Батарея личная, проблематичная
В Жилищном кодексе, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) растолковано, ЧТО относится к общему имуществу в доме. Не вдаваясь в подробности, можно сказать просто: все оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения. Вся сантехника внутри квартиры, расположенная после первого запорного устройства на стояке, то бишь вентиля, – личное имущество. И менять его нужно за свой счет.
Однако часто споры возникают из-за отопительных приборов в квартирах – личное это добро или общее. По крайней мере, личным его не хотят признавать многие граждане. И причина этому имеется…
Теория…
Батарея стала предметом разбирательства ни много ни мало в Верховном Суде РФ и даже в его Кассационной коллегии. Два собственника подали иск о признании недействующим п. 6 Правил в части отнесения внутриквартирных приборов отопления к общему имуществу. Напомним, согласно этому пункту в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Истцы указали, что правила ограничивают право собственника (потребителя) совершить распорядительные действия по отказу от собственности, по одностороннему расторжению договора теплоснабжения в порядке ст. 546 и 782 Гражданского кодекса, а также право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора оказания услуг, гарантированного ст. 32 Закона о защите прав потребителей.
П. 6 Правил № 491 был признан соответствующим действующему законодательству. В определении Верховного Суда РФ содержится интересный для управляющих организаций, ЖСК и ТСЖ вывод. К примеру, что системное толкование п. 6 Правил № 491 не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Соответственно, оборудование, находящееся в многоквартирном доме (в том числе обогревающие элементы) следует относить к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, – находится за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. д.
Находящиеся в квартирах радиаторы, которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса).
Еще одно разбирательство по поводу батарей состоялось в Арбитражном аппеляционном суде г. Санкт-Петербурга (постановление от 16 июля 2008 года по делу № А26-2110/2008). Собственница обратилась в жилищную инспекцию с заявлением о привлечении к административной ответственности своей управляющей организации за то, что та не заменила демонтированные в ее квартире батареи. Более того, выиграла суд первой инстанции. Его решение было основано на том, что управляющая организация должна выполнять свои обязанности в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г.). А именно, своевременно производить ремонт оборудования систем отопления. Суд также пришел к выводу, что радиаторы отопления, устанавливаемые в жилых помещениях, являются частью внутридомовой системы и относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Инспекция оштрафовала УК на 40 тысяч рублей. Компания оспорила это решение в арбитраже, указав, что работы по замене радиаторов внутри квартиры не входят в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и должны выполняться за счет собственника конкретного жилого помещения.
Аппеляционный суд, основываясь на ст. 36 Жилищного кодекса, п. 6 Правил содержания общего имущества, признал, что внутриквартирные батареи к общему имуществу не относятся, отменил санкции жилищной инспекции против управляющей компании.
…и практика
Одно дело – мотивация законодателя и основывающиеся на ней судебные выводы, другое – повседневная практика. Безобидная, на первый взгляд, квартирная батарея часто становится причиной крупных неприятностей в доме. В большинстве московских домов стоят предусмотренные проектами допотопные чугуняки или решетчатые радиаторы, которые вовсе не украшают современные интерьеры квартир. Меняют их люди кто во что горазд, чаще ни у кого не спрашивая ни разрешения, ни совета. Показалось, что в квартире прохладно, – увеличили количество секций в приборе, и соседи по стояку стали мерзнуть. Еще распространенный вариант. Застеклили лоджию и установили там батарею, а заодно и в темной комнате, приспособив ее под жилую. И опять же, у соседей резко похолодало. А сколько заливов происходит из-за прорыва отопительных приборов! При этом в большинстве домов на них не предусмотрена установка перекрывающего устройства. Слесарям приходится отключать весь стояк для ремонта одной-единственной батареи.
Так может ли считаться личным имуществом прибор, из-за переустройства которого может быть разбалансирована отопительная система всего подъезда, а то и дома? Или из-за прорыва которого может пострадать не только соседское добро, но и общее имущество всех жителей дома – стены, полы и пр.
Другое дело – внутриквартирное сантехническое оборудование. Какой унитаз или смеситель ни установи, соседу от этого не станет ни холодно, ни жарко. Именно поэтому критерием отнесения к общему или личному имуществу должно стать не «обслуживание более одного жилого помещения», а зависимость всего общего имущества дома от состояния или неправильной эксплуатации того или иного элемента.
Считает позицию законодателей неверной и генеральный директор Общероссийской жилищной федерации Герман Ломтев:
– Если считать батареи частным имуществом, то процесс их замены становится неуправляемым. Ставят некачественные китайские, нарушают проектную емкость прибора, в результате оставляют соседей без тепла. Если имущество личное, то почему во время капремонта вместе со стояками меняют и батареи в квартирах? Понятно, что никакой управляющей компании не хочется иметь это оборудование в составе общего имущества и тратить на его обслуживание деньги…
О том, как решает вопросы замены батарей частная управляющая компания «Маторин», рассказала ее старший юрисконсульт Виктория Волоснева:
– Наша компания часто сталкивается с тем, что многие жители хотят заменить старые батареи на импортные. Сейчас это решается таким образом: собственники за свой счет заказывают энергопроект, который согласовывают с теплоснабжающей организацией на соответствие технических данных приборов проектной нагрузке системы теплоснабжения дома. К примеру, батарея при опрессовке должна выдерживать 10 Атм, и это должно быть указано в ее паспортных данных. Устанавливает приборы либо наша организация, либо любая подрядная. В этом случае управляющая компания проверяет, имеет ли она необходимую квалификацию. От собственника требуют заявление о том, что он всю ответственность берет на себя. Конечно, УК было бы удобнее, чтобы батареи были частной собственностью – меньше ответственности. Тем не менее при капремонте их меняют в квартирах как общее имущество. И собственники справедливо задаются вопросом: почему в соседнем доме, попавшем в капитальный ремонт, всем поставили новые приборы бесплатно, а в моем, не попавшем в число счастливчиков, я вынужден тратить на это свои деньги? Безусловно, это коллизия, порожденная недальновидностью законодателей…
А теперь представим, скольких проблем можно было бы избежать, появись в описании состава общего имущества п. 6 Правил содержания общего имущества и в ст. 36 Жилищного кодекса маленькая добавка – «включая внутриквартирные отопительные приборы». Управляющая организация представила бы собственникам перечень рекомендуемых к установке приборов, соответствующих по техническим данным проекту. Так же, как сейчас такие перечни есть в каждом ДЕЗе на водосчетчики. Сама бы заказала типовой энергопроект. Выгодно и управляющей организации, и жителям. УК закупала бы приборы оптом, дешевле, и, естественно, сама, как отвечающая за состояние общего имущества дома, устанавливала их, отвечала за качество и приборов, и монтажа, при необходимости меняла брак. Пришел собственник, выбрал понравившуюся батарею, договорился о времени установки и – никаких забот. Конечно, тогда замена батарей будет входить в ставку обслуживания и текущего ремонта общего имущества. Но ведь не каждый год в квартире меняются батареи. И при желании на общем собрании можно решить: за счет ставки менять приборы не по прихоти, а по необходимости, после обследования управляющей компании, – прохудились, отслужили свой срок.
Тогда и исчезнет из наших домов китайский ширпотреб, из-за одного нерадивого хозяина, решившего утеплиться, перестанут страдать соседи, станет меньше аварий, заливов, да и порядка в домах станет больше.