У «центровых» – эксперимент
У этого распоряжения правительства Москвы (№ 17 от 20 января 2004) сложное название: «О проведении эксперимента по передаче прав представления интересов г. Москвы в кондоминиумах на территории ЦАО государственному унитарному предприятию «Центр поддержки объединений жителей». О развитии ТСЖ в центре, сути нового документа мы попросили рассказать начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталия АКИМКИНА.
Откуда есть пошли ТСЖ
Известно, что Центральный округ – родоначальник товариществ собственников жилья. Причин тому много, и не последняя заключается в том, что здесь самые ветхие жилые дома. С них началась реконструкция города. Процесс трудный и болезненный. Ведь инвесторы просили за свои деньги «места» в этих домах, а именно, элитные квартиры, в которые превращались бывшие коммуналки. Однако обитателей домов перспектива в один прекрасный день оказаться на выселках явно не устраивала.
С другой стороны, чем старше дом, тем труднее его обслуживать. Муниципальные организации в те годы явно не справлялись со своими обязанностями. И снова люди были недовольны. Отсюда и возникло желание стать независимыми от города, создать свои эксплуатационные организации. Для защиты своих прав жители центра и стали создавать объединения.
Но был еще и третий фактор, о котором не всегда вспоминают. В центре все-таки особый контингент горожан с их еще неубитой тягой к общительности, более теплыми соседскими отношениями, готовностью в трудные минуты решать вопросы сообща. Возможно, такому сближению в чем-то способствовали коммуналки, которые несли с собой не только негативный опыт, но и некий положительный заряд, не до конца еще оцененный. Кстати, это чувствуется до сих пор: достаточно вывесить объявление, позвонить в квартиры – и люди, порой даже целые семьи, тотчас выходят во двор, спускаются в холл подъезда, чтобы обсудить тот или иной волнующий их вопрос. Такого единения, как в центре, нет нигде.
Тогда, в начале 90-х, не знали еще слов «товарищество собственников жилья», объединения создавали по типу того, что предлагал новый уклад экономики. Например, называли их закрытыми акционерными обществами. Таких было немало среди жилищных организаций. Но какие у дома акции? ЗАО, ООО – это явно из другой области. Непонятно было и какие права у жилищных объединений, на что они могут претендовать.
Короче, коллективистский, гражданский настрой людей надо было облечь в правовые рамки. И жильцы стали добиваться этого. Именно благодаря их настойчивости появились первые законодательные акты, легализовавшие деятельность их объединений, наделявшие их юридическими правами. Сначала это было московское «Положение», потом Указ президента РФ, и, наконец, федеральный закон, которые и положили начало деятельности товариществ собственников жилья.
И даже дети у них воспитанные
Сегодня в центре более 300 ТСЖ. Из них 50 было создано в прошлом году. По сути, в одном – самом малочисленном – округе находится треть всех столичных товариществ. И вот несколько картинок из жизни ТСЖ, которые иллюстрируют преимущества жилищного самоуправления. Сознательно не называю адреса. Ибо то, что расскажу, характерно буквально для каждого товарищества.
Программа «Мой двор, мой подъезд». Проводится она пятый год. И выявила такую печальную закономерность: одни и те же объекты благоустраиваются чуть ли не каждый год. Иными словами, бережного отношения жителей к тому, что делает город, все еще не наблюдается. Разбили клумбу, а на ней уже стоит чья-то машина, покрасили подъезд, а его стены уже разрисованы. Не иначе как люди думают: квартплата – это деньги только за свою квартиру. То, что мы все платим и за содержание мест общего пользования – этот факт все еще не доходит до сознания большинства москвичей. А отсюда безразличие к их состоянию.
Не то в товариществах. Здесь у людей другая психология, совсем иное отношение к своему жилищу. Если город (или то же ТСЖ) вложил средства в дом, можно быть уверенным: не пропадут! И подъезды, и дворы с каждым годом не то, что не теряют вид, но даже становятся лучше, привлекательней. Причем, без всяких дополнительных вложений. Город отремонтировал холл, а потом кто-то из соседей повесил там зеркало, другой принес цветок в горшочке… Даже дети не позволяют себе здесь шалостей. Тоже понимают: все здесь делается на «папкины» и «мамкины» деньги. А потому в подъезде ведут себя, как в собственной квартире.
Как вырваться из муниципальной нищеты? Кроме знакомых, можно сказать, хрестоматийных источников дохода (сдача нежилых помещений, надстройка мансарды, реклама на стене или крыше), находят самые неожиданные способы заработка. Знаю одно ТСЖ (на Пресне), где живут коренные москвичи, люди, в основном, небогатые. Так вот, здесь впустили в подъезд пункт обмена валюты. За это получили бесплатную охрану, да остались еще деньги на ремонт дома. Не случайно, видимо, что победителями соревнования программы «Мой двор, мой подъезд» в номинации «Благоустройство силами жильцов» становятся именно товарищества, занимая неизменно первые места.
Из всего числа ТСЖ в центре половина взяли дома на самообслуживание. Это значит, что там есть своя управляющая структура, свой обслуживающий персонал (уборщицы, слесари, электрики). А если нужна какая-то одноразовая работа, привлекают для этого рабочих со стороны. При этом оплачивается ремонт на бюджетные деньги – никакой дискриминации в этом вопросе по отношению к товариществам нет. Более того: у ТСЖ есть определенные преимущества в получении этих средств. Что вполне оправдано: в первую очередь бюджетные средства вкладывают туда, где они наиболее эффективно работают. В данном случае, где лучше сохраняются дома.
Другие товарищества могут поручить эксплуатацию дома своему же ДЕЗу. Но и в этом случае они получат более качественные, своевременные услуги, нежели те, что дирекция оказывает муниципальным домам. Секрет прост: ТСЖ предоставлено право контролировать работу городской службы, определять приоритеты в проведении тех или иных работ. Казалось бы, естественно: кто платит, кто живет в домах – тот и принимает работу. Но пока такого нет. Вся система нашего ЖКХ как раз и построена на том, что главные плательщики (а если учесть, что и бюджет наполняется из наших доходов, то можно сказать – единственные) от этой процедуры отстранены. Таким образом, реформа ЖКХ, о которой столько говорят, но которая так и не двигается с места, в товариществах, по сути, уже осуществлена.
«Старший брат»
А теперь вернемся к распоряжению правительства. В Центральном округе городскую собственность в домах ТСЖ представляет управление нашего департамента, нежилыми помещениями ведает Центральное территориальное агентство имущественного департамента. Понятно, что число специалистов в том и другом органе невелико. Если товарищества (а их, напомню, в центре более трехсот) будут проводить собрания только раз в год, то и тогда они будут идти чуть ли не каждый день. Разве можно побывать на всех?
Теперь эта обязанность возложена на ГУП «Центр поддержки объединений жителей». В принципе его цель – формировать кондоминиумы, помогать жителям реализовать свои инициативы, готовить среди них руководителей жилищных объединений. Важная задача центра – рассчитывать бизнес-планы, определять все доходы и расходы дома, чтобы дать жильцам наглядное представление о его экономике, а значит принимать грамотные решения по управлению домовым хозяйством. Здесь решаются конфликтные вопросы, возникающие у ТСЖ с ДЕЗами, ресурсоснабжающими организациями. Иными словами, ГУП – это своеобразный инкубатор органов жилищного самоуправления. В дальнейшем, в рамках этой организации, возможно, будет создана альтернативная служба по управлению домами, принадлежащими ТСЖ.
И вот теперь ей поручено новое дело – защищать в ТСЖ интересы города. Отныне она вместе с жителями будет принимать участие в решении таких важных вопросов, как выбор способа управления домом – то есть создавать ли то же товарищество там, где сформирован уже кондоминиум (определено общее имущество, которым владеют жильцы), или оставаться по-прежнему в муниципальной системе. Не всегда, кстати, городу и выгодна организация ТСЖ – например, в тех домах, которые предназначены к реконструкции, и где собираются заключить инвестиционный контракт. «Центр поддержки объединений жителей» будет иметь голос в решении этого вопроса.
Но во всех остальных случаях ГУП будет ратовать за жилищные объединения, предлагая при том свою помощь. Кстати, если в доме городская собственность составляет 30 и более процентов, то ГУП войдет в его правление. И это очень важно. Ведь без участия городских структур, их благожелательного отношения к начинаниям жильцов у них вряд ли что получится. Помощь ГУПа – коллективного члена ТСЖ, а по сути, его старшего товарища! – в этом случае будет неоценима.