он в соответствии с законом имеет право на его приватизацию, независимо от желания других лиц.
Не лишним, наверное, будет напоминание о том, что согласно ст. 2 закона № 1541-1 граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных упомянутым законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Таким образом, приватизированная квартира становится собственностью одного или нескольких лиц, участвовавших в ее приватизации. Следовательно, некорректно, с точки зрения закона, ставить вопрос о приватизации уже приватизированной квартиры.
Пригрозите судебным приставом
«Мы купили квартиру, но никак не можем переехать. Документы о собственности стороны уже получили. Но прежние хозяева оттягивают переезд (все сроки уже вышли), аргументируя это плохим состоянием здоровья. В ответ на наши настойчивые требования они грозят запереть квартиру и уехать на месяц отдыхать. Какие у меня есть реальные рычаги воздействия на людей, не соблюдающих ими же подписанных договоров? И вправе ли я требовать с них материальную компенсацию?
Андрей Д.».
– Основной специальной нормой, посвященной защите прав собственника, является статья 301 Гражданского кодекса РФ, в которой сказано, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. А статья 303 кодекса посвящена расчетам при возврате имущества из незаконного владения. В ней говорится, что при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Руководствуясь положениями данных статей, можете для начала обратиться в милицию, а затем в суд для того, чтобы выдворить бывших хозяев из квартиры.
А собственники ли вы?
«Мама и я проживаем в комнате (13,8 кв. м) трехкомнатной коммунальной квартиры. Стоим на очереди с 1988 г. В 1995 году умер папа. В жилотделе мне сказали: после смерти отца у вас улучшились жилищные условия. В 2001 году соседка (моя тетя) получила инвалидность. И в течение двух лет ей и ее сыну предоставили 4-комнатную квартиру. Через год она ее продала и купила 1-комнатную и 2-комнатную (для своей снохи). В оставшихся двух комнатах коммуналки живет дочь моей тетки. В 2005 году тетя опять регистрируется по нашему адресу и пытается продать две оставшиеся комнаты. Мы с матерью написали заявление в жилищный отдел с просьбой помочь выкупить хоть одну из этих комнат (у нас субсидия – 90%). Но – ни ответа, ни привета. На что мы с матерью можем рассчитывать?
Сергей Ковалишин».
– Прежде всего, согласно федеральному закону «Об обращениях граждан…» от 02.05.2006 г. вы имеете право получить письменный мотивированный ответ на свое обращение в органы государственной власти в месячный срок, можете обжаловать в суде как сам ответ, так и бездействие государственных органов, наконец, обязать их по суду предоставить вам ответ по существу.
Распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики (ныне Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) от 30 сентября 1999 г. № 119 установлен следующий порядок рассмотрения дел о выкупе свободных (освобождающихся) комнат и расселения коммунальных квартир с использованием безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья: граждане представляют в ГУП «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий» пакет документов очередников, проживающих в коммунальных квартирах, в связи с предполагаемым выкупом свободной (освобождающейся) площади в коммунальной квартире или приобретение жилой площади (отселение) с использованием безвозмездной субсидии.
Управления Департамента жилищной политики в административных округах по запросу ГУП «Агентство по реализации жилищного займа и субсидий» представляют документы, необходимые для рассмотрения обращений граждан по выкупу свободных (освобождающихся) комнат на заседании Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы. Агентство также подготавливает заключение о возможности использовать субсидии и передает комиссии документы для определения цены выкупа жилых помещений. После того, как комиссия примет решение, Агентство по реализации жилищного займа и субсидий сообщает о нем гражданам или риэлторской фирме, указывая цену выкупа жилого помещения, оформляет в установленном порядке договоры передачи и купли-продажи и организует перечисление субсидии.
К сожалению, в вашем случае нельзя говорить о том, что комнаты в коммуналке освободились. Если вы приватизировали свою комнату, то тетя должна сначала предложить вам купить ее площадь, т. е. выполнить правила ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Если же ваша комната находится в муниципальной собственности, то право преимущественной покупки могут реализовать только городские власти.
Родственники, договаривайтесь!
«Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как поступить в такой ситуации: брат моего мужа разводится со своей женой, и она собирается «выписать» его (брата) из квартиры. Может ли она «выписать» его «в никуда»? Брат требует, чтобы муж зарегистрировал его в квартире, принадлежащей мужу на праве собственности, в которой брат был зарегистрирован до брака. Тогда квартира была еще не приватизирована. Сейчас в ней, кроме мужа, зарегистрированы их с братом родители. Как лучше поступить, может быть, оформить ему регистрацию по месту пребывания? Какие права в этом случае он получает?
Заранее спасибо!
Ольга Андреевна».
– Вот что говорит по сему поводу Жилищный кодекс. Если жилое помещение, из которого хотят снять с регистрационного учета брата вашего мужа, находится в единоличной собственности жены брата (то есть приватизирована ею, получена в дар, по наследству, куплена до брака), то в соответствии с п. 4 ст. 31 кодекса в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, тогда право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, это право аннулируется, если к тому моменту собственник и бывший член его семьи не договорились о продолжении проживания последнего на данной жилплощади.
Что же касается регистрации по месту пребывания, то в соответствии с п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и/или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, указаны в ст. 31 ЖК РФ.