Сто вопросов от собственников
Помогите! – именно так, как правило, начинаются телефонные звонки и письма наших читателей. Конфликты между собственниками внутри ТСЖ, между ТСЖ и дирекцией, вопросы по квартплате – с чем только не обращаются к нам люди. Не меньше поток обращений и в ГУ «ИС города Москвы». Там нашли способ, как помогать жителям. В ответах дают пошаговые инструкции: что надо предпринять для решения той или иной проблемы. Мы попросили начальника управления мониторинга за деятельностью ГУ ИСов «Инженерная служба города Москвы» Андрея Чечина проконсультировать и наших читателей.
Прикрываются методикой
– С меня, как с владельца второго жилья, управляющая компания берет за содержание и текущий ремонт общего имущества по фактической ставке 20,71 рубля с квадратного метра. Что это за фактическая ставка и по каким нормативным актам она рассчитывается?
Нина Матвеева, ЦАО
– Такие факты в нашем городе не редкость. Любая ставка, применяемая в расчетах с жителями, должна быть утверждена либо решением общего собрания собственников, либо распорядительным документом правительства Москвы. В некоторых случаях еще и постановлением городской Думы. Для применения в расчетах с жителями, где они не приняли решения о стоимости содержания дома на общем собрании, постановлением правительства Москвы № 284 утвержден планово-нормативный расход на содержание и текущий ремонт 1 квадратного метра общей площади – 16,92 рубля Он приравнен к фактическим расходам.
Многие управляющие компании, прочитав фразу в постановлении правительства Москвы № 963 о применении в расчетах на излишки площади к льготной цене коэффициента 2,5, забывают о продолжении этой фразы – «но не выше фактической ставки». И многие управляющие компании начинают рассчитывать какие-то свои фактические цены – 20, 25, 30 рублей за кв. метр. Однако есть общий подход к применению ставок при расчетах с жителями. Эта ставка должна быть утверждена распорядительным документом правительства Москвы. Утвердило оно 16,92 рубля за квадратный метр – больше никаких цен применяться не может. Все, что выше, – незаконно!
ДЕЗы утверждают, что рассчитывают эти ставки по методике, утвержденной первым заместителем мэра Москвы Ю.В. Росляком в 2003 году. Но это от лукавого. На самом деле она разработана и применялась для планирования деятельности дирекций, помогала рассчитывать их затраты на эксплуатацию дома исходя из нормативов по численности рабочих, стоимости материалов, спецодежды. Причем планирование по этой методике достаточно общее. Текущий ремонт не разложен по объемам. Не указывается, к примеру, сколько квадратных метров стекла нужно поменять или сколько квадратных метров цоколя покрасить. Словом, это виртуальный расчет, который не отражает фактических затрат по дому. Поэтому ставки, рассчитанные таким образом ДЕЗами, не могут быть признаны фактическими. И дирекции, к сожалению, не понимают, что это серьезное финансовое нарушение.
Сегодня многие ТСЖ конфликтуют с ДЕЗами как раз из-за того, что те пытаются работать по этой методике. Товарищество просит отчет за расходование денег, а дирекция ему дает смету, в которой текущий ремонт указан общей суммой. Председатель требует конкретизировать смету, а ему рассказывают сказки об общей методике.
Жителю, у которого в ЕПД цена за квадратный метр больше чем 16,92 рубля, надо написать заявление в ГУ ИС с требованием вернуть незаконно взятые деньги. Был прецедент в одном из ТСЖ, когда председатель в расчетах со всеми собственниками применял ставку 16,92, а с одной квартиры брал по 20 рублей за кв. метр как за второе жилье. Жительница подала в суд иск о возврате незаконно полученных с него денег и выиграла.
ТСЖ и ЖСК могут использовать другую ставку, но ее обязательно нужно утвердить решением общего собрания. Нет такого решения – применяется цена, утвержденная документом правительства Москвы.
Хотите пожаловаться в ГУ «ИС города Москвы»?
Адрес: 119 019, г. Москва, ул. Новый Арбат, 16.
Телефон горячей линии: (495) 660-06-31
Нарушения чистой воды
Почти все ТСЖ и ЖСК расплачиваются за горячую и холодную воду с ресурсоснабжающими организациями по показаниям общедомовых приборов учета, а с жителей берут по нормативам. Разница получается приличная. Председатель уверяет в том, что она идет на нужды дома. Только люди в этом сомневаются, пишут жалобы, и правильно делают.
Такая схема – очень серьезное финансовое нарушение. По закону житель должен платить только за фактически потребленные услуги. Если ТСЖ расплачивается с МОЭК по общедомовому счетчику, значит, и с жителей должны собирать по его показаниям. Взяли больше – переплату обязаны вернуть. Часто незаконное решение принимается на общем собрании. И, как ни странно, собственники голосуют за такой вариант. Лучше этого не делать. Их платежи – это оплата конкретных услуг и облагается НДС. Если собранные средства полностью уходят в ресурсоснабжающие организации, то в этом случае ТСЖ не платит налог на прибыль. Но если часть денег остается в товариществе, возникает обязанность уплаты этого налога. Ведь, по сути, это схема извлечения прибыли.
Не надо жителям рассказывать сказку о том, на какие благие цели правление собирается потратить переплаченные деньги. На самом деле они часто используются не по назначению. Отсюда и недовольство.
Если уж такая схема практикуется, то надо использовать законное решение проблемы накопления средств. Подсчитайте сумму переплат и объявите на собрании: мы вам возвращаем эту разницу, вы – компенсируйте ТСЖ «утрату» дополнительным отдельным платежом в том же размере, к примеру, на непредвиденные расходы. Это более подходящий вариант, и никакого нарушения закона. Тем более что в ТСЖ, ЖСК или любом другом доме на общем собрании может быть принято решение о создании какого-то фонда на капремонт или другие нужды, но, подчеркнем, это должен быть отдельный платеж, и в квитанции он должен проходить отдельной строкой.
Нашли лазейку
– В нашем доме нанимателям и собственникам – получателям субсидий устанавливают квартирные приборы учета бесплатно. Я ни к одной из этих категорий не отношусь, написала, как положено, заявление в ДЕЗ с просьбой поставить счетчики в моей квартире. Мне выставили счет на 7,5 тысячи рублей. Что это за драконовские цены?
Анна Полетова, ЦАО
По постановлению правительства Москвы № 77-ПП жителям, которые не получают субсидии и не являются нанимателями, дано право устанавливать квартирные приборы учета за свой счет. Они подают заявление в свою управляющую компанию, и она, имея договор со специализированной организацией, должна в месячный срок за деньги жителей установить приборы. Средняя цена за установку двух приборов учета по Москве 4–5 тыс. рублей. Но выявляются факты, когда за эту услугу просят 7, а то и 10,5 тыс. рублей.
Удорожание работ должно быть обосновано сметой. Если этого нет, просматривается коррупционный сговор между дирекцией единого заказчика и специализированной организацией. Жителю предлагают завышенные цены, не информируя его при этом, что есть и другие – ниже. Жаловаться и ждать, пока приедет барин и рассудит, можно до бесконечности. В этой ситуации надо помнить о том, что услугу заказывает собственник, и он должен применять свою власть. Потребуйте с ДЕЗа предоставления услуги по реальной стоимости, применяемой при установке счетчиков за счет бюджета города Москвы. Утвердите смету на установку приборов учета решением общего собрания. Не поможет, пишите жалобу префекту о том, что учрежденная им контора обманывает вас как собственника, предлагая услуги по заведомо завышенным ценам. В этом усматривается коррупционный сговор дирекции с подрядной организацией, так как вместо того, чтобы предоставить вам право выбора специализированной организации, вам навязывают услугу по более высокой цене. Дирекция могла бы заключить договор не с одной, а с несколькими организациями, делающими эту работу по разным ценам, в том числе и приемлемым для населения. Что же она выбрала самую дорогую?
Многие собственники самостоятельно подыскивают организацию, устанавливают приборы учета и несут заявление с просьбой принять их счетчики в эксплуатацию в ДЕЗ. Им отказывают, так как они якобы действовали в обход утвержденному постановлением 77-ПП порядку. Это нечистоплотная игра.
Кулуарно – значит, незаконно
– В нашем ЖСК все вопросы решают члены правления в своем узком кругу. Зарплаты себе установили по 30 тысяч рублей в месяц. Говорят, что из сэкономленных средств. На чем так можно сэкономить?
Ариадна Матвеева, член ЖСК, ВАО
– Подсчитайте, сколько средств собирается на эксплуатацию вашего дома, если в расчетах с жителями применяется ставка на обслуживание и текущий ремонт 16,92 руб. с кв. метра.
Если это типовая трехподъездная 17-этажка, то выходит примерно 130 тыс. рублей в месяц. В эту сумму входит и эксплуатация лифтов, обслуживание систем ДУ и ППА, уборка помещений и еще много других затрат. На управленческие расходы из этих денег должно уходить не более 6–8 процентов. То есть зарплата, которую может себе позволить ваш председатель, не должна превышать 10 тыс. рублей.
Но за эти деньги никто работать не хочет. Появляется аппетит положить себе оклад в 30 тыс. рублей, главбуху – 25 тыс. рублей. Прибавьте к этому отчисления на налоги. В итоге из собранных за месяц 130 тыс. рублей на эксплуатацию дома остается всего 60.
При таких зарплатах обеспечить должное содержание общего имущества можно только в том случае, если брать с жителей 60–64 рубля с квадратного метра.
Постепенно вокруг председателя и главбуха собирается группировка, которая начинает принимать решения за весь дом. Из-за этого часто возникают конфликты в ТСЖ и ЖСК.
По Жилищному кодексу РФ все судьбоносные для собственников решения, особенно касающиеся платежей, принимаются на общем собрании. Но никак ни в тесном кругу.