Объединениям жителей требуется отдельный закон
Нормы, регулирующие жизнь жилищных объединений, должны войти в новый Жилищный кодекс. Как полагают жилищники, далеко не все его положения пойдут на пользу общественным объединениям. Отдельных законов, посвященных ТСЖ, ЖСК и т. д. федеральный законодатель почему-то не захотел… Второе чтение в Госдуме проекта Жилищного кодекса – важный этап. Еще есть возможность внести изменения, поправки. Среди предложенных депутатам поправок будут и те, которые готовились в Департаменте жилищной политики. Кроме того, предложен новый законопроект. В чем суть новаций? На эту тему мы беседовали с начальником Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда департамента Виталием АКИМКИНЫМ.
ХОРОШО БЫ НАЧАТЬ С ТЕРМИНОВ
Квартирный ряд: Что нового вносит будущий ЖК в деятельность жилищных объединений – их создание, каждодневную работу, взаимоотношения с властями?
Виталий Акимкин: Единственно то, что в проект впервые включены вопросы жилищного самоуправления. В прежнем кодексе такого не было. Есть также важное положение, что собственники помещений должны участвовать в управлении домом. Говорится, на каких принципах. Но на этом все заканчивается. Никаких новых принципиальных положений нет. Не используется уже наработанный за последние годы опыт, в том числе Москвы, которая, по общему мнению, дальше других в России продвинулась в этом вопросе. Фактически из закона о ТСЖ, принятого еще в 1996 году (во многом, кстати, несовершенного), вырваны отдельные положения, фразы и просто вставлены в новый документ. Существенным недостатком мы считаем и то, что в проекте нет определения ни одного термина. Именно потому список наших поправок как раз и начинается с того, что мы предлагаем разобраться в них.
К.Р.: Но разве это так важно – давать разъяснения общеизвестным вещам?
В.А.: Что вы называете «общеизвестным»? Понятие «жилище»? Но до сих пор нет четкого понимания, что к нему относится: дом в целом, квартира, комнаты? А ведь это очень важно, когда жильцам предлагается управлять своим жилищем. Каким? Непонятно. А коммуникации – жилище или нет? Тоже необходимо разъяснить. Тогда станет ясно, кто за что будет нести ответственность: сами граждане или обслуживающая организация? А возьмите такое понятие, как «общее имущество граждан». Тоже, казалось бы, все знают: ограждающие, несущие конструкции, крыша, лестничные клетки, лифты, и т.д. Но вот смотрите: в старом законе о ТСЖ к этому имуществу отнесены «технические этажи и подвалы». Языковая небрежность – слово «технические» относится к подвалам или нет? – привела к тому, что у товариществ отнимают, а затем продают подвальные помещения, где проложены коммуникации. То есть то, что вообще неотделимо от дома. И все потому, что «подвал» – если исходить из двусмысленной трактовки – в общее имущество не входит. Именно потому мы и предлагаем четко определить, что и как понимать: многоквартирный, индивидуальный дом, просто помещение, кондоминиум, о котором, кстати, вообще нет ни слова в проекте кодекса.
К.Р.: Пожалели людей – многие до сих пор не знают, что это такое.
В.А.: Мы вступили в пору новых собственнических отношений, пора бы и заняться ликбезом. Тем более что слово «кондоминиум» существует уже две тысячи лет. Но дело даже не в этом. Это понятие стало у нас важным юридическим термином: оно фигурирует в Земельном кодексе, законе о «Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приказе Минюста на ту же тему, других документах. Но нет термина – нет и прав граждан на земельно-имущественный комплекс, что, собственно, и есть кондоминиум.
КТО НА КОНТРОЛЕ?
К.Р.: Расширяет ли проект нового Кодекса вообще права жилищных объединений?
В.А.: Сужает! В документе упоминаются только товарищества и жилищно-строительные кооперативы. А ведь в действующем законе «Об основах федеральной жилищной политики РФ» говорится о «различных объединениях жителей». Это и домкомы, и территориальные общины, и некоторые другие. О них в проекте ни слова. Внося соответствующую поправку, мы даем людям право самим выбирать, какое объединение они хотят создать, определяем полномочия и ответственность каждой из организаций, иными словами, меру участия граждан в управлении домом.
К.Р.: Между прочим, люди не всегда понимают, что такое «управление», и зачем оно им нужно.
В.А.: Как – зачем? Разве им безразлично, как они живут? Сколько платят за квартиру? Управление – это, прежде всего, контроль за содержанием и эксплуатацией строения. Проверка того, как расходуются на эти цели средства. Контроль здесь особенно важен. Именно поэтому пункт об ответственности управляющих компаний мы предлагаем также включить в законопроект. При этом не делаем разницы – идет ли речь о ДЕЗе или частной фирме. Все должны быть подконтрольны территориальным органам власти.
К.Р.: С этого места, пожалуйста, подробнее…
В.А.: В проекте Жилищного кодекса о таком контроле и в самом деле не говорится ничего. Более того, вся ответственность возложена на граждан – они-де, должны выбирать управляющую компанию, проверять ее и т. д. Но не много ли мы требуем от людей, которые далеко не всегда сведущи в вопросах ЖКХ? Контрольные функции надо возложить на районные власти – управы, пусть даже городской доли в доме нет, все там собственники. Они, управы, должны выбирать по конкурсу управляющие организации, следить, как они эксплуатируют дом, как расходуют средства, какие назначаются тарифы. Сейчас случается так, что, обещая услуги и собирая за них деньги, управляющая организация просто кладет их в свой карман. Чтобы исключить это, и нужен районный контроль. В данном случае – отмечу особо – речь будет идти не только о домах, где созданы жилищные объединения, но буквально обо всех. Защищать нужно всех жильцов.
ЗАКОН О ТСЖ ОТМЕНЯЕТСЯ…
К.Р.: Новый кодекс отменит старые правовые акты?
В.А.: Да, и в первую очередь «Закон о ТСЖ». К сожалению, законодатели не предлагают ничего взамен. Мы же считаем, что необходим новый закон «О некоммерческих организациях в жилищной сфере». Ведь в кодексе даются только основные направления жилищной политики в области самоуправления, в законе же должна быть детализация ряда положений, прописаны механизмы реализации прав граждан.
К.Р.: Будут ли разрешены спорные стороны самоуправления, вызывающие особенно большое недовольство граждан? Вот, например, создание товариществ в новых домах. Купили люди квартиру, и вдруг, неведомо для себя, оказываются в товариществе. Прав своих они не знают, но вот обязанностей – выше крыши. «Платите!» И им называют цифры квартплаты, в несколько раз превышающие городские расценки.
В.А.: Очень больной вопрос. И, кстати, также упущенный проектом Жилищного кодекса. Речь идет о товариществах, создающихся во вновь строящихся кондоминиумах (ТСЖ ВСК).
Напомню, в чем острота проблемы. Согласно старому закону о ТСЖ заказчики-застройщики сами создают такие товарищества – причем, единолично, без согласия властей, а главное – не ставя в то известность будущих жильцов. Тех просто ставят перед фактом, да еще принуждают стать членами ТСЖ. «Не хотите – ищите квартиру в другом доме». При этом застройщик – пока не будут оформлены права собственности граждан, что может длиться до двух лет – берет на себя руководство товариществом. Назначает своего председателя, определяет цены за обслуживание, распоряжается – вплоть до сдачи в аренду или выкупа – нежилыми помещениями. А здесь – будем говорить откровенно – возможны всякие махинации. Я уж не говорю о том, что ситуация нелепая сама по себе: застройщик, якобы от имени жильцов, выдвигает своего представителя в комиссию по приемке дома в эксплуатацию – то есть, принимает то, что сам же построил.
Мы хотим изменить эту практику. Никаких ТСЖ ВСК в новых домах! ГК РФ предписывает собственникам самим выбрать способ управления недвижимостью? Вот пусть и выбирают – ЖСК! В новых домах должны на первых порах возникать жилищно-строительные кооперативы. Для этого не надо ждать оформления собственнических прав. Просто будет считаться, что деньги, которые жильцы внесли за квартиры, это их паевые взносы. А раз создан кооператив – люди смогут сами выбрать председателя. На общем собрании решать все вопросы. Таким образом, будет меньше злоупотреблений в новых домах, у жильцов появится больше прав.
К.Р.: Как раз хотел спросить о ЖСК. Это тема, актуальная сама по себе. Ведь закона о жилищных кооперативах до сих пор нет. А потому в своей практике они руководствуются всего двумя-тремя статьями ГК РФ, что явно недостаточно. Я уж не говорю о том, что жилищные кооперативы там названы «потребительскими». Что-то новое появится?
В.А.: Да, в проекте Жилищного кодекса и в правовом акте о некоммерческих жилищных организациях, который мы предлагаем, создание и деятельность жилищных кооперативов будет регулироваться в полном объеме.
К.Р.: А как быть с остальными объединениями? Постановление правительства Москвы по домкомам по каким-то причинам не выходит уже год. Тем не менее, сейчас чаще всего люди выбирают именно эту форму жилищных объединений. И чтобы знать круг своих обязанностей, возможностей, они ориентируются на проект не вышедшего постановления. Но, по сути, жильцы бесправны. Ни один суд – в случае конфликта – не будет рассматривать их иск. Юридически домкомов нет.
В.А