Это тоже бизнес, и есть пострадавшие
Жилищный кодекс РФ не дает точного определения, что входит в понятие «управление многоквартирным домом». «Управление», на самом деле, – это лишь часть работ по «содержанию» общего имущества, отсюда не совсем понятны и полномочия управляющих компаний. А потому не редки и конфликты, возникающие между ними и собственниками.
Кто и как должен управлять, какие требования предъявляются к исполнителям? Об этом нам рассказал председатель Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ, доктор юридических наук Андрей Широков.
Нужны профессионалы
Иногда говорят, что управление – это выполнение неких работ по поддержанию в порядке общего имущества, по предоставлению собственникам и нанимателям коммунальных услуг (обеспечение дома водой, отоплением, электричеством и газом). Это неправильно. Управление – понятие более общее и сложное.
По договору с собственниками такая организация должна формировать все финансовые потоки (обязательные платежи) так, чтобы поддерживать ликвидность объекта недвижимости, а также управлять этими потоками, согласуясь с законами рынка.
Поясню. Собственник сделал в квартире основательный ремонт, обновил оборудование, затратив немало собственных средств. Конечно, надеется, что теперь за квартиру можно будет просить больше. Даже если он и не собирается в ближайшее время ее продавать, вопрос цены важен: когда имущество ликвидно, в любое время его можно обратить в деньги. И вот, наконец, найден потенциальный покупатель…
Но увидев захламленный двор, обшарпанный холл и грязный подъезд, он, не заходя в квартиру и не оценив сделанный там ремонт, возможно, повернет назад – здесь он жить не хочет! А коли и пройдет в квартиру, то попросит показать счета на оплату жилья и коммунальных услуг. В случае, если обнаружится, что суммы платежей постоянно растут, покупатель наверняка задумается о том, насколько эффективно работает управляющая домом организация, как заботится она о кошельках тех, кто заключил с ней договор.
Управление домом – это в первую очередь профессиональный вид деятельности. Деятельности сложной, в рамках которой основными должны стать вопросы экономические, финансовые, вопросы построения выгодных для собственников отношений управляющего с поставщиками коммунальных ресурсов, с подрядчиками, с органами власти.
Из недостаточного понимания значимости и сложности управления жилой недвижимостью, как одного из видов экономической деятельности, следуют важнейшие недостатки норм Жилищного кодекса. В нем теперь закреплены такие виды управления, как «непосредственное управление» и управление тем или иным объединением собственников помещений, например известными всем ТСЖ. Но давайте взглянем на вещи реально. При «непосредственном управлении» все равно в тени стоит «контора», которая метет двор и подъезд, но не несет (и не может этого делать) правовой и финансовой ответственности. Собственники помещений остаются один на один с поставщиками ресурсов, которым такие клиенты «приятны» – с ними даже договор заключать не обязательно. Достаточно послать счет, а об ответственности за качество коммунальной услуги можно и не вспоминать.
Вот, допустим, собственники захотели создать товарищество. Членство в этой некоммерческой организации по закону – добровольное. В любой момент любой «товарищ» может выйти из организации, и тогда товарищество должно будет заключить с ним договор, условия которого в очень малой степени регулируются законом и иными нормативными актами. У товарищества есть выбор: самому управлять или заключить договор со сторонней организацией.
В первом случае можно говорить о самоуправлении как хозяйственной деятельности. Некоторые ТСЖ вполне успешны, даже есть примеры получения товариществами кредитов для финансирования энергосберегающих мероприятий. Но для основной массы ТСЖ их деятельность сводится лишь к содержанию общего имущества. Знаю примеры и скажу откровенно: часто руководители товариществ – несчастные люди, они даже не представляют, какую ношу взвалили на себя. Перед ними поставлена заведомо невыполнимая задача управления дорогостоящим имуществом, которую решить могут только профессионалы, а откуда им взяться среди жильцов?
Как будут выполнять ТСЖ требования утвержденного федеральным законом технического регламента о безопасности зданий, как смогут они сертифицировать свою деятельность в соответствии со стандартами на услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества? Такие стандарты уже введены в системе «Росжилсертификация», новые нормативы защищают интересы собственников, но многим ТСЖ следовать им просто невозможно – нет ни средств, ни квалификации.
Другой выбор – договор созданного собственниками ТСЖ с управляющей организацией. Это, конечно, более верное решение – здесь правление ТСЖ формирует мнение собственников по каждому вопросу управления домом, отстаивает общие интересы в отношениях с управляющим, может достаточно эффективно контролировать качество управления и работ по содержанию дома. Именно так лучше всего понимать еще не очень четко определенное у нас понятие «самоуправления» жилой недвижимостью. Здесь тоже много проблем, но профессионалам уже стали ясны пути их решения.
Домоуправ? Прощай навсегда
Вот лишь некоторые примеры, характеризующие, сколь важно доверить управление домом ответственным и квалифицированным специалистам.
Взаимоотношения с ресурсными организациями. Поставщики коммунальных ресурсов ставят себе задачу – и это понятно – как можно больше продать своего «товара» собственнику, чаще всего недостаточно знающему законодательство. Отсюда всем известные «перетопы» в квартирах, когда в самые лютые морозы дом стоит с открытыми форточками, нежелание считаться с показаниями приборов, а стремление рассчитывать оплату тепла по явно завышенным нормативам. Профессиональный управляющий может этого не допустить. Прежде всего будет требовать правильных условий в договоре с каждым естественным монополистом – поставщиком в дом любого ресурса. Если на вводе в дом стоят приборы, измеряющие количество ресурса и параметры его качества, то управляющий не только станет своевременно платить за его полученный объем, но и сможет требовать снижения оплаты, если качество ресурса не соответствует условиям договора.
Капитальные ремонты. В настоящее время ситуация с ними далеко не прозрачна – туманны их сроки для каждого отдельного дома, не определен и не согласован с собственниками и ТСЖ объем нужных средств. И только по одной причине – публичная власть, которая многие годы владела жилой недвижимостью, не решается оценить свои долги перед собственниками. Потому их, по сути, лишили права голоса – они не знают, что вправе требовать, а что нет. Профессиональный управляющий и в этом случае незаменим – определит потребность в восстановительном ремонте, может предъявить власти обоснованные требования.
Сейчас ставится вопрос о соучастии собственников в финансировании капитальных ремонтов. Ожидается, что основные расходы на капитальные ремонты будут предусмотрены в бюджете города. Но и оставшаяся часть расходов, особенно на работы, которые не планирует город, для многих собственников все же останется неподъемной. Так вот, взять кредит в банке, объединить его с бюджетными средствами – все это тоже должно войти в функции управляющего. При этом обязательно нужно страховать общее имущество, иначе кредит будет сложно получить. К сожалению, такая практика для нас все еще редкость – ведь по закону подобное страхование не является обязательным.
В свое время в проект Жилищного кодекса были внесены соответствующие поправки, но в Государственной Думе их отвергли. В Москве сейчас можно страховать общее имущество, но только в добровольном порядке, хотя город уже поддерживает такое страхование средствами своего бюджета. Считаю, что законодателю нужно вернуться к этой теме. Случись что, к примеру, с лифтом – потянут ли собственники его восстановление? Стареют и другие узлы, конструктивные части дома – возможность аварий возрастает. Между тем даже не очень большие ежемесячные взносы вполне могут защитить собственников от любых возможных неприятностей. Конечно, часть расходов на обязательное страхование общего имущества, особенно для малодоходных домохозяйств, нужно возмещать из бюджетных средств.
Дом – сложнейший технический объект, можно ли постигнуть все его особенности за те короткие недели даже на специальных курсах подготовки руководителей ТСЖ? Вряд ли. Не скрою – есть, безусловно, примеры компетентного, инженерного подхода к вопросам ЖКХ и среди собственников жилья, которые путем проб и ошибок в конце концов осваивают сложную науку управления домом. Однако, во-первых, надо посчитать, во что ошибки обходились собственникам, а во-вторых, если и есть такие люди – то это считаные единицы.
Мне могут возразить – есть мастер-хаус в Германии, человек, который может качественно обслуживать дом. Однако там по-другому формулируются законом обязанности собственников, страхование общего имущества обязательно, иначе строятся отношения с поставщиками ресурсов. Но я говорю о России. Как будут выстроены отношения такого мастера с собственниками или с ТСЖ? У нас нет еще исторически сложившейся культуры заботы о своей собственности в многоквартирных домах, все еще бытует уверенность в том, что здесь за все отвечает государство. И можно ли будет доверять приглашенному мастеру-управляющему? В чем его функции станут отличаться от функций известного всем по старым временам «техника-смотрителя», чем домоуправ сможет гарантировать свою ответственность?
В Государственной Думе сейчас обсуждается вопрос о возрождении института домоуправов, но не уверен, что он будет надежно защищать все права и интересы собственников жилья.
Жалуйтесь на себя
Я выступаю за профессиональное управление домами. За опытных, квалифицированных, состоятельных управляющих, способных нести юридическую и финансовую ответственность по своим обязательствам перед ТСЖ и собственниками. Публичная власть может взять на себя функцию утверждения обязательных требований к управляющим, либо передать ее саморегулируемым организациям (СРО). Эти требования должны быть достаточно объемными, ведь бросать управление многоквартирными домами в стихию рынка преждевременно и опасно – из универсальной формулы рынка: «получение большей прибыли за счет улучшения своей деятельности», некоторые управляющие пока освоили лишь первую часть.
Сейчас многие собственники даже не видели договора с ГУП ДЕЗ, не знают их условий. К ним немало претензий – все так, многие жители города даже говорят о воровстве. Но если мы даем возможность воровать при управлении нашей, часто – единственной, собственностью, то на кого жаловаться? Равнодушие, отсутствие инициативы, надежда, что кто-то (только не мы!) позаботится о нас – все это наказуемо. Вот собственников и наказывают – лишним рублем. Если жители постоянно будут следить за расходованием своих платежей, то конфликтов будет меньше. Контроль – не только их право, но и обязанность, ведь они нанимают управляющего, а значит, должны требовать, чтобы те отчитывались за свою работу.
Теперь есть и законное основание для такого контроля – правительство России в сентябре 2010 года утвердило Стандарт раскрытия информации о деятельности управляющих многоквартирными домами. Стандарт еще не совершенен – например, управляющий не обязан подсчитывать сальдо своих доходов и расходов по каждому конкретному многоквартирному дому, а ведь именно это важно для собственников. В ряде ГУП ДЕЗ раскрывают информацию валом по всем домам, которыми управляют, а не по каждому многоквартирному дому. Но многие ли москвичи видели даже такие отчеты? А ведь каждый управляющий должен теперь в течение двух рабочих дней отправить запрошенную потребителем (собственником квартиры!) информацию на адрес его электронный почты, которая уже есть у многих жителей города.
Конечно, каждое ТСЖ, даже если заключили договор с любым управляющим, может само информировать собственников о всех проблемах управления их общим имуществом. ТСЖ должно всячески помогать гражданам в освоении ими всех прав и обязанностей собственника не только своей квартиры, но и общего имущества в многоквартирном доме. Нам надо воспитывать собственника уже с того момента, когда тот получает документы о государственной регистрации его собственности. Надо, чтобы он точно знал, каким общим имуществом владеет – долей лифтового хозяйства, частью холла, чердака и подвала и т. д. Должен знать и стоимость этого имущества, следить за изменением этой стоимости во времени – если она растет, спасибо управляющему!
Непопулярная тема
Я хочу коснуться такой темы, как повышение платы за содержание жилья и коммунальные услуги.
Первая часть, плата за содержание, должна определяться собственниками жилья. Ведь только они знают, каково состояние их общего имущества, что бы они хотели видеть в своем доме – нужно ли здесь уже красить стены в подъезде, срочно ремонтировать лифт, в котором кто-то постоянно разукрашивает стены или здесь все время перегорает светильник. Но это правило, введенное Жилищным кодексом, исполняется собственниками далеко не всегда, и поэтому ставка платы за содержание для тех, кто не выполняет нормы закона, устанавливается правительством города.
Величина наших платежей регулируется, то есть мы можем платить только часть экономически обоснованной ставки платежа за содержание дома. При этом доплаты для управляющих предусмотрены в городском бюджете. Скажем спасибо родному правительству, но ведь утвержденные ставки и доплаты как «средняя температура в больнице» – для одного дома они малы, для содержания другого могут быть даже велики. Такая практика была характерна для прошедших времен, когда у нас основной была государственная форма собственности на жилье, когда все наши платежи варились в одном котле. Сегодня это уже недопустимо, любая поддержка собственников и нанимателей жилья за счет бюджета должна оказываться только малодоходным домохозяйствам, только тем, кто имеет право на получение жилищных субсидий!
Вторая часть наших платежей – за коммунальные услуги. Для их предоставления в помещениях многоквартирного дома управляющие обязаны покупать ресурсы на вводах в дома городских коммунальных сетей, должны их оплачивать своевременно и полностью. Это не просто, так как всегда имеется естественная неравномерность поступления платежей граждан. Значит, управляющие и поставщики ресурсов должны знать и грамотно использовать те механизмы взаиморасчетов, которые характерны для рыночной экономики.
Но есть и проблема постоянного роста стоимости всех коммунальных ресурсов. Многие обвиняют поставщиков – мол, они монополисты, они взвинчивают цены на свои товары. Это, конечно, не совсем так – состояние сетей и оборудования коммунальных систем требует значительных средств, поставщики их, конечно, обосновывают, но регулируют и утверждают тарифы на коммунальные ресурсы только уполномоченные органы публичной власти!
К сожалению, прозрачность такого регулирования еще не высока, нам нужны были бы независимые от исполнительной власти органы регулирования, в работе которых могли бы участвовать те или иные институты гражданского общества. Нужно менять и систему социальной поддержки для части наших граждан, еще, к сожалению, не всегда имеющих доходы, достаточные для оплаты коммунальных услуг по экономически обоснованным тарифам.
Но такая социальная поддержка не должна существовать одновременно с перекрестным субсидированием тарифов на ресурсы, когда промышленные предприятия обязаны платить за них по повышенным тарифам, когда тарифы на коммунальные ресурсы и услуги не дифференцируются в зависимости от объемов их потребления. Реформа бывшего жилищно-коммунального хозяйства должна вестись не за счет искусственного, нерыночного регулирования тарифов, при котором в бюджете Москвы предусмотрено больше 50 млрд рублей для расходов в жилищной сфере, а одновременно с совершенствованием системы социальной поддержки нуждающихся граждан, куда и следует направить эти средства.
Как все эти темы соотносятся с темой управления домами? Очень просто – без решения проблемы оплаты коммунальных ресурсов и услуг, без построения нормальной системы правовых и финансовых отношений в цепочке «собственник – управляющий – поставщик ресурсов» невозможно будет решить ту задачу повышения энергоэффективности жилой недвижимости, которую поставил президент РФ Д. Медведев. Без тех изменений, о которых уже сказано, невозможно сделать энергосбережение выгодным и каждому жителю многоквартирного дома, и каждому управляющему здесь общим имуществом.
Только тогда, когда собственники смогут качественно контролировать работу управляющего, когда он сможет бороться за каждую копейку при оплате поставленных в дом коммунальных ресурсов и будет получать за это бонусы к своим доходам, только тогда можно будет понять, насколько рентабельна деятельность по управлению многоквартирными домами, когда уйдут отсюда государственные унитарные предприятия, но придут ответственные частные компании, работающие с соблюдением всех законных интересов собственников и нанимателей жилья.
Мы придем к победе рынка
Здесь мы переходим к еще одной актуальной теме – сделается ли, наконец, жилищная сфера экономики сферой частного предпринимательства с сохранением, конечно, государственного контроля и социальной поддержки в этой сфере? Но прежде данные экономических расчетов – рентабельность, по мнению специалистов, начинается при управлении многоквартирными домами общей площадью не менее 400–600 тыс. кв м. Иными словами, управляющая компания должна быть крупной, иначе она просто прогорит. Это, кстати, должно насторожить жильцов при выборе управляющего – если он работает лишь с небольшим количеством домов, доверять ему опасно.
Сегодня многие управляющие многоквартирными домами – это унитарные предприятия – ДЕЗы. В городе понимают, что они неэффективны, но пока нет окончательного решения по их дальнейшей судьбе. Резать здесь, конечно, нужно, тщательно взвешивая каждый шаг, но ликвидация ДЕЗов в их нынешней форме неизбежна – в рыночной экономике им нет места! Но для того, чтобы управление стало ответственным бизнесом, нужно не только критиковать нормы Жилищного кодекса, не только вносить в него поправки, латающие явные дыры законодательства. Нужно начать разрабатывать новый специальный закон «Об управлении многоквартирными домами», в котором можно будет решить не только те проблемы, о которых уже сказано, но и многие другие, которые ясны для достаточно большого круга управляющих, для многих специалистов, работающих здесь не первый год.
Нужно, конечно, совершенствовать и законодательство об объединениях собственников помещений в многоквартирных домах. Только тогда, когда членство в ТСЖ не будет добровольным, когда появятся условия для влияния коллектива собственников на отдельных его членов (иногда недобросовестных и совсем даже не «товарищей»), только тогда, когда любое объединение собственников сможет эффективно контролировать весь процесс управления их общим имуществом, когда многоквартирный дом станет объектом недвижимости (странно, но сегодня это не так!), только тогда мы все сможем почувствовать все достоинства рыночных институтов и в жилищной сфере экономики.