ТСЖ в новостройке?

Медленный рост товариществ во многом обязан дурной славе, созданной им застройщиками, которым дали право создавать объединения в новостройках. Они и диктовали жильцам свои условия. Новый ЖК РФ коренным образом меняет ситуацию — прав у жильцов становится намного больше. Чтобы понять преимущества нового законодательства, расскажем реальную и весьма характерную историю, которая случилась года два назад в одном ТСЖ.Это едва ли не самый последний дом на Ленинском проспекте. Сюда даже автобусы не ходят. Дальше – дорога на Внуково. Тихое место, в двух шагах лес – что может быть лучше? Добираться в город можно и на машине. По всему видно – дом элитный: разноэтажные корпуса оригинальной конфигурации в едином комплексе. Впечатляет!
«Эксклюзивные» недоделки
Внешность обманчива. Деньги люди заплатили немалые, но «исключительность» дома они понимали как исключительно плохое его качество.
С такими авариями, которые случались здесь, столкнешься не в каждой новостройке. Расходились межпанельные швы, рвались батареи, негерметичными оказались стыки инженерных коммуникаций, которые проходили внутри помещений. Бедой обернулась и «эффектная» конструкция балконов, в виде ступенек на фасаде: из-за плохой изоляции заливало нижние квартиры.
Кляла ли строителей обслуживающая организация? Нет! Секрет простой: эксплуатировала дом та же фирма, что и строила. Она создала товарищество, и им управляла.
Чтобы было неповадно…
Сама идея подобного управления не такая уж плохая, она реализована во многих странах. Одна и та же компания и строит, и обслуживает. Берет дома в собственность, ухаживает за ними, лелеет их почище, чем родители дитя, – от рождения до самых пожилых лет. Эту идею называли одним из путей реформирования ЖКХ в России.
Но после увиденного на Ленинском проспекте, первая реакция: ой, не надо. Строительная фирма взяла дом на обслуживание не для того, чтобы людям лучше жилось, а затем, чтобы выкачать из них побольше денег. Квартплата росла, достигала 3-4 тыс. руб. в месяц, плюс каждый раз появлялись «целевые взносы» на какое-либо мероприятие. Но услуг больше не становилось, качество их не улучшалось: подъезды были грязными, охрана так и не появилась, во дворе не посажено ни одно деревце. Когда однажды «Швидлер» – есть такая организация наподобие МосОТИСа и Мослифта – остановила подъемник за неуплату (хотя люди исправно вносили деньги!) жильцы взбунтовались: не надо нам больше застройщиков! Будем содержать дом сами.
Ишь, свободы захотели
…Уходя, строители разграбили дом. Продали технический этаж (что незаконно), диспетчерскую и помещение, которое занимало его руководство (и то, и другое оплачено жильцами). Захватили с собой компьютеры и даже газонокосилки, купленные на деньги жителей. Что не смогли продать или забрать – разломали, например, электронную систему пожарного оповещения. Захотели свободы? Получайте!

КОММЕНТАРИЙ
Приоритеты меняются
О новом законодательстве в части ТСЖ, создаваемых в новых многоквартирных домах, рассказывает Владислав Иванов, заместитель начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики.
Хватило одной статьи
В прежнем законе РФ «О товариществах собственников жилья» деятельности ТСЖ во вновь строящихся кондоминиумах (ТСЖ ВСК) была посвящена целая глава, но она не учитывала всего многообразия ситуаций. Новый ЖК РФ отводит товариществам в новых многоквартирных домах (термин, напомним, пришедший на смену «кондоминиуму») только одну статью – 139-ю. Приведем ее.
«1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 настоящего кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.»
Но и столь краткая норма вносит много изменений в создание товариществ, оптимизируя ситуацию и отдавая приоритет домовладельцам.
Бизнес из воздуха
В прежнем законе приведен широкий перечень лиц, которые могут создать ТСЖ в новом доме – заказчик-застройщик, инвестор, органы местного самоуправления и многие другие организации. «Безразмерный» список приводил к злоупотреблениям. Могли придти любые люди – достаточно было двух человек, и им не обязательно было жить в доме, назваться «заказчиками» и зарегистрировать в нем товарищество. Фактически они назначали себя его управленцами – эксплуатировали дом, собирали с жильцов деньги. По сути, бизнес делался «из воздуха».
Естественно, новоявленные управленцы диктовали жителям свои условия. Сейчас по Москве проходит ряд судебных процессов, когда возмущенные члены ТСЖ, недовольные непомерной квартплатой, условиями содержания дома, подают иски против «хозяев», требуя, чтобы их лишили присвоенных ими полномочий. Бывало, когда в одном и том же доме возникали два и больше товариществ (по одному на подъезд!), и каждое из них пыталось насаждать свои порядки.
Сейчас подобное невозможно. В новом ЖК РФ сказано, что дом ТСЖ должен управляться одной организацией. Эта организация регистрируется в налоговых органах, и никто не может занять ее место. Решение о ее приглашении принимает, естественно, не застройщик, а общее собрание домовладельцев. И пусть они еще не оформили права собственности, дом только строится, но если люди внесли деньги и знают, на какую квартиру могут рассчитывать, у них уже есть полномочные права. Решение считается принятым, если за него проголосовали владельцы более 50% площадей помещений в многоквартирном доме. То есть, кодекс четко определяет: условия жизни в доме диктуют только люди, сами живущие в нем, и это, пожалуй, самое важное положение для новоселов, решившихся создать объединение.
Мы строим дом
В Зеленограде проводится эксперимент – ТСЖ в доме было создано, когда тот еще не показался из земли, на стадии котлована. Но активность жильцов проявилась уже на этом этапе. Члены правления товарищества принимают у строителей работу по каждому этажу, требуют качественного выполнения всех операций. Если необходимо – приглашают проектировщиков, вносят изменения в чертежи. Уже намечены главные направления в эксплуатации и содержании строения.
И прежде – до принятия нового ЖК – члены ТСЖ, еще до введения дома в эксплуатацию, были вправе спрашивать со строителей за работу. Но уж слишком много было контролеров! Теперь все решения принимают будущие собственники.
Не хотим в товарищество
Понятно, что когда дом только возводится, его хозяин – инвестор, ибо все права собственности пока у него. Кроме того, ее частью – по постановлению правительства Москвы (как правило, 30% недвижимости), может владеть город. Следуя логике кодекса, инвестор тоже имеет право создавать ТСЖ. По прежнему закону это давало ему неограниченные права по его управлению – сроком до двух лет. Во всяком случае – до оформления прав собственности гражданами на 50% площадей помещений. Инвестор сам назначал председателя, диктовал расценки, распоряжался нежилыми помещениями. Сейчас двухлетнего ограничения нет. Но и инвестор не так всесилен! По мере продажи помещений он начинает терять свои голоса, а, значит, и полномочия.
Когда у инвестора остается менее половины площадей помещений, он уже не может влиять на форму управления домом: домовладельцы сами решают, быть ли в доме товариществу. Если большинство (оно определяется объемом принадлежащей им собственности) против, то согласно ст. 141 ЖК РФ созданное в доме ТСЖ должно быть ликвидировано.
Между волком и собакой
Так называется неопределенное время, когда неизвестно, кто хозяин. Это относится и к домам, оказавшимся на стыке двух законодательств – старого и нового. Инвестор создал ТСЖ ВСК, но с 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс, как с этим быть?
Решение не представляется сложным. Если жители так и не вступили в товарищество, оно автоматически прекращает действие в доме. И граждане сами выбирают способ управления своим строением.
Труднее придется тем домам, где двухгодичный срок полномочий инвестора истекает только после 1 марта. Подобная ситуация пока законом не отрегулирована. Нам видится такое решение. Да, отношения ТСЖ ВСК с жителями возникли до вступления в силу Жилищного кодекса. Поэтому – на наш взгляд – двухлетний срок (когда инвестор диктует свои права) должен все же сохраняться. Но в данном случае имеется и дополнительное условие. Двухгодичный срок действует только в том случае, если в течение этого срока не были оформлены права собственников на более чем 50% площадей помещений в многоквартирном доме. Если такие права уже оформлены, никто не может запретить жителям провести собрание и определить, как они хотят управлять домом. Так что и в этом случае новый Жилищный кодекс ограничивает экспансию застройщика и расширяет права граждан.
Если и по истечении двух лет права собственности еще не будут оформлены – с тем, чтобы дом не остался бесхозным, форму его управления (согласно ст. 139 ЖК РФ) определит исполнительная власть. Скорее всего, он будет передан дирекции единого заказчика.
Подготовил Исаак Глан