На адвокатской кухне
«В однокомнатной квартире проживаю одна. Хочу «прописать» к себе двоюродного брата. Могут ли возникнуть какие-то ограничения со стороны должностных лиц, занимающихся регистрацией?
Дмитрий Федоров»– Возможны два варианта:
1. Если квартира приватизирована, то никаких ограничений нет. Вы имеете право зарегистрировать на своей территории любого человека, даже если он не родственник, и ничьего согласия не требуется. Любые ограничения со стороны должностных лиц, занимающихся регистрацией, будут незаконными.
2. Если ваша квартира не приватизирована, то вселение в жилое помещение любых родственников (кроме супругов, родителей, несовершеннолетних детей) происходит с согласия наймодателя. Жилищный кодекс предусматривает только одно основание для отказа: если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления, например, в Москве она не менее 10 квадратных метров общей площади на одного человека.
Ничье согласие не требуется
«Хочу «прописать» в квартиру свою несовершеннолетнюю дочь от первого брака, но моя вторая жена не соглашается. Можно ли что-нибудь сделать в этой ситуации?
Евгений Евдокименко»
– Вселение в квартиру несовершеннолетних детей происходит без учета согласия зарегистрированных в квартире членов семьи, ответственного нанимателя или наймодателя, вне зависимости от того, приватизирована квартира или нет (ст. 70 ЖК, ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Есть и ограничения, и запреты
«Возможно ли по новому Жилищному кодексу открыть свою фирму в многоквартирном доме? Какие есть ограничения? И как это сделать?
Нина Голубева»
– Вообще-то возможно, но есть ряд запретов и ограничений. В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса запрещен перевод жилого помещения в нежилое, если невозможно попасть в него, не используя помещения, обеспечивающие доступ к жилым помещениям; или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; или если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; или если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Также Жилищный кодекс предусматривает специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение: подобное допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется распоряжением мэра Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд». Этот вопрос рассматривается межведомственной комиссией (МВК) административного округа. Решение МВК утверждается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Ребенок должен жить с родителями
«Работники паспортного стола требуют, чтобы мы «прописали» нашего новорожденного ребенка в квартире, собственником которой являюсь я, и где зарегистрирован мой муж. Правомерно ли это?
Елена Дмитриевна»
– Требования работников паспортного стола правомерны. Ст. 20 ГК РФ определяет необходимое (легальное) место жительства для несовершеннолетних детей. Местом жительства несовершеннолетних детей, не достигших четырнадцати лет, признается место проживания их законных представителей – родителей. Так что ребенка зарегистрируют в вашей квартире.
Закон защищает несовершеннолетних
«Как по новому Жилищному кодексу можно продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок имеет долю в квартире?
Андрей Сокольский»
– Так как ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, то для того, чтобы осуществить продажу квартиры, необходимо, строго говоря, в соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ получить и его согласие на продажу квартиры, так как если квартира находится в общей долевой собственности, то распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Но поскольку несовершеннолетние не являются полностью дееспособными, то есть не могут своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, то согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, а несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет согласно пункту 1 статьи 26 ГК РФ совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
При этом, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 28 ГК РФ и пункту 2 статьи 37 ГК РФ законные представители несовершеннолетнего не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Уговаривайте супругу
«Необходимо ли согласие жены в случае, если муж хочет подарить свою долю в квартире своему ребенку от первого брака?
Иван Шуриков»
– Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, приобретенной во время брака за счет совместных средств, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Возможно, потребуется экспертиза
«Сосед, живущий выше одним этажом, без согласия жителей дома сделал во всей квартире теплые водяные полы. Теперь в моей квартире часто вместо горячей течет холодная вода. Что мне можно сделать в данной ситуации?
Н. А. Юдин»
– Если сумеете доказать наличие вреда и факт его причинения соседом, то можете обратиться в суд. Возможно, чтобы подтвердить свои доводы в суде, вам придется потребовать проведения строительно-технической экспертизы.
Готовьте документы
«Подскажите, нужно ли получать разрешение на снос стенок санузла в панельном доме?
А. М. Караваев»
– Да, необходимо. Для этого вам нужно представить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения перепланируемого жилого помещения:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства;
4) технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
5) согласие (в письменной форме) всех членов семьи.
Можно остаться на улице
«Возможно ли по новому жилищному законодательству лишиться имущества за несанкционированную перепланировку в квартире?
Михаил Добронравов»
– Разрешение на перепланировку квартиры, замену или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического и иного оборудования от жильцов требовалось и раньше, но сегодня за самоволие предусмотрены серьезные санкции. И потому нарушители, снесшие стену между кладовкой и кухней, превратившие гостиную в ванную комнату либо совершившие иную перепланировку, требующую изменений в техпаспорте, обязаны по требованию органов местного самоуправления привести все в первоначальное состояние. Комиссия имеет право контролировать и проверять ситуацию по жалобам других жителей, представлениям служб горгаза и т. д.
Если собственник жилья не выполнит решение органов самоуправления в предусмотренный срок, суд вправе принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или может разрешить владельцу жилья сохранить все изменения, если не нарушены права соседей.
Ах ты, доля, моя доля…
«У нас с братом общая приватизированная квартира. В последнее время встал вопрос о продаже моей доли. Как я могу это сделать?
Наталья Колесникова»
– Продать долю возможно, но с соблюдением правил преимущественной покупки (ст. 250 ГК). Продавец, который желает продать долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных собственников, с указанием всех условий, на которых доля продается. Законодатель устанавливает срок, в течение которого собственники могут откликнуться на предложение о покупке доли. Это 1 месяц. Если собственники откажутся от покупки доли или никак не отреагируют на ваше предложение, то по истечении указанного срока вы вправе продать свою долю любому лицу.
Потолок превышения – 2 раза
«Можно ли получить социальное жилье большей площади, чем предусматривают нормы в том или ином регионе?
В. А. Козлова»
– Согласно ст. 58 п. 2 ЖК социальное жилье «может быть предоставлено большей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если… это одна жилая комната или однокомнатная квартира…».
Без суда – и не туда, и не сюда
«Моя бывшая жена уже 5 лет не живет в нашей квартире, в которую я ее «прописал» еще до брака. Она постоянно проживает у своей мамы и не платит квартплату. Могу ли я ее «выписать» из квартиры?
Матвей Павлов»
– Согласно пункту 3 статьи 83 ЖК в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Для реализации данного положения вам необходимо обратиться в суд.