Жилищный кодекс «отдыхает»
Как правило, жители новостроек сталкиваются с двумя основными проблемами: высокий тариф обслуживания и поборы, связанные с оформлением прав собственности, согласованием перепланировок, утверждением энергопроекта, использованием лифтов для подъема стройматериалов, вывозом строительного мусора.
C дойной коровы – побольше!
Пользуясь неинформированностью будущих жителей о своих правах и их желанием побыстрее окончить ремонт, управляющие компании устанавливают необоснованно высокие тарифы на управление и техническое обслуживание (ТО). Ставки в среднем колеблются от 45 до 95 рублей за 1 кв. м общей площади квартиры.
О зиц-председательстве
Так, в жилом комплексе «Долина грез» (ООО «Главмосстрой-эксплуатация»), расположенном во вл. 45 на улице Крылатская, стоимость технического обслуживания с охраной составляет почти 60 рублей за квадратный метр без учета коммунальных платежей, то есть за воду, тепло, электроэнергию людям приходится платить дополнительно.
Деньги от владельцев квартир принимает в повышенном размере ТСЖ ВСК «Долина грез», которое было учреждено застройщиком и состоит из одного человека – сотрудника застройщика. Он заключает далеко не прозрачные договоры с эксплуатирующей организацией, поставленной на объект все тем же застройщиком.
Алексей Старожилов, юрист, будущий владелец квартиры в «Долине грез»:
– Так как председателем ТСЖ ВСК является человек из эксплуатирующей организации, то и все вопросы приходится решать с головной конторой – «Главмосстрой-эксплуатацией». Такое впечатление, что в ТСЖ сидит зиц-председатель, а все финансовые и прочие вопросы решаются в офисе реального хозяина на Пречистенке. При этом между ТСЖ и эксплуатирующей организацией заключен договор, оправдывающий высокие тарифы, и уже на основе этого договора берет большие деньги ТСЖ. Причем услуги требуют оплатить со дня сдачи дома в эксплуатацию, а не с даты передачи квартиры в собственность покупателю, как положено по закону.
Да за такие деньги!..
В жилом комплексе «Галина» (ул. Профсоюзная, вл. 104-106) в январе этого года за ТО с учетом охраны, но без коммуналки, платили около 50 рублей за 1 кв. м.
Василий Ишаев на собственном опыте убедился в произволе в ЖК «Галина», где правит бал ООО «Управляющая компания РСТ»:
– На этапе строительства застройщиком было создано ТСЖ ВСК. На жалобы покупателей в префектуре отвечают – у вас создано ТСЖ, решайте вопросы с ним, в том числе в судебном порядке. Однако в доме реально хозяйничает управляющая компания РСТ, и договоры приходится подписывать с ней, а тарифы у нее немаленькие. При этом невооруженным глазом видно, что не оказываются нам услуги на оплачиваемую сумму. О качестве вообще говорить не приходится. Складывается впечатление, что считают нас «дойной коровой» – сначала взяли деньги, продав недостроенное жилье с кучей недоделок, а потом хотят еще всю жизнь «соки пить» за счет тарифов на эксплуатацию!
Бесплатный лифт – в соседнем подъезде
В жилом комплексе «Заповедный» расценки не меньше, только ООО «Управляющая компания «Тропарево-парк» требует с жильцов оплачивать услуги авансом за год вперед (!).
Лифт сдается в аренду жителям за 2500 рублей в час. Примерно столько же стоит обслуживание лифта за месяц.
Будущий собственник Валерий Буйнов:
– Владелец управляющей компании, он же застройщик и председатель ТСЖ ВСК «Заповедный», заключает договоры как бы сам с собой. Естественно, получается весьма дорого, а главное – высокая цена не подтверждена качеством! Чувствуя себя полновластным хозяином в доме, он установил систему незаконных штрафов для проживающих граждан. Если дети на роликах проехались в холле подъезда, штраф составит 3500 рублей, а если кто-либо из новоселов не заключил договор на согласование или не внес аванс за услуги на одиннадцать месяцев вперед, его не допустят в квартиру. Жилищный кодекс отдыхает!
Согласовать бы!
Высокие поборы на этапе заселения зиждутся на монопольном положении управляющих компаний или ТСЖ ВСК «от застройщика». Ведь в их руках находится документация, без которой невозможно оформление права собственности и согласование в соответствующих инстанциях. Квартиры, как известно, сдаются сейчас без отделки. Каждый покупатель вынужден сразу же начинать что-то согласовывать. Виды и размеры поборов зависят от фантазии и жадности «управляющих».
Так, в доме на улице Бахрушина, 13 за оформление права собственности требуют от 10 000 у.е. Сейчас дом на грани дефолта, его уже временно отключали от электричества. Застройщик не хочет покрывать долги по содержанию дома до получения прав собственности покупателями, а покупатели в раздумьях, нужно ли им платить до получения свидетельств. Однако в Москве уже был прецедент, когда гражданин, не согласившийся платить за оформление права собственности управляющей компании и решивший через суд отстаивать свои права, получил свидетельство о праве собственности на квартиру двумя годами позже, чем остальные его соседи.
КОММЕНТАРИЙ
Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций г. Москвы:
Какая норма для ТО?
– Тем гражданам, которые решат защитить свой кошелек, следует знать, что совокупный размер затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг в городе Москве не должен превышать установленный федеральный стандарт. В 2007 году он не должен превышать 46 рублей за 1 кв. м общей площади. Причем в эту сумму входит стоимость не только эксплуатации, но и коммунальных услуг (водоснабжение, отопление и т.п.). Иными словами, если вычесть из предельного размера федерального стандарта стоимость услуг отопления (13–70 руб. за 1 кв. м), водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, то получится, что ТО может стоить не более 30 рублей за один «квадрат» общей площади. При этом никто не отменял требование о фактической обоснованности платежей. Это значит, что смета затрат на обслуживание жилого дома должна включать в себя только необходимые и реально производимые работы. Иными словами, если на содержание и эксплуатацию дома реально расходуется 15 рублей на один «квадрат», то и взимать управляющая компания должна столько, а не предельные 25–30 рублей!
В успешных столичных ТСЖ стоимость ТО не выше 15 рублей за 1 кв. м, причем с сохранением ставки 6 рублей за 1 кв. м для льготников. За эти деньги можно обеспечить высокий уровень сервиса, включающий в себя украшение интерьеров и благоустройство придомовых территорий, текущий капитальный ремонт и т.п.
Делаем вывод: плата за техобслуживание, превышающая 15 рублей за 1 кв. м, всегда необоснованна!
За что платим лишнее
Что касается дополнительных поборов. Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – произвести обмеры через БТИ. В договоре указывают проектную площадь квартиры и дополнительно оговаривают, что при отклонении фактической площади готового объекта от запланированных показателей стороны производят дополнительные перерасчеты. Часто площадь квартиры оказывается на несколько процентов больше проектной и покупателю приходится доплачивать.
Иногда требуют деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединение к этажному щиту. Или жителям начисляют квартплату с момента сдачи дома госкомиссии. Это также является нарушением закона, поскольку квартплату и оплату услуг по охране и уборке дома и его территории нужно осуществлять только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией. Иногда в текст договора включают требование после окончания строительства вступить в ТСЖ и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов. На самом деле членство в товариществе – дело добровольное.
Оформление
Завершающий этап покупки квартиры – оформление права собственности. В основном фирмы-продавцы берут сейчас за эту услугу 1,5 процента от стоимости квартиры. К примеру, оформление квартиры стоимостью 150 тысяч долларов обойдется в сумму, превышающую 2 тысячи долларов, или около 60 тысяч рублей. Цена такой услуги на рынке – 500 долларов, или чуть больше 13 тысяч рублей. Можно заняться оформлением прав собственности самостоятельно. Для этого необходимо собрать следующие документы:
1. Оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему.
2. Акт об оплате и прекращении всех финансовых отношений между покупателем и продавцом.
3. Акт приема-передачи квартиры.
4. Договор об уступке прав (если он имеется).
5. Документы БТИ (экспликация и поэтажный план).
6. Ксерокопия протокола о распределении квартир между инвесторами.
7. Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
8. Паспорт собственника и ксерокопии всех его страниц.
9. Квитанция об оплате госпошлины.