Получите одну, а то и две квартиры
«Наш 11-й микрорайон Тушино идет под снос из-за строительства пяти многоэтажек. Известно, что строящийся 3-й корпус должен быть муниципальным. Обязаны ли нас переселить именно в этот 3-й корпус или возможны варианты: переселение в другой микрорайон СЗАО или в любой другой район Москвы?Мы – семья из 4 человек (сын и дочь совершеннолетние). Живем в 2-комнатной коммунальной квартире с соседом. С 1996 года стоим на очереди. На что мы можем претендовать при переселении? Относится ли и к неприватизированным квартирам и коммуналкам тот принцип, что дают ту же площадь, что имеется на данный момент, или нам обязаны дать квартиру по социальным нормам – 3-комнатную? Или возможен такой вариант: 1-комнатная квартира для родителей, и совершеннолетние сын и дочь получают по отдельной 1-комнатной квартире?
Валерия».
– Квартиру вы получите отдельную, исходя из социальной нормы 18 кв. м общей площади на человека. Возможно предоставление двух квартир. В ст. 9 закона «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» говорится: «Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования в районе проживания, за исключением случаев переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов…».
И далее: «Предоставление двух и более жилых помещений гражданам, проживающим в одном жилом помещении по единому договору найма, при этом членам одной семьи, одна квартира предоставляется в районе проживания». Еще одна важная цитата: «Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия решения, включая детей, родившихся после его принятия».
Не будем нервничать!
«Живу я в хорошем районе Октябрьского поля в 2-комнатной квартире с высокими потолками 3 м, большими комнатами, рядышком лесопарк «Покровское-Стрешнево», напротив больница с лесным массивом. Район отличный, воздух свежий, от метро 15 минут идти. Правда, дом – пятиэтажный кирпичный 1964 года постройки. Пришла мысль: а что если захотят снести мою пятиэтажку для строительства на ее месте «крутого дома»?
Собственник».
– Не волнуйтесь понапрасну, ваш дом могут снести только в том случае, если он будет признан в установленном порядке аварийным или ветхим жильем, или если ваш дом является «хрущевкой». Впрочем, даже они не все подлежат сносу. Часть таких домов реконструируют.
Но надо иметь в виду особый случай: дом могут снести, если земельный участок под ним понадобится для государственных (муниципальных) нужд. Ст. 32 п. 1 ЖК РФ гласит по этому поводу: «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд».
Компенсацию выбирай на вкус
«Моему папе досталась в наследство (без завещания, по закону) приватизированная дедушкина однокомнатная квартира в кирпичной пятиэтажке. В этой квартире прописан я один. Приватизация оформлена на папу. Недавно нам объявили, что пятиэтажка идет под снос. Знакомые говорят, что в этом случае я получу только денежную компенсацию, а не равноценное жилье. Возможно ли это? Обязательно ли приватизировать квартиру на себя, чтобы в случае сноса получить равноценное жилье?
Илья Костиков».
– Как следует из вашего письма, ваш отец – собственник квартиры, перешедшей ему по наследству. Квартира была приватизирована в свое время наследодателем, поэтому в приватизации не нуждается. Вы не являетесь собственником квартиры, а имеете право пользования квартирой. Собственники квартир в домах, идущих под снос, обладают правом на получение по выбору – либо денежной компенсации, исходя из рыночной стоимости квартиры, либо равноценного благоустроенного жилого помещения. Данное право не может быть ограничено. В ст. 32 п. 8 ЖК РФ говорится: «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену».
Если вы находитесь на территории г. Москвы, то данное положение ЖК РФ детализирует закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», где есть такие строки: «Возмещение (компенсация) собственнику предоставляется по выбору собственника в виде другого благоустроенного жилого помещения в районе проживания, … или в денежном выражении по соглашению сторон».
Торгуйтесь!
«Мы живем в Ханты-Мансийском автономном округе – семья из четырех человек в двухэтажном деревянном доме, дети совершеннолетние. Дом наш попал под снос, квартиру нам оценили в одну пятую от ее стоимости. Законно ли это? На каких условиях нас по закону должны переселить?
Николай Литтау».
– Как видно из вопроса, дом находится в собственности. Поэтому, отношения по сносу регулируются ст. 32 ЖК РФ. В 6-м пункте этой статьи сказано: «Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение».
Таким образом, выкупная цена за жилое помещение должна устанавливаться на основе соглашения с собственником дома, но не в одностороннем порядке. Должно быть заключено соглашение с собственником дома о выкупе дома – гражданско-правовой договор. Собственник может не согласиться с выкупной ценой и не заключить соглашение о выкупе. Тогда наступают последствия, указанные в п. 9 ст. 32 ЖК РФ, а именно: «Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления…».
При несогласии собственника с выкупной ценой или с иными условиями выкупа жилого помещения, соответствующий орган должен предъявить иск в суд в порядке искового производства о выкупе жилого помещения. В рамках данного процесса судом будет установлена цена за выкупаемое жилое помещение в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ, если иск будет удовлетворен.
П. 7 ст. 32 ЖК РФ устанавливает правила для определения выкупной цены: «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».
Также п. 8 ст. 32 предлагает еще такой вариант: «По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену».
Коммуналка останется в прошлом
«Прошу разъяснить, на что могут рассчитывать жильцы коммунальной квартиры при сносе их пятиэтажки в Москве? Раньше по закону при сносе дома каждой семье предоставлялась отдельная квартира с учетом нормы – 18 кв. м на человека. Кроме того, учитывалось наличие разнополых детей старше 9-ти лет и т. п. По новому ЖК, отселяющая сторона может предложить как собственнику комнаты, так и нанимателю в коммуналке, аналогичные комнаты опять же в коммуналке? А если все-таки будут предоставляться отдельные квартиры, то на что может рассчитывать собственник комнаты в 9 кв. м?
Домохозяйка».
– Нанимателям предоставят жилье по социальной норме – 18 кв. м. общей жилой площади на человека в виде отдельной квартиры. Собственникам обязаны предоставить равноценное возмещение в виде жилого помещения или денежного эквивалента, исходя из рыночной стоимости. При предоставлении собственнику комнаты взамен квартиры большей по размеру доплата не взимается. Т. к. переселение в коммунальные квартиры не происходит, то собственнику комнаты также должны предоставить жилое помещение в виде отдельной квартиры.
На вопросы отвечал Пантюшов Олег Викторович, независимый юрист.
По вопросам очной консультации звоните – (095)265-48-85, 8(926)5369300