Его пример – другим наука
По числу жителей Центральный округ – самый маленький в столице. Однако именно здесь сконцентрирована половина всех московских ТСЖ. И потому есть резон обратиться к опыту центра.
Они были первыми
В каком-то смысле именно Центральный округ положил начало товариществам. Вызвано это было рядом причин, в том числе тем, что здесь самые ветхие дома. К слову, с них и началась реконструкция города. Инвесторы просили за свои деньги квартиры в этих домах, а именно – элитные, в которые превращались бывшие коммуналки. Но прежних обитателей перспектива в один прекрасный день оказаться на выселках (в начале 90-х это было вполне реально), пусть и в отдельной благоустроенной квартире, не устраивала.
С другой стороны – чем старше дом, тем труднее его обслуживать. ДЕЗы справлялись с этим плохо. И снова возникало недовольство людей, страх за свою собственность (уже знали цену квартирам в центре!), а отсюда желание стать независимыми от города, создать свои эксплуатационные организации.
Был еще и третий фактор, о котором не всегда вспоминают, а он, пожалуй, решающий. В центре все-таки особый контингент горожан с их еще неубитой тягой к общительности, более теплыми соседскими отношениями, готовностью в трудные минуты решать вопросы сообща. Возможно, этому способствовали коммуналки, которые несли с собой не только негативный опыт, но и некий положительный заряд, не до конца еще оцененный. Во всяком случае, такого единения, как в центре, нет нигде.
Первые ТСЖ именовали себя «закрытыми акционерными обществами». Но какие у дома акции? Непонятны были и права жильцов. А значит, коллективистский, гражданский настрой людей надо было облечь в правовые рамки. И жильцы стали добиваться этого. Именно благодаря их настойчивости появились первые законодательные акты, касающиеся новых объединений. Сначала это было московское Положение, потом указ президента РФ, федеральный закон, которые и положили начало деятельности товариществ собственников жилья. Опыт Центрального округа лег в основу положений нового Жилищного кодекса, той его части, где речь идет о ТСЖ.
Четвертый фактор
Увеличение числа товариществ собственников буквально за последний год – знаменательный шаг в становлении жилищного самоуправления и развитии города вообще. Создается новая экономическая и социальная среда, новый пласт хозяйственных отношений. Распоряжение жилой недвижимостью переходит в руки собственника. В центре более тысячи ТСЖ (всего же в городе их около двух тысяч).
В других округах немало случаев, когда выбранный (часто предложенный управой) председатель через короткое время отказывается от своих полномочий, а само товарищество распадается. В Центральном округе таких случаев нет. По словам префекта округа Сергея Байдакова, в центре выработаны три критерия надежности ТСЖ. Это психологическая готовность жителей, доверие их друг к другу, заинтересованность в общих делах, иными словами, обладание определенной коммунальной культурой. Далее – степень информированности людей в преимуществах объединения. И, наконец, возможность более квалифицированно управлять домами. В 70 процентах домов центра такие условия отсутствуют. В них и не ведется агитация. И это оправдано – иной подход приведет лишь к дискриминации идеи. Что и наблюдается в других округах.
Впрочем, префект не назвал еще и четвертое условие – активная позиция самой префектуры и помощь жителям домов, решившихся создать ТСЖ. А это, наверное, и есть самое важное – не декларации, а конкретные дела. В округе создано специальное государственное унитарное предприятие «Центр поддержки объединений жителей», цель которого – всячески содействовать жилищному самоуправлению. Одна из его задач – готовить бизнес-планы, т.е. определять доходы и расходы дома, чтобы у жильцов было наглядное представление о его экономике. Без этого принимать грамотные решения по управлению домовым хозяйством вряд ли возможно.
Уже три года работает окружной методический класс, который оказывает жильцам бесплатные консультации. Проводятся семинары, «круглые столы», где ветераны жилищного движения делятся опытом с новичками. Создано некоммерческое партнерство «Клуб ТСЖ», в котором состоит уже около 80 товариществ. Это своеобразный механизм взаимодействия жителей с властями. У «Клуба» есть даже собственный печатный орган, где обсуждаются самые насущные проблемы.
Ждать 60 лет?
Как известно, трудности начинаются уже с регистрации ТСЖ – для этого надо собрать массу документов, заручиться десятками подписей. Основное – формирование и описание общего имущества. На это уходит два месяца, что, заметим, тоже немало. Но ведь было (и остается в других округах) восемь-девять месяцев! Замечу, кстати, что указанное описание, а также распределение долей собственников имеется практически у всех домов центра – дело, таким образом, за жильцами: хотите объединяться – проблем не будет.
Существенно расширены полномочия окружных комиссий по передаче домов в управление собственникам жилых помещений.
Теперь о предоставлении бюджетных субсидий на содержание общего имущества многоквартирного дома. Очень тонкий и сложный вопрос. Так ли распорядятся казенными деньгами сами жильцы? Ведь большого опыта управления таким фондом у них нет. Субсидии поступают через государственные инженерные службы (ГУ ИСы). Но в ряде округов для этого надо преодолеть немало бюрократических рогаток. В Центральном – доступ к бюджетным средствам для ТСЖ (и вообще частных управляющих компаний) максимально облегчен.
Капитальный ремонт. Только сейчас заговорили о том, что для активизации создания товариществ хорошо бы дать им козырь: в первую очередь средства для ремонта будут выделять именно ТСЖ. Хотя, заметим, городского закона на сей счет все еще нет, и в средствах, предусмотренных на капремонт, специальная графа «ТСЖ» пока отсутствует. Так вот, в центре такую практику реализуют уже несколько лет, и она оказалась далеко не последним стимулом, побуждающим собственников брать ответственность на себя.
В Центральном округе определено 254 дома с износом свыше 60 процентов. В каждом проводится техническое обследование, и по каждому будет принято решение – обоснованное и конкретное. Но в 28 из них, явно ветхих, уже созданы ТСЖ, в 19-ти работают инициативные группы, которые тоже намерены создать товарищества. Почему? Все из той же боязни, что их расселят и предложат квартиры даже не на окраине (как было в 90-х годах), а поблизости. Все равно не устраивает. Они готовы даже сложиться и на собственные деньги провести ремонт – только бы не покидать обжитое место. Впрочем, и префектура изыскивает возможность помочь.
Выборы управляющих организаций – вопрос, актуальный для всех домов. Такие выборы проведены уже в 95 процентах жилых зданий центра. Как и во всем городе, в качестве избранников превалируют дирекции – знакомые и надежные. Но все-таки на них останавливаются не все жители. 16 процентов предпочли альтернативу – частные организации. Остальные будут управлять домом сами. Это как раз и есть ТСЖ.
Возникают ли конфликты с властями, различными экономическими службами? Не без того. Но в Центральном округе создана электронная база жилищных объединений, где каждое обращение фиксируется, классифицируется, и люди всегда получают деловой, конкретный ответ. Если проблема выходит за рамки полномочий округа, это тоже важный сигнал: префектура будет инициировать ее решение на городском уровне. Касается это, в первую очередь, земли и нежилых помещений, разграничения городской и частной собственности.
Что и говорить, дело это трудное – подобная проблема все еще остается камнем преткновения даже в странах с устоявшейся рыночной экономикой. Тем не менее, власти округа вместе с руководителями ТСЖ добиваются того, чтобы и придомовая территория была включена в единый имущественный комплекс.
Формирование земельного участка для товариществ – приоритетная задача префектуры. Нынче, как известно, в городе идет межевание земель. Но в префектуре Центрального округа определили: если оно будет продолжаться такими темпами, то потребуется… 60 лет! А потому пришли к выводу: там, где участки как бы естественно прилегают к дому (знаменитые московские дворики!), их включают в состав имущественного комплекса дома. Вот такую привилегию оказывают ТСЖ.
Даже дети поняли
Самый актуальный вопрос: насколько эффективны ТСЖ?
Иногда его разделяют. Что на первом месте – экономика и выгоды создания объединений? Либо человеческий фактор, изменение отношения людей к общему имуществу? Наверное, такая дифференциация неправомерна – важно и то, и другое.
Программа «Мой двор, мой подъезд» проводится довольно давно. И выявила такой печальный факт: одни и те же объекты благоустраиваются чуть ли не каждый год. В Центральном округе, как правило, такого нет. И подъезды, и дворы с каждым годом не то, что не теряют вид, а становятся лучше, привлекательней. Изыскиваются дополнительные источники пополнения бюджета дома. Вот известное ТСЖ «Эйдетика» на Пресне, где живут коренные москвичи, люди в основном небогатые. Так вот, здесь в подъезде оборудовали пункт обмена валюты. За это получили бесплатную охрану плюс остались деньги на текущий ремонт дома.
Нет такого товарищества, где не было бы старших по подъездам. Значит, люди крепко заинтересованы в благополучии всего дома. Даже дети не позволяют себе привычных шалостей вроде «художеств» в подъездах и лифтах. Тоже понимают: все здесь делается на «папкины» и «мамкины» деньги. В результате дома центра, принадлежащие ТСЖ, как правило, находятся в лучшем состоянии, чем городские. Это ли не стимул к созданию товариществ?