О съемщике бедном замолвите слово
«Квартиросъемщики – наше жилищное меньшинство» – так называется книга Елены Шоминой, доктора политических наук, профессора ГУ «Высшая школа экономики», давнего автора и друга нашей газеты. По сути, это первая серьезная монография, посвященная группе граждан, численность которой, увы, с каждым годом сокращается.
Чем это вызвано? Насколько оправдан перекос в соотношении собственников и нанимателей? Об этом мы и попросили рассказать автора книги.
Страна домовладельцев
Квартиросъемщиками я занимаюсь почти 20 лет. Сейчас они стали и в самом деле немногочисленной группой жильцов, хотя есть регионы, где, как ни странно, их больше, чем собственников.
Какие главные проблемы видятся мне в рассматриваемой сфере? Я бы разбила их на три группы: структура жилищного фонда в России вообще (и связанная с этим жилищная политика); общественное движение, которое защищает нанимателей и которое направлено на улучшение условий их жизни; наниматели и реформа ЖКХ.
По всем статистическим данным (хотя точных сведений нет), Россия уже стала страной домовладельцев. Бедных домовладельцев. Замечу, что давно известна закономерность: чем беднее страна, тем больше в ней собственников. Совсем мало, например, квартиросъемщиков в средиземноморских странах, на юге Европы. В этом смысле мы попали в «хорошую» компанию – почти со всеми странами третьего мира.
Домовладение достатка людям не принесло: большинство собственников вообще не в состоянии содержать свои квартиры. Но почему-то жилищные программы и большин-ство законов рассчитаны главным образом именно на них. Им все внимание! Созданы десятки различных общественных организаций (и реальных, и мифических), объединяющих домовладельцев, но практически нет таких, которые рассматривали права остальных жителей.
Существует международный Союз квартиросъемщиков. Это одна из самых многочисленных организаций в мире вообще, и не случайно. В Нью-Йорке живет 70% квартиросъемщиков. В Сан-Франциско – 65. Арендное жилье в Вене занимает 80% всего фонда. В Женеве – 85. В Париже несколько ниже?– 40. Но уже в Берлине – 83%, Гамбурге – 78, в Швейцарии 70% жилья – съемные квартиры. В Швеции вообще законом запрещено приватизировать квартиры – хочешь иметь собственное жилье – строй домик за городом.
Пользуясь определением своего польского коллеги, обозначу нанимателей так: это люди, которые за свои деньги живут не в своей квартире. Но при этом – добавлю от себя?– не испытывают никакой ущербности. Есть чрезвычайно состоятельные граждане, которые снимают не просто апартаменты, а этажи, дома, виллы, и нисколько не стремятся быть их обладателями. Так выгоднее!
Сколько квартиросъемщиков у нас? Цифру никто не назовет: нет такой статистики. Считается, что (по неточным данным) их в Москве порядка двух миллионов. И их права тоже надо защищать. Но их права – это и права города!
Разумная государственная жилищная политика как раз и заключается в том, чтобы сосредоточить в своих руках как можно больший объем жилищного фонда. В этом случае можно эффективнее проводить принцип социальной справедливости, делая жилье более доступным. А потому должно быть больше муниципальных домов. В связи с этим необходимо вести активную пропаганду против приватизации, объясняя людям, что они получат от нее, особенно в дальнейшем, больше минусов, чем плюсов.
Упомянутые перекосы происходят не только у нас. В восточноевропейских странах муниципальное жилье практически утеряно. В Болгарии его осталось только 2%, в Польше?– 4… Не случайно сейчас поднимается – в том числе и в России – вопрос о необходимости строить жилье, принадлежащее исключительно городу, без права его приватизации. Такие дома, к слову, есть в каждом крупном городе Европы. В Австрии, скажем, 350 тыс. муниципальных квартир. Интенсивно продолжает строить арендное жилье Эстония. Большой муниципальный фонд в Белоруссии и Казахстане, там есть даже специальные программы по его поддержке.
В России до середины прошлого года в муниципальной собственности оставалась примерно 15% жилищного фронда (сейчас и того меньше). За его содержание и управление отвечают 8,5 тыс. муниципалитетов. Остальное возложено на собственников. При этом довольно распространенная картина: владельцы квартир в одном месте являются нанимателями в другом. Подобного нет нигде в мире.
Как обнадеживающий факт, я бы хотела отметить новую тенденцию: строительство арендного жилья, владелец которого город. В Москве пока несколько таких домов, в других городах – больше. Но за ними – будущее.
Кто защитит нанимателя?
Обратимся к структуре жилищного фонда. У нас она уникальна – как, впрочем, и во всем бывшем соцлагере. В одном и том же доме живут и собственники, и наниматели. Подобное немыслимо ни в одной развитой стране. И ладно бы в старом жилом фонде: одни приватизировали, другие нет. Но ведь и в новые коммерческие дома, где квартиры покупаются, тоже нередко подселяют людей из очереди. Подобная ситуация создает социальную напряженность между людьми – пусть и в масштабах одного здания.
Организуется ТСЖ. Ясно, что если люди купили квартиры, они не самые бедные, и, естественно, заинтересованы в хорошем обслуживании. Большинство членов товарищества голосует (голосует не просто поднятием рук, а метрами: у кого больше метров – тот и царь) за то, чтобы улучшить техобслуживание, ввести новые услуги. Все это деньги. Всегда ли найдутся они у муниципалов?
Но решение собрания – закон, в том числе и для них. Выход один: быстрее бежать из этого дома. Меняться. Более того, члены ТСЖ всеми правдами и неправдами сами рады избавиться от муниципалов. И вот человек, который столько лет ждал нормальное жилье, вынужден его покидать: ну нет у него возможности «быть как все» в этом доме, оплачивая дополнительный комфорт. А город, который обязан (пусть и частично) помочь ему, этого не делает.
Или вот – частный наем. Здесь наниматели?– люди совсем бесправные: то цену им поднимут, то вообще попросят съехать. По идее, вступиться за них должны муниципалитеты. Но таких полномочий (а может быть, и желания) у них нет.
Кстати, частный наем – вполне рыночная деятельность, уважаемая и широко распространенная во всем мире. Она и у нас перспективна, когда для сдачи будут покупать не только квартиры, но и целые дома. И в Москве уже есть такие адреса: в лихие 1990-е особо предприимчивые граждане становились владельцами целых многоэтажек. Понятно, что они не очень афишируются. Скрытый наем.
Такой же скрытый, как и тот, который осуществляется с помощью многочисленных объявлений: «Сниму квартиру…», «Сдам квартиру…». Ведь, по сути дела, нет никаких официальных соглашений между сторонами: собственники экономят на налогах. При этом замечу, что цены за частный наем взвинчивает в основном не столько рынок, сколько риелторские компании, которые не позволяют опустить их ниже определенного уровня.
Между тем в ряде стран частные арендаторы имеют даже определенные налоговые льготы, поскольку на них возложена государством важная социальная роль: они помогают людям, у которых нет возможности купить собственную недвижимость, решить жилищную проблему. А у нас наем все еще не вполне легален – из-за тех же налогов.
Между прочим, не защищены и сами арендодатели: в любой момент наниматель может оставить квартиру, и хорошо, если в таком виде, в каком он ее принял…
Наконец, еще одна, казалось бы побочная, но вместе с тем существенная проблема – отсутствие контакта между собственниками и нанимателями. Собственники сдают квартиры, а потом зачастую надолго исчезают – например, уезжают за рубеж. Их интересуют только деньги, а между тем у их клиента возникает немало вопросов, но разрешить их ему не с кем. Бесправие нанимателей сказывается и в этом.
Искусство договариваться
Договоры найма (как, впрочем, и жилищные суды, куда наниматели могут обратиться) есть практически во всех странах. Типовые документы такого рода продаются на каждом углу, стоят копейки: государства понимают, сколь важна информация, просветительская работа в этом деле, какой огромный контингент людей интересует доступная и комфортная среда. При этом государственный контроль над квартплатой – начало начал.
У нас в России, по-видимому, мало кто заинтересован в том, чтобы люди были полностью осведомлены о своих правах и требовали их соблюдения. В данном случае я говорю не о частном найме, там свои законы, речь идет о городах-собственниках, социальном найме. Интересы нанимателей в доме представляет обычно домком, но какие у него реальные полномочия? Никаких.
Понятно, что все споры (а судя по практике последнего времени, они касаются в основном двух главных моментов: оплаты за проживание и капремонта) разрешаются в суде. Это старый и оправдавший себя инструмент разрешения жилищных конфликтов. Но такая практика нами еще не освоена. Нет и механизма досудебного разбирательства: согласительных комитетов, комиссий.
Что на деле? Недовольные повышением цен на коммунальные услуги монополистов люди во многих городах выходят на улицу с протестами. Скачок цен в этом году не имел прецедента ни в одном прошедшем: до 25%! Ситуация настолько накалилась, что вынужден был вмешаться даже президент РФ с требованием понизить тарифы. Но если это где-то и произошло, разница оказалась незначительной. Протестовать дальше? Устраивать митинги и демонстрации? Но это улица с односторонним движением. Жильцов не слышат. Поставщики услуг свои позиции не сдают. Для них даже высший указ – не указ.
Между тем такая практика – митинги, демонстрации и даже забастовки (отказ платить квартплату) – принята повсеместно. Более того, движение квартиросъемщиков – самое старое и самое организованное общественное движение в мире, оно, по сути, составляет основу всего гражданского общества. Первая их организация была создана в Нью-Йорке еще в 1848 году. А международная – появилась в 1926-м со штаб-квартирой в Стокгольме, где, как я уже сказала, приватизация запрещена законом…
Сейчас такие национальные ассоциации существуют в десятках стран, объединяя миллионы людей. Способы, какими квартиросъемщики защищают свои права, все время совершенствуются, становятся действеннее, эффективнее. Причем массовые выходы на улицу – вовсе не конфронтация, это только приглашение к диалогу, на котором и вырабатываются решения, приемлемые для двух сторон. Когда-то у нас (в нашей марксистской парадигме) подобные соглашения называли штрейкбрехерством, «классовым соглашательством» за спиной масс. Но по сути это разумный и рациональный рыночный механизм мирного решения сложных экономических и социальных проблем.
Мы только в начале пути. И наши протесты?– все еще «парад амбиций», антагонистическое противостояние: кто сдастся быстрее. У нас не существует такого заинтересованного, квалифицированного, конструктивного диалога, с одной стороны, потребителей, с другой?– производителей. Трудно представить, чтобы за один стол сели представители энергетических, ресурсоснабжающих организаций и наиболее продвинутые, экономически грамотные жители. Сели и сообща обсудили все горячие вопросы. Скажем, такие: уровень дохода предприятий, прибыль, зарплаты и бонусы сотрудников; материальные возможности населения, причем разных его слоев. Пока?– фантастика.
Между тем людям надо дать возможность выражать свои протестные настроения. Понимая при этом, что никаким социальным хаосом это не грозит. Вместе с тем власти должны держать руку на пульсе, прислушиваться к настроению населения, быть готовы к шагам навстречу горожанам.
Российская ассоциация нанимателей жилья была создана два года назад в Ярославле, и это уже важный шаг. Совсем недавно ее приняли в Международный Союз квартиросъемщиков. Одной из главных ее задач стало утвердить свой авторитет как в глазах населения, так и властных структур, помочь наладить между ними диалог. Такой разговор крайне необходим нашему обществу.