Начните с права собственности
Я собираюсь продать квартиру. Какие документы необходимы для совершения сделки?
Михаил ДРУЖИНИНПрежде всего документы, подтверждающие право собственности на жилье. Для впервые продающегося приватизированного жилья – это свидетельство о собственности на жилище и договор передачи, зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (прежде именовавшемся Департаментом муниципального жилья, далее в тексте – департамент).
Для приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности, один из совладельцев которого умер, – это свидетельство о собственности, договор передачи, зарегистрированный в названном департаменте, а также свидетельство о праве на наследование доли умершего сособственника, выданное нотариусом и зарегистрированное в департаменте.
Для квартиры в ЖСК – это справка о выплате полного пая, зарегистрированная в департаменте, и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Для квартиры (комнаты или доли квартиры), приобретенной в результате покупки, – это зарегистрированный в департаменте договор купли-продажи и акт приема-сдачи квартиры. Для квартиры (комнаты или доли квартиры), приобретенной в результате обмена, – это зарегистрированный в департаменте договор мены. Для подаренной квартиры – это зарегистрированный в департаменте договор дарения. Для квартиры (доли квартиры, комнаты), полученной в порядке наследования по закону или завещанию, – это зарегистрированное в департаменте нотариальное свидетельство о праве на наследство. Для квартир, приобретенных на первичном рынке жилья (в новостройке), у организаций, получивших жилье по взаимозачетам, – это договор передачи или уступки права, зарегистрированный в департаменте, и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Для жилплощади, полученной по решению суда, – это копия решения суда, вступившего в законную силу, зарегистрированная в департаменте.
Для заключения сделки купли-продажи жилплощади еще необходимы:
– справка формы 11-а об оценочной стоимости квартиры (комнаты) с экспликацией и поэтажным планом (выдается БТИ, действительна в течение месяца);
– выписка из домовой книги (выдается паспортистом РЭУ, ДЕЗа);
– справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (выдается бухгалтерией РЭУ, ДЕЗов);
– справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам за данную квартиру;
– копия лицевого счета;
– разрешение органа опеки на совершение сделки с квартирой, в которой проживают или являются собственниками лица, не достигшие совершеннолетия;
– разрешение органа опеки на совершение сделки с квартирой, собственники которой отнесены законом к «группе риска», в том случае, если сделка совершается по доверенности, либо без предварительной перерегистрации продавца по новому месту жительства;
– акт передачи квартиры, если она была приобретена по гражданско-правовому договору, заключенному после 01.03.1996 г.;
– нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если квартира находится в совместной собственности супругов, а сделка совершается одним из них;
– свидетельство о браке (разводе), если имело место изменение фамилии собственника;
– документы, удостоверяющие личность.
Торопливость тут ни к чему
Как не ошибиться в выборе риэлторского агентства?
Ираида МАКОВКИНА
Совет первый: рекомендации знакомых насчет некого агентства или маклера – еще не повод для окончательного решения. Выбрав агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, но «шарашкину контору» можно узнать по обстановке в офисе, стилю общения. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса и то, является ли оно членом Московской ассоциации – гильдии риэлторов (бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся).
Совет второй: во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтора, хотя часто квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлторской компании и с вами работает именно он. Но человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги. Заключая договор на обслуживание компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты: форс-мажорные обстоятельства, кто какие риски несет и пр. Если вас не устраивает «стандартный» договор, сделайте приложение к договору.
Совет третий: просматривая квартиры вместе с маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или хозяина. Помните: маклер должен быть прежде всего заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность – признак непрофессионализма или личной заинтересованности.
Совет четвертый: если вам говорят о том, что объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000 долларов больше, и предложат в ответ поднять планку – насторожитесь. Скорее всего, вас дурят, и никакого конкурента нет, а есть просто желание «снять» с вас побольше денег.
Консультации подготовила Карина МУСАЭЛЯН