Максимально «выбрать капиталочку»
Это перл из лексикона начальников строительных и ремонтных организаций советских времен. Перл употребляли, приступая к такой волнующей и ответственной процедуре, как освоение объекта капремонта. Хорошо, если бы такие же серьезные чувства испытывали собственники тех многоквартирных домов, где проводят или собираются проводить ремонтные работы. «Да от нас ничего не зависит»,– отмахиваются многие. Ой ли?
Незавидная роль наблюдателей
Капремонт многоквартирных домов вовсе не благотворительная акция, как может многим показаться. Квартира приватизируется в любом состоянии, а обязанность провести капитальный ремонт сохраняется за бывшим наймодателем. Попросту говоря, за государством (ст. 16 Закона РФ от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Процедура возврата этих долгов определена Законом РФ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Если не вдаваться в подробности, то дело, согласно этому закону, выглядит так: образуется Фонд содействия реформированию ЖКХ, с которым субъекты Федерации должны заключить договоры и подавать адресные списки домов, заявивших о необходимости провести в них капремонт. Затем на расчетный счет ТСЖ или управляющих организаций этих домов перечисляется необходимая сумма. Примерно половина ее поступает из Фонда содействия, еще примерно половина – из бюджета субъекта Федерации. Плюс 5% вносят сами собственники. Иными словами, за свои 5 копеек они получают рубль (причем, согласно закону № 185-ФЗ, свою долю собственники вправе выплачивать в течение трех лет и без каких либо процентов).
Москва – тоже субъект Федерации, однако до сих пор не заключила договор с Фондом содействия реформированию ЖКХ. Вместо этого столичное правительство выпустило постановление от 04.12.2007 № 1032-ПП и закон г. Москвы от 19.12.2007 № 52 «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2014 годы». В этих нормативных документах речи нет о том, чтобы перечислять бюджетные средства на счета ТСЖ или управляющих организаций. Как и о том, чтобы они сами выступали заказчиками по ремонту. Госзаказчиком сегодня выступает Департамент капитального ремонта жилищного фонда города Москвы (ДКРЖФ). При нем создано ГУП «Управление капитального ремонта и строительства» (УКРиС), которое, собственно, и заключает государственные контракты с выигравшими тендер подрядчиками, контролирует ход работ и расплачивается за выполнение госзаказа.
Каковы во всем этом роль и место ТСЖ, дом которого как объект капремонта выставляется на торги, а затем ремонтируется? Закон № 52 устанавливает следующий порядок: «Выполнение мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов в г. Москве в рамках Программы осуществляется на основании соглашения о выполнении обязательств бывших наймодателей по капитальному ремонту, заключаемого уполномоченным органом государственной власти с представителем собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом». Вероятно, в этом соглашении и были бы расписаны права и обязанности каждой из сторон, но на сегодня текст его не разработан… А потому соглашение не заключается.
Согласно п. 5 ст. 135 ЖК РФ: «Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его регистрации» и владеет полным объемом прав, установленных ЖК РФ, включая вопросы капремонта. Эти вопросы являются компетенцией общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). Однако мало в каких домах собственники добиваются реализации своих прав, предпочитая роль пассивных наблюдателей.
Берем процесс в свои руки
Попробуем в этой юридически не слишком ясной ситуации все-таки найти законные точки, на которые могут сослаться собственники, желающие добиться хорошего капремонта.
Итак, текста соглашения, упоминаемого в законе № 52, не существует. Однако в постановлении № 1032-ПП от 4.12.2007 (в редакции постановлений правительства Москвы от 27.01.2009 № 50-ПП, от 30.06.2009 № 638-ПП) сказано:
«Работы по выполнению мероприятий Программы, начиная с 2009 г., осуществляются только при наличии принятого в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении в нем капитального ремонта в рамках Программы, предусматривающего:
– виды работ, определенных техническим заключением о состоянии конструкций дома (далее – ТЗК);
– определение представителя, уполномоченного собственниками помещений, признать выполненными обязательства города по капитальному ремонту путем подписания акта приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, отремонтированного в объемах, определенных техническим заключением о состоянии конструкций дома и проектно-сметной документацией (ПСД)».
Необходимость решения общего собрания и идея о том, что перечень работ строго соответствует выводам ТЗК, нас вполне устраивает, упоминание о наличии ПСД – тоже. Что же касается представителя, уполномоченного на подписание акта приемки работ, то зачем так ограничивать его полномочия? Ведь даже в образце доверенности, разработанном столичным Департаментом капремонта жилищного фонда, предусматривается:
– представление интересов ТСЖ во всех учреждениях и организациях по всем вопросам, связанным с наблюдением за ходом проведения работ по капремонту, ходом проведения торгов на право заключения государственного контракта на выполнение работ по капремонту, ознакомление с необходимой документацией, приемка работ, подписание актов приемки-сдачи работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.
Кроме того, самим же департаментом предусмотрены подписи уполномоченного собственником лица в трех актах: акте открытия объекта к производству работ, акте рабочей комиссии и акте приемочной комиссии.
Соответственно, с учетом всего этого и нужно записывать в повестку дня и в лист голосований формулировку о выборе уполномоченного лица.
Провести общее собрание и избрать уполномоченное лицо крайне важно. Поскольку, если вы не сделаете это сами, ГУ ИС, который от лица города распоряжается городской собственностью в вашем доме (пусть даже это всего одна квартира), сделает это за вас. И не вы будете подписывать акт государственной приемочной комиссии, являясь ее членом (или не подписывать в случае плохого качества и недоделок), а сотрудник ГУ ИСа.
Кроме акта государственной приемочной комиссии существуют и разработаны ДКРЖФ: акт открытия объекта к производству работ и акт состоянии объекта перед началом работ (здесь подпись собственника не предусмотрена, но при желании вы можете его все равно подписать), которые составляются одновременно, а также акт рабочей приемочной комиссии, которая происходит незадолго до госприемки.
Всего четыре акта, в которых вместе с остальными членами комиссий обязательно расписывается то самое уполномоченное лицо.
Если вас не спросили
Как только вы узнали, что в вашем доме будет капремонт, собирайте правление и избирайте уполномоченных – затем все равно будете проводить общее собрание и на нем спокойно подтвердите их права. И тут же пишите в департамент капремонта ходатайство о включении ваших представителей во все эти комиссии (к ходатайству прилагается протокол заседания правления). А также запрашивайте проектно-сметную документацию по ремонту, потому что без нее у вас нет оснований проводить общее собрание! Люди ведь обязаны знать, какие работы будут проводиться в принадлежащем им доме, чтобы давать или не давать на это свое согласие.
Если проектно-сметная документация не будет представлена, вы имеете полное право не проводить общее собрание, не пускать ремонтников в дом и уж во всяком случае не подписывать ничего. Зачем принимать на себя ответственность за работы, которые велись без вашего контроля?
Для пользы дела
Рекомендуем хорошенько изучить все законодательные акты, упоминавшиеся выше. Кроме того, весьма полезны будут следующие документы.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Постановление правительства Москвы от 27.01.2009 № 50-ПП «О ходе реализации городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2014 гг.» (в ред. постановления от 30.06.2009 № 638-ПП).
Постановление правительства Москвы от 13.05.2008 № 381-ПП «О совершенствовании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством города Москвы» (в ред. постановлений от 24.06.2008 № 558-ПП, от 07.10.2008 № 918-ПП).
Постановление правительства Москвы от 22.05.2007 № 398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007–2009 годы и задании на 2010 год (в ред. постановления от 25.03.2008 № 219-ПП).
Распоряжение правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах».
Распоряжение правительства Москвы от 30.03.2009 № 524-РП «Об утверждении видов работ, выполняемых при проведении комплексного капитального ремонта в рамках реализации городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2009 гг.».
Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм».