Бодался теленок с дубом
Расходы на отопление и горячее водоснабжение – основные в структуре наших жилищно-коммунальных платежей. Но так ли они обоснованны? Всегда ли справедливы счета, которые выставляются населению? Наша газета не раз возвращалась к этому вопросу. Свое мнение высказывает Леонид Залкинд, двадцать пять лет возглавляющий ЖСК «Шахтер», который отношения с энергетиками сделал приоритетным направлением в своей работе.
Подогреваем… космос
Чтобы понять суть конфликта между объединениями собственников и энергетической компанией, проведу небольшой ликбез. Теплоснабжение складывается из производства теплоэнергии, передачи ее по магистралям, далее – распределительные сети, ЦТП, и уже оттуда поступает в дом. В центральном тепловом пункте происходит преобразование тепловой энергии, которая пришла от источника тепла, в две составляющие: отопление дома и горячее водоснабжение. Таким образом, управляющие организации – а к ним как раз и относятся многие ТСЖ и ЖСК – должны заключать с МОЭК фактически два договора: на подачу теплоэнергии (для отопления) и горячей воды.
Существуют соответствующие нормативы – на потребление горячей воды (измеряются в кв. м), и количество тепла, требующегося одному человеку, чтобы подогреть для него воду (в Гкал). Конфликты возникают из-за того, что подход к ним различен. Население, имея приборы учета в квартире, платило за подогрев каждого куба в 2010 году управляющей организации 73 руб. 73 коп., в 2011 – 82,14. Принцип самого расчета находится в полном соответствии с Постановлением Правительства РФ № 307 от 2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
В чем же конфликт? МОЭК применяет тариф для управляющих организаций, рассчитываемый по Гкал. Если потребление горячей воды можно как-то регулировать – быть более-менее расточительным, то что делать с показателями тепла? С ними управляющая организация (да и жильцы) справиться не могут – речь идет о температуре воды или теплоносителя, которые поступили в дом, а эта температура полностью зависит от энергетической компании. Естественно, что продавец (МОЭК) заинтересован побольше получить с покупателя, отсюда те перегревы и перетопы, из-за чего даже в этот ненормальный февраль, в самые морозные его дни люди открывали на целый день, а то и целые сутки форточки, и отапливали, по сути, космос.
При этом возникает весьма сложная ситуация для объединений: сумма, собранная с населения, которое ориентируется на свои счетчики, меньше той, что выставляется энергетиками, и никак не укладывается в тариф. Счетчиков становится все больше, а значит, конфликты с МОЭК случаются все чаще. И чем больше квартир в доме, оснащенных приборами учета, тем больше разрыв стоимости фактически потребленной горячей воды, которую начисляют жителям и которая выставляется управляющей организации. Получается, что объединение собственников, взяв на себя функции управления и собирая платежи с населения, идет в минус, становится должником.
Подобная ситуация не могла не встревожить исполнительную власть Москвы. И вот в прошлом году правительство города дает указание: в течение 2011 года унифицировать применяемые нормативы, сориентировать их на количественный расчет, т. е. кубометры. А в самом конце года появляется «План мероприятий….» по развитию объединений собственников жилья, где также говорится о необходимости «исключить возможность возникновения разницы между оплатой по тарифам и начислениями ОАО «МОЭК» управляющим компаниям, в том числе ТСЖ и ЖСК», из-за чего у последних возникают долги. Эта работа поручена Региональной энергетической комиссии.
В то же время выходит постановление правительства Москвы № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год», которое подтверждает прежнюю практику расчета с населением. Более того: разрыв в нынешнем году не только не будет ликвидирован, он еще увеличится. Ведь люди все больше входят во вкус платить по приборам учета.
МОЭК, верни деньги!
Общедомовые приборы учета сейчас есть практически во всех домах: и муниципальных, и тех, где созданы ЖСК и ТСЖ. При этом все расходы на установку город взял на себя. Сами приборы – довольно сложное и дорогостоящее оборудование, ибо в отличие от квартирных они предусматривают снятие показаний не только по объему потребляемых ресурсов, но и температуре, давлению. Кроме того, сами производят необходимое вычисление, т. е. показывают потребленные Гкал. Несколько лет назад приборы были переданы на баланс МОЭК, и тот начал их обслуживать.
И тут появились проблемы. Де факто они стали частью системы теплоснабжения, находящейся в общей долевой собственности, де юре же владельцам многоквартирных домов они не принадлежат. Это ввело в заблуждение некоторых председателей ЖСК и ТСЖ, привело к тому, что акт ввода их в эксплуатацию ими не подписывался. Впрочем, наиболее продвинутые руководители, невзирая на это противоречие, уже с 2008 года начали работать строго по приборам учета. Потребовалось заключение нового договора с МОЭК либо внесение изменений в старый. Что это было выгодно жильцам, сомнений не вызывало.
Почему? В старом договоре речь шла о явно завышенных нормативах, максимальных тепловых нагрузках, рассчитанных на то, что всю зиму за окном будет минус 26о С. Существует, правда, их корректировка – в зависимости от реальных среднемесячных температур наружного воздуха, которые дает Гидрометеоцентр.
Но МОЭК на практике стал использовать другой способ расчета. Установил на ЦТП собственные приборы учета, которые фиксировали расход теплоэнергии на всех строениях квартала, привязанных к данному тепловому пункту, притом необязательно жилых. Потери в сетях искусственно раскладывались на потребителей, хотя граница эксплуатационной ответственности именно для жильцов строго определяется договором: она проходит по наружной стене многоквартирного дома.
МОЭК с этим не считался. При выставлении счетов компанией никаких аргументов, подтверждающих их обоснованность, он не представлял. Платите столько, сколько мы насчитали! В связи с этим было немало судебных исков со стороны ТСЖ и ЖСК (тех, где все-таки считали деньги), и суды они практически всегда выигрывали.
Но вот в домах и квартирах появились приборы учета. Если с потреблением горячей воды все было более-менее ясно – общий объем складывается из суммы показаний квартирных счетчиков плюс общедомовые расходы – то учет теплоэнергии оставлял вопросы. Если в некоторых (правда, немногих) домах ее расход можно регулировать – в частности, тех, где есть индивидуальные тепловые пункты с автоматической системой, то влиять на потребленное тепло для нужд отопления, учитывать его по каждой отдельной квартире мы пока не можем.
Что происходит на практике? Оплата за отопление осуществляется по тому прибору учета, который установлен на весь дом. Зная его площадь, общее количество потребленной энергии, установленный тариф, можно определить затраты каждой квартиры на отопление и, соответственно, сумму, которую та за это должна. Если зима теплая, то получается экономия – по сравнению с тем, если бы расчеты осуществлялись по тарифу и нормативу. Сама разница выявляется сверкой документов между МОЭК и потребителем. Правительство Москвы встало на сторону населения, разница – в 2010 году за 2009 – была возвращена жителям. Форма перерасчета была проведена в соответствии с уже названным постановлением правительства РФ № 307.
Какая это сумма? Стоило ли за нее бороться? Судите сами. На 100-квартирный дом экономия составила 200–300 тыс. руб. Иными словами, 2–3 тыс. на одну квартиру. Ощутимо. Кстати, подобных проблем не возникло у тех ЖСК и ТСЖ, которые самостоятельно, а не через ЕИРЦ, вели расчеты с населением и ОАО «МОЭК». Экономия оставалась на их расчетном счете, и решением общего собрания собственников переплаченные деньги либо возвращались жителям, либо являлись резервом на случай будущих крайне холодных зим. Их могли также использовать через целевые фонды на нужды всего дома. Это стало еще одним аргументом в пользу самоуправления.
Дороже договора
Отношения МОЭК с управляющими организациями – не только ЖСК и ТСЖ – начинаются с договорных отношений между ними. Стало ясно: необходим типовой, примерный договор, который защитил бы жильцов от диктата монополиста, смог бы урегулировать конфликтные ситуации. О его необходимости было четко сказано в постановлении правительства Москвы от 27 июля 2010 года № 644 «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами» города. Разработка была поручена Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.
И вот договор появился. За подписью руководителя департамента было разослано инструктивное письмо во все префектуры, подведомственные департаменту учреждения с требованием изменить порядок хозяйственных отношений между энергетической компанией и управляющими организациями. При этом охватывались все виды ресурсов, которые обеспечивали жизнеспособность дома. Предлагались новые примерные договоры на теплоснабжение, поставку горячей и отпуск холодной воды и прием сточных вод.
В чем выгода новых соглашений? Из них исключалось применение в расчетах такой практики, когда учитывались показания приборов на ЦТП, при которых на жилые дома вешались расходы и потери самых различных потребителей (а не только данного конкретного дома). Теперь должны были браться во внимание лишь те данные, которые показывал прибор, установленный в самом многоквартирном доме. И еще. Прежде была раздельная плата – за подогрев – МОЭК, а собственно за воду – Мосводоканалу. Новый договор исключал плату за подогрев, рассчитываться следовало только за единственную предоставляемую услугу – горячее водоснабжение. При этом единицей измерения должны быть кубы, а не Гкал. Это, пожалуй, было самым главным.
Но вопреки предложенному примерному договору энергетики – когда речь шла о горячем водоснабжении – отказываются принимать «объемную» единицу, оставляя за собой «калории». Диктат и сейчас жесткий: если управляющие организации вписывают в соглашение «кубы», то энергетики такой договор не подписывают. Они навязывают объединениям свой вариант, в котором все остается по-прежнему.
Возникали и другие конфликты. В примерных договорах на горячую воду и теплоснабжение предусмотрено, что если товарищество или кооператив собирает 95% платежей (а объединения это делают более успешно, чем муниципальные дома), то все, что выше этой цифры, должно им возвращаться. Своего рода бонус за «прилежание». Не говоря уж о том, что объединения выполняют за МОЭК работу по начислению платежей, их сбору, ведению учета по приборам, информированию жильцов и многое другое. Все это непросто. Тот же расход горячей воды – он разный в разные месяцы, сбор и обработка их ежемесячно ложится на плечи ТСЖ и ЖСК.
Но ведь кто-то должен подсчитывать сумму платежей для каждой квартиры, такая работа не делается бесплатно. Или взять их сбор. Хорошо, если жильцы аккуратно и в срок вносят деньги. А если есть злостные неплательщики? Тогда на них подают в суд, но на это тоже нужны деньги. Определенных затрат требуют и банковские проводки. Короче, все указанные услуги должны оплачиваться. Что и предусмотрено примерными договорами.
Но оказалось, что те энергетикам не указ. Они категорически возражают против этого, не принимают в расчет работу, проводимую в объединениях, и соответственно, не оплачивают ее.
Далее. Энергетическая компания взяла на себя обязанности по обслуживанию общедомовых приборов учета. Например, если тот вышел из строя, она должна в течение трех дней починить его или заменить. Очень хорошо – приборы не всегда надежны, ломаются. Правда, с началом отопительного сезона МОЭК довольно часто без всяких оснований считает их неработающими. Делается это так: на документе, предоставленном объединениями, в компании ставят штамп (оказывается, есть такой): «Прибор не работает». И тогда ведутся расчеты по старинке: исходя из тепловых нагрузок или показаний в ЦТП. Понятно, что это выгодно для самой компании. Но не для жильцов! Ведь вышедший из строя прибор – это дополнительные сотни тыс. руб., которые раскладываются на каждую квартиру.
Но представим, что прибор и в самом деле поломался. Что делать, если в 3-дневный срок компания не успевает ввести его в строй? В соответствии с законодательством, ей можно выставить счет за промедление. Вроде возражений со стороны МОЭК нет. Кроме одного: он сам определил сумму штрафа – 100 руб. за каждый просроченный день. Три тысячи руб. в месяц. Соотнесите ее с общей среднемясячной платой кооператива: 200–300 тыс. руб. Получатся сущие копейки, меньше 1%. Никакого стимула к бесперебойной работе прибора, который точно считает количество энергии, нет. А между тем в примерном договоре указана другая величина неустойки: 10 минимальных оплат труда за каждый просроченный день, т. е. не три, а 30 тыс. руб. в день! Заставь платить энергетиков такие деньги, они зашевелятся. Но в том-то и дело, что они их не платят.
И наконец, еще одно: в примерном договоре предусмотрено, что если прибор учета находится на балансе МOЭК, то затраты на его работу (расход электроэнергии) несет их владелец, т. е. сама компания. Сумма небольшая, но и ее МОЭК отказывается брать на себя. Хотя сам проект договора – и это относится ко всем указанным замечаниям – компании был известен. Что-то случилось. Почему энергетики отказываются от него? Ответа нет.
Понятно, что все эти проблемы волнуют ТСЖ и ЖСК – если те являются управляющими компаниями. Что же касается конкретно нашего кооператива – большинство проблем решено. Этим я хочу сказать руководителям товариществ и кооперативов: не сдавайтесь! Боритесь! В конце концов, мы живем в правовом государстве. Во всяком случае, хочется на это надеяться. И еще. Мне кажется, что в отношениях управляющих компаний с МОЭК должен быть третейский судья. Будет ли это Департамент ЖКХиБ, Департамент экономической политики и развития Москвы или какая-либо специальная комиссия – должно решить правительство города. Во всяком случае, самим ТСЖ и ЖСК отстаивать свои интересы в отношениях с монополистом трудно.