Все познается в сравнении
В том числе – ДЕЗы и управляющие компании. А сравнить их нам помогает Владимир Сухин, генеральный директор одной из УК, которая работает на юге столицы.
– Могу судить, исходя из собственного опыта. Наша компания появилась в 2001-м, обслуживаем дома, где созданы ТСЖ. Но есть и дезовские жилые здания, в которых работаем в качестве эксплуатирующей организации.
В последнее время в городе управляющих компаний стало больше, однако москвичи по-прежнему предпочитают ДЕЗы (и называют их по привычке ЖЭКами).
За годы работы убедился, что ТСЖ реально способно обеспечить комфорт и безопасность жильцам многоквартирного дома. Хотя, конечно, все зависит от человека. Если в доме нашелся энтузиаст, возглавивший правление и подобравший квалифицированных спецов (экономиста, бухгалтера, инженеров, рабочих, готовых работать за сравнительно скромную зарплату), результаты будут. Если же председатель безынициативен или его инициатива деструктивна, хорошего в таком ТСЖ не жди.
Так случилось с одним из наших домов, где поначалу попытались управлять сами собственники. Но вскоре появились долги. Где деньги брать – непонятно. С задолжников по квартплате? Но взыскать с них задолженность невозможно, поскольку суд требует обоснования начислений по каждому месяцу. А правильный учет в доме не велся. Взяв этот дом в управление, нам пришлось длительное время выправлять ситуацию.
Хочу уточнить: все начисления мы проводим по ставкам правительства Москвы, с учетом происходящих изменений. Если же в доме создано ТСЖ, то изменение платежей возможно только по решению собрания. (Стоит напомнить, что Жилищный кодекс позволяет проводить собрания в заочной форме.)
Компания добилась получения городской дотации на техобслуживание во всех домах, с которыми работает. В подъездах наших домов есть служба консьержей. Возможна установка видеокамер, однако в этом случае дотация на консьержей не выплачивается. Во дворе группы домов в Южном округе, с которыми работаем как управляющая компания, в новогодние праздники была установлена елка, имеется освещенная хоккейная площадка. Кроме того, мы выиграли тендер и работаем в качестве обслуживающей компании с четырьмя дезовскими домами, которые находятся рядом с нашими.
Что же касается отличий между УК и ДЕЗом, то являясь, по сути, тоже управляющей компанией, ДЕЗ вынужден руководствоваться большим числом инструкций и руководящих документов. Да и начальства над ними больше. Кроме того, имея много домов в управлении, ДЕЗ нередко нанимает другие компании в качестве эксплуатирующих. Мы же управление и эксплуатацию домом проводим сами.
Еще до того как ДЕЗы обязали ежегодно проводить перерасчет оплаты за отопление по результатам показаний общедомовых счетчиков, наша УК это уже делала. Жители ежегодно имеют 15–20 процентов экономии в оплате услуг ЖКХ. Кроме того, большинство домов, с которыми работает наша компания, уже при строительстве были оборудованы квартирными счетчиками воды. Для перехода на оплату водоснабжения по их показаниям мы заключаем со всеми желающими договоры, что также дает существенную экономию.
Сейчас в СМИ стали появляться публикации о необходимости привлекать к управлению домами управдомов. В некоторых газетных публикациях они предстают этакими волшебниками, способными решить все проблемы. Но сначала желательно было бы определиться с функциями управдома.
Есть так называемые элитные дома, жители которых нанимают коменданта или управдома для выполнения дополнительных функций (например, он следит за порядком при парковке). Если же управдом нанят для выполнения основных функций по управлению домом, руководит работой бухгалтера, всех остальных служб, то это уже получается председатель правления.
Если средства позволяют содержать весь штат, включая нанятого управдома, пусть себе работает. Конечно, он может попросить более солидную зарплату, чем свой председатель. Тогда правление, скорее всего, возложит на него часть обязанностей управляющей компании, а в идеальном случае – вообще откажется от услуг УК.
Но все это больше в теории. Возможно, и есть люди, готовые на подвиг. Но вопрос в том, где их найти и как проверить, что это нужный, толковый и надежный специалист.
К сожалению, рынок управдомов еще не сложился, а все резюме, дипломы и сертификаты говорят лишь о том, что тот или иной кандидат в управдомы где-то чему-то учился. Но сколько на белом свете дипломированных непрофессионалов и проходимцев! По крайней мере, мне не известно, где искать классных специалистов и порядочных людей, а выбирать наугад – большой риск. Я восемь лет работаю в этой отрасли и знаю лишь одного человека, для которого управдом – это профессия. Он совмещает должности бухгалтера, экономиста, управляющего, работает быстро и без ошибок. При этом, правда, устанавливает себе приличную зарплату, но в течение одного-двух лет выполняет всю необходимую работу, разгребая Авгиевы конюшни. Но он исключение, а не правило, и пока выбирать не из чего. А вот рынок управляющих компаний уже реальность. Можно выбирать, сравнивать.
Чем различаются компании? Понятно, чем – ценами и качеством выполнения услуг. Поэтому, выбирая управляющую компанию, походите по домам, с которыми она работает, сравните хотя бы подъезды и дворовую территорию с дезовскими домами, поговорите с жильцами. И главное – меньше верьте обещаниям.