Департамент уполномочен заявить: собственность надо регистрировать!
С некоторых пор у людей, меняющих квартиры в муниципальном доме на площадь в ЖСК, возникают трудности. Как следует поступать? За разъяснением мы обратились к заместителю руководителя Департамента муниципального жилья и жилищной политики Ольге Долгушиной.Прежде скажем об одной стороне – члене-пайщике ЖСК. Если он выплатил свой взнос, то может считать себя собственником. Но свидетельства на то, что является собственником, не оформил. Иными словами, не зарегистрировал это свое право в Комитете по государственной регистрации. Посчитал ненужным. Заметим, что винить его в этом трудно. Многочисленные юридические консультации, озвученные различными СМИ, убеждали его: коли выплатил паевой взнос, ты – собственник. Основание для такого утверждения есть: ст. 218 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что право собственности в жилищно-строительном кооперативе возникает при выплаченном пае.
Но ведь есть и другая статья – 131, а также закон «О государственной регистрации», где сказано, что единственным доказательством права собственности является регистрация такого права, внесение его в Единый государственный реестр прав. Но это не сделано. Случается, что члены ЖСК умышленно не регистрируют своих прав, избегая внутрисемейных осложнений (не хотят, скажем, вносить в «Свидетельство о собственности на жилище» каких-либо членов семьи). Или руководствуются таким соображением: пока не оформил собственность – легче поменяться, меньше волокиты.
Непростая ситуация предвидится и в будущем,
когда будет проходить перерегистрация ООО в 2009 и 2010 году.
Итак, совершается сделка: член ЖСК и наниматель просят оформить обмен. С этим они обращаются в Мосжилсервис (городское бюро обмена). Она оформляется. Но работников этой организации совершенно не смущает тот факт, что член ЖСК по сути уже собственник, ибо выплатил пай. Ведь с подобными операциями там знакомы, именуются они «обмен-мена», и осуществляют их уже более десяти лет. Все происходит просто: наниматель вступает в члены ЖСК (как бы замещая там своего партнера по сделке), получает справку из бухгалтерии кооператива и идет оформлять свое право собственности. Бывший же член ЖСК – наоборот – становится отныне нанимателем, как бы отказываясь при этом от своего уже имеющегося права собственности.
Такая была схема. Но за последние десять лет серьезно изменились законодательные нормы, чего не учитывать нельзя. Ибо это может привести к ситуации, когда та самая сделка будет считаться неправомерной. Поясним. В соответствии с нормами ГК РФ фактический собственник квартиры в ЖСК – даже если он не зарегистрировал свое право собственности – так, запросто, не может от нее отказаться. Иными словами, после обмена-мены никаких правовых последствий сделки не наступает, замены собственника не происходит. Им по-прежнему числится прежний член ЖСК. А вот наниматель, тот, кто въехал в квартиру и пытается оформить право собственности, обращается в Москомрегистрацию – и получает отказ.
К сожалению, в Мосжилсервисе не говорят людям обо всех последствиях произведенного обмена, а именно о том, что, въезжая в дом ЖСК, бывший наниматель не станет собственником, а значит, никакие сделки с жильем ему уже позволены не будут. Более того, сама подобная сделка «обмен-мена» в дальнейшем может быть даже признана по суду недействительной.
Нельзя не сказать и о том, что сами ЖСК в определенной степени находятся вне правового поля. Ведь это, по сути, уже не жилищно-строительные кооперативы (потребительские – по ГК РФ). Отношения, которые сложились там, практически полностью подпадают под закон «О товариществах собственников жилья», но ЖСК не рвутся переоформить свой устав.
Но вернемся к вопросам обмена. Чтобы у граждан не возникало в дальнейшем недоразумений и обид, наш департамент взял на себя обязательства широко разъяснить, как надо поступать в таких случаях. Это будет сделано в форме выступлений в различных средствах массовой информации («Квартирный ряд» – первая газета, где это делается), в памятках, которые Управления муниципального жилья округов собираются разослать во все ЖСК.
Первое. Напоминаем, что в силу ст. 218 ГК РФ у членов-пайщиков ЖСК, полностью выплативших паевой взнос, возникает право собственности, они его приобретают в силу закона. Подчеркнем: пайщик обладает этим правом, даже если не получит соответствующего документа от Комитета государственной регистрации. И это не значит, что такую квартиру нельзя наследовать. Можно, но сделать это будет сложнее. Возможно, в этом случае потребуется привлечение судебных органов. И потому убедительная просьба ко всем членам-пайщикам ЖСК, выплатившим свой взнос, – зарегистрировать свое право в установленном порядке с тем, чтобы в дальнейшем не испытывать никаких затруднений в случае любых операций с жильем.
Если же у члена ЖСК уже имеется «Свидетельство о праве собственности», даже полученное, скажем, 8–10 лет назад, беспокоиться ему не надо: его право уже оформлено. Однако надо быть готовым к тому, что в случае совершения сделки со своей квартирой ему придется внести сведения в Единый государственный реестр. Просим эту операцию не путать с перерегистрацией! Никто не подвергает сомнению то, что вы собственник. Дело в том, что в то время реестра просто не было, он ведется лишь с 1 января 2000 года.
Второе. Если раньше при совершении сделок «обмен-мена» (руководствуясь директивными письмами нашего департамента и Мосжилсервиса) регистрация прав собственности не требовалась, то сейчас она необходима. И это будет оговорено в готовящемся инструктивном письме нашего департамента в адрес Мосжилсервиса. Все сказанное относится и к обменам между двумя собственниками (из которых один или даже оба могут проживать в кооперативных домах). Чтобы не было недоразумений, оформляйте свое право собственности!
Усложняются ли процедуры? Нет, они приводятся в соответствие с меняющимся законодательством. Так что начнем привыкать к новым собственническим отношениям. Будем жить по закону.