Либо рассрочка, либо субсидия
«В течение какого времени можно признать сделку недействительной (обмен неприватизированными комнатами), причем, со временем одна комната перестала быть коммунальной, т. к. присоединили соседнюю комнату как очередникам по улучшению жилищных условий?
Татьяна Щербакова».
– Срок исковой давности по недействительным сделкам может быть разным – в зависимости от того, была ли эта сделка ничтожной или оспоримой. Гражданский кодекс (ст. 168) установил, что все сделки по общему правилу являются ничтожными, а оспоримыми только в случаях, прямо предусмотренных законом. Закон предусматривает следующие случаи оспоримости сделки:
– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
– сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
– сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
– сделка, совершенная под влиянием заблуждения;
– сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
Оспоримость сделки означает доказывание какого-либо факта, имеющего значение для действительности сделки.
Срок исковой давности с 26 июля 2005 года по оспоримым сделкам – 1 год, а по ничтожным – 3 года (ст. 181 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, денежную компенсацию в случае признания сделки недействительной вы получите, если возмещение в натуре невозможно.
Торопливость не нужна
«Мы (родители, младшая сестра и я) проживали в комнате коммунальной квартиры и были очередниками района. Мама (с папой и сестрой) получила от организации квартиру по договору аренды и сейчас ее выкупает по договору купли-продажи с рассрочкой платежа на 5 лет. Я осталась в комнате очередником района, и сейчас моя семья (муж, дочь и я) подала заявление на участие в программе «Молодой семье – доступное жилье» для приобретения двухкомнатной квартиры. В связи с этим – такие вопросы:
а) Что будет с муниципальной комнатой, если мне выделят квартиру: зачтут ли стоимость (или метры) комнаты, остающейся государству? И можно ли вообще по этой программе оставить комнату государству? Куда тогда переселят мою семью в случае досрочного расторжения договора? Ведь новую квартиру можно окончательно выкупить не раньше, чем через 5 лет.
б) Если я приватизирую комнату, останется ли моя семья участником программы «Молодой семье – доступное жилье»? Если останется, то зачтут ли в этом случае стоимость (или метры) приватизированной комнаты при получении новой квартиры?
в) Смогу ли я получить налоговый вычет в случае заключения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа? Если смогу, то когда?
К. Гордеева».
– В соответствии с постановлением правительства города Москвы от 01.10.2002 г. № 805–ПП о московской программе «Молодой семье – доступное жилье» на 2003–2005 годы участниками программы могут быть только молодые семьи, выразившие желание принять участие в Программе и заключившие соответствующий договор на предлагаемых условиях:
– первая группа – участники, в установленном порядке признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также работники и сотрудники бюджетных учреждений отраслей городского хозяйства, подпадающие под определение «молодая семья» и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту работы;
– вторая группа – участники, имеющие жилые помещения менее социальной нормы (18 кв. м общей площади) на человека;
– третья группа – участники, имеющие жилые помещения сверх социальной нормы на человека, но желающие улучшить жилищные условия.
Таким образом, в случае приватизации комнаты в коммунальной квартире вы не будете подпадать под вышеперечисленные категории граждан.
Что касается условий заключаемого договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, то при государственной регистрации договора участник снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и не сохраняет права на получение безвозмездной субсидии или займа, выделяемых городом на строительство или приобретение жилья. То есть ваша комната не пойдет в зачет приобретаемой квартиры.
В случаях расторжения договора купли-продажи с рассрочкой платежа до окончательной выплаты всей стоимости квартиры вам должно быть предоставлено жилое помещение маневренного фонда на основании ст. 106 ЖК РФ. Одним из назначений жилых помещений маневренного фонда (ст. 5 ЖК) является временное проживание в них граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. Однако по новому ЖК РФ остается неясным вопрос о том, что будет с этими гражданами далее, так как назначение маневренного фонда – все-таки временное проживание.
Статьей 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома или квартиры.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Предоставление имущественного вычета в сумме, направленной на погашение самого кредита, кодексом не предусмотрено.
Заключайте договор и покупайте
«В нашем садоводческом товариществе почти половина садоводов (43 из 98) хотят приобрести в совместную собственность с другим садоводческим товариществом часть линии электропередач (это возможно), чтобы затем подключиться к ней и пользоваться электричеством. Другая же часть садоводов, включая и председателя товарищества, в электричестве не нуждается и деньги платить не хочет. Есть ли у нас возможность провести данную операцию самостоятельно, без их согласия, и как сделать это юридически грамотно?
Юлия К.».
– Вы можете приобрести линию электропередач в совместную собственность, выступая не только как товарищество или его часть, но и как коллектив граждан, то есть физических лиц. Это будет договор купли-продажи. Важно будет заручиться обязательством не пользоваться этой линией электропередач не желающих участвовать в покупке членов товарищества. Потом вам надо будет заключать договор энергоснабжения. Статья 539 ГК РФ предусматривает договор энергоснабжения как отдельный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым энергоснабжающая организация подает (передает) абоненту энергию, а абонент принимает и оплачивает ее. Абонентом по договору может выступать как гражданин, так и любое юридическое лицо, которое использует энергию. Договор энергоснабжения заключается при наличии у абонента энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, приборов учета потребления энергии и другого необходимого оборудования, отвечающего установленным техническим требованиям.
Права можно защитить
«У меня есть домик с земельным участком. С южной стороны ограда соседа проходит близко к фасаду моего дома. В метре от общей ограды соседи посадили и продолжают сажать плодовые деревья. Правомочны ли они это делать?
Володина».
– В соответствии с Гражданским кодексом РФ и земельным законодательством собственник правомочен пользоваться земельным участком в рамках закона, в том числе осуществлять посадку деревьев и пр. Но своими действиями соседи не должны ухудшать положение на вашем участке, например, если ветви деревьев, посаженные на соседнем участке, загораживают солнечный свет, затемняют вашу территорию, то вы имеете право требовать удаления этих ветвей. Необходимо учитывать, что там, где действиями других лиц нарушаются ваши права, вы имеете право на их защиту. В том числе, и судебную.
Сначала докажите вину соседки
«Из-за неисправности стояка у верхней соседки у меня в ванной постоянно сырая стена, сочится вода. Все мои попытки объяснится по-доброму, по-соседски с этой женщиной ни к чему не привели. Как найти на нее управу?
Федор Бурурнов».
– Первое и самое главное – зафиксировать актом уполномоченного органа виновность соседей. Акт составляется представителями ДЕЗа, РЭУ (иными эксплуатирующими организациями) и является основанием для предъявления иска о возмещении ущерба. Если виновность не будет доказана – суд не выиграть.
Далее – необходимо оценить причиненный ущерб, для чего следует вызвать оценщиков и составить акт оценки. При соблюдении двух этих условий ущерб будет возмещен.
Кроме того, если для вас эта ситуация, к сожалению, стандартная, следует застраховать свою квартиру и обстановку от ущерба, и в этом случае судиться с соседями будет страховая компания, но уже после того, как вам ущерб будет возмещен.
Ответы подготовили юристы: Ю. Карпинец, Б. Авакова, А. Кондратьева, О. Муйдинова, В. Порубиновская, В. Жуков