«А вот не нравится, как вы работаете…»
Всем нам хочется, чтобы дом содержался в полном порядке. Чтобы тепло, чисто и светло в нем было. А еще – безопасно, и чтобы сантехники были трезвыми. В первую очередь, это зависит от тех, кто управляет нашим домом. И получает за это деньги.
Но, к сожалению, далеко не всегда взаимоотношения сторон складываются мирно. Летом прошлого года был принят ФЗ № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». С учетом внесенных поправок рассмотрим варианты выхода из конфликтных ситуаций.
I. Как воздействовать на УК
Собственникам помещений в многоквартирном доме или товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, которые недовольны деятельностью управляющей организации, Жилищный кодекс предлагает три варианта воздействия на управляющую компанию:
1. Обратиться в орган местного самоуправления;
2. Обратиться в органы государственного жилищного надзора (Государственную жилищную инспекцию г. Москвы);
3. Направить свои претензии управляющей организации.
Пожалуемся местной власти
Недавние изменения в Жилищном кодексе предоставили собственникам помещений в многоквартирном доме возможность обратиться в орган местного самоуправления в случае, если управляющая организация не выполняет установленные в договоре управления обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.
При этом обращение в органы местной власти может направить как любой из собственников помещений в многоквартирном доме или их группа, так и председатель совета многоквартирного дома, действующий в интересах всех собственников. Если в доме создано ТСЖ или кооператив, которые заключили с управляющей организацией договор управления домом, то обращение могут направить правление или председатель правления этого объединения.
На основании такого обращения орган местного самоуправления в пятидневный срок должен организовать проведение проверки деятельности управляющей организации. Порядок проведение проверки должен быть установлен Министерством регионального развития Российской Федерации.
Если по результатам проверки будет выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления, то орган местного самоуправления в срок не более чем пятнадцать дней со дня обращения должен созвать собрание собственников помещений в данном доме. На повестке дня – вопросы о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, внесенное в Жилищный кодекс изменение усилило административное воздействие на управляющие организации со стороны органов местной власти.
Для того, чтобы воспользоваться предоставленным законом способом воздействия на недобросовестную управляющую организацию, собственникам помещений необходимо иметь полноценный договор управления домом, где максимально конкретно должны быть определены обязательства управляющей организации. Ведь объектом проверки является именно соблюдение управляющей организацией условий договора управления.
А не отправиться ли в жилищную инспекцию?
Собственники помещений в многоквартирном доме получили возможность обратиться в органы государственного жилищного надзора в связи с нарушением управляющей организацией требований, установленных жилищным законодательством.
Прежняя редакция Жилищного кодекса устанавливала государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. Действующая редакция ЖК вводит понятие государственного жилищного надзора, направленного на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований жилищного законодательства органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами. Согласно новой редакции статьи 20 в сферу деятельности органов государственного жилищного надзора, помимо контроля за техническим состоянием жилищного фонда, законодатель ввел надзор за соблюдением всех требований, установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении. Деятельность органов государственного жилищного надзора предусматривает проведение проверок, принятие мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, а также систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований соответствующими лицами при осуществлении ими своей деятельности.
Предметом проверки в отношении управляющей организации является соблюдение ею:
– правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
– порядка предоставления коммунальных услуг;
– требований, установленных законом об энергосбережении (№ 261-ФЗ от 23 ноября 2009 г.).
Используя полномочия, предоставленные жилищным инспекциям, собственники помещений в многоквартирном доме могут обратиться к ним по более широкому кругу вопросов, чем неисполнение управляющей организацией условий договора управления. Например, может быть проверена правомерность того, что данная управляющая организация управляет домом, а также соответствие законодательству условий договора управления.
По результатам проверки органы государственного жилищного надзора имеют право выдавать соответствующие предписания, составлять протоколы об административных правонарушениях, направлять в уполномоченные органы материалы для возбуждения уголовных дел.
Собственникам помещений необходимо иметь в виду:
Жилищная инспекция осуществляет надзор не только за деятельностью управляющих организаций, но и за действиями самих собственников по отношению к своему жилью и общему имуществу в многоквартирном доме. Например: соблюдались ли требования законодательства, когда собственники принимали решение о выборе способа управления своим домом и выборе конкретной управляющей организации, а также утверждении условий договора управления; правильно ли создавали свое товарищество, соблюдают ли требование закона об установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов в своих квартирах и в доме и т.д.
В случаях выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения либо нарушений порядка создания товарищества собственников жилья органы государственного жилищного надзора выдают предписания об устранении выявленных нарушений. А если они не будут исполнены в установленный срок, то вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса, и о признании договора управления недействительным (в соответствии с частью 6 статьи 20 ЖК РФ).
Жилищная инспекция, в отличие от органов местного самоуправления, не может, например, созывать общее собрание собственников помещений для принятия решений по смене управляющей организации и т.д. Она определяет, допущено ли нарушение законодательства, если да, то кем, и предписывает нарушение устранить.
Обращение в суд для ликвидации ТСЖ или признании недействительным договора управления – это право, а не обязанность жилищной инспекции. То есть активные действия по изменению ситуации в доме должны предпринимать сами собственники помещений и управляющая организация.
Решаем самостоятельно
Договорный характер отношений между собственниками помещений и управляющей организацией означает, что собственники имеют нормальный правовой путь решения возникающих проблем с управляющей организацией без обращения в контролирующие или надзорные органы. Ведь собственники платят за услуги и работы управляющей организации, и, если им не нравится, как она работает, они вправе каждый отдельно и все вместе заявить о своих претензиях, собраться и совместно обсудить проблему, выработать общее решение и предложить управляющей организации сделать то и так, как они хотят. Если собственники не будут услышаны, то они вправе сменить управляющую организацию или изменить способ управления многоквартирным домом, например, создать собственное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, которое обеспечит управление и содержание дома наиболее подходящим для них образом.
Как же поменять управляющую организацию, не меняя способ управления многоквартирным домом?
В условиях развитого рынка жилищных услуг смена управляющей организации – обычная практика, поскольку собственники вправе искать лучший для себя вариант по качеству и цене, а управляющие организации, работающие в условиях рыночной конкуренции, заинтересованы в поиске новых клиентов.
Сменить управляющую организацию – с целью привлечения лучшей – собственники могут как при окончании срока действия договора управления, так и до его окончания. Жилищный кодекс особо определил случаи, когда собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления:
– если управляющая организация была выбрана не собственниками, а органами местного самоуправления на основе открытого конкурса. В этом случае договор может быть досрочно расторгнут по истечении каждого года со дня его заключения, если собственники самостоятельно решили выбрать или изменить способ управления (часть 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса);
– если управляющая организация не выполняет условий договора (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса). В этом случае собственникам необходимо позаботиться о документальном подтверждении (оформлении) нарушений условий договора управляющей организации, потому что она может оспорить правомерность одностороннего расторжения договора в суде. У них также есть возможность договориться о досрочном прекращении договора с управляющей организацией (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
При прекращении договора управления (в связи с окончанием его срока или досрочно) собственники должны своевременно принять решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Независимо от причины прекращения договора управления (чтобы не допустить перерыва в управлении и содержании дома и предоставлении коммунальных услуг) рекомендуется действовать следующим образом:
1 этап. Не менее чем за 2 месяца до прекращения договора управления:
– на общем собрании принять решение об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора управления (или о непродлении договора с данной управляющей организацией), выбрать лиц, ответственных за выбор новой управляющей организации;
– определить условия нового договора управления;
– уведомить управляющую организацию о намерении не продлевать / досрочно расторгнуть договор управления (срок уведомления управляющей организации о решениях общего собрания собственников помещений рекомендуется сразу включать в договор управления);
2 этап. Не менее чем за 30 дней до прекращения договора управления:
– выбрать новую управляющую организацию;
– заключить с новой управляющей организацией договор управления на условиях, определенных общим собранием (новый договор с полным объемом обязательств управляющей организации должен начаться со дня, следующего за днем прекращения действия предыдущего договора).
Новой управляющей организации следует:
– за 30 дней до прекращения прежнего договора управления принять техническую документацию на дом и иные документы от прежней управляющей организации (часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса);
– в течение месяца до начала нового договора управления:
а) провести оценку технического состояния дома и решить все спорные вопросы с прежней управляющей организацией;
б) уведомить ресурсоснабжающие организации о предстоящей смене управляющей организации и расторжении предыдущих /заключении новых договоров ресурсоснабжения.
На момент прекращения прежнего и вступления в силу нового договора управления совместно с прежней управляющей организацией составить акты сверки показаний приборов учета коммунальных ресурсов.
Если собственники помещений удачно выбрали новую управляющую организацию, в договоре детально определили ее обязанности – как она будет отчитываться об исполнении договора и как собственники будут это контролировать – то есть надежда, что дальнейшее взаимодействие сторон будет происходить без конфликтов.
Если собственники помещений в доме полностью разуверились в возможности нормальных отношений с любой управляющей организацией, то они могут принять решение об изменении способа управления домом и создать товарищество собственников жилья.
Изменить ранее выбранный способ управления многоквартирным домом собственники помещений вправе в любое время (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса). Создав товарищество, они могут расторгнуть ранее заключенный договор управления по окончании срока его действия, досрочно по соглашению сторон или в одностороннем порядке, как это уже описано выше.
II. Если в доме ТСЖ
1. Если собственники помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, сомневаются в правомерности его организации и деятельности, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в органы государственного жилищного надзора (жилинспекцию), которые Жилищный кодекс наделил правом проверять:
– правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ;
– правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества;
– соответствие устава ТСЖ и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации.
Органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества (часть 6 статьи 20 ЖК РФ).
При этом независимо от получения соответствующего заявления собственников, законодатель обязал органы государственного жилищного надзора до 1 марта 2013 года проверить правомерность принятия решений о создании всех действующих ТСЖ в регионе (часть 4 статьи 8 федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ). С этой целью до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны предоставить в органы государственного жилищного надзора заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в их уставы (часть 3 статьи 8 Закона № 123-ФЗ).
В случае выявления нарушений требований законодательства и при неисполнении выданных предписаний об их устранении органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса.
2. Действующее жилищное законодательство позволяет членам товарищества и всем собственникам помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, самостоятельно решить проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом, не дожидаясь проверок органов государственного жилищного надзора.
Внесенные изменения в Жилищный кодекс (Статья 143.1 ЖК РФ) сделали деятельность товарищества более открытой и прозрачной для всех собственников в доме, поскольку любой из них вправе:
– получать в установленном порядке и объеме информацию о деятельности ТСЖ;
– предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
– знакомиться с документами, касающимися деятельности товарищества (устав ТСЖ, протоколы общих собраний, бухгалтерская документация и др. документы), и управления многоквартирным домом (техническая документация на дом и иные связанные с управлением дома документы).
При нарушении требований законодательства члены товарищества и не являющиеся членами товарищества собственники помещений имеют право обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
Многие конфликтные ситуации в доме, где создано товарищество, можно решить без обращения в суд. Проблемы, независимо от причины их возникновения, могут быть решены внутри товарищества, то есть его членами, при сохранении способа управления многоквартирным домом, или всеми собственниками помещений в доме при смене способа управления многоквартирным домом.
Материал подготовлен при участии экспертов фонда «Институт экономики города» Ирины Генцлер, Марины Румянцевой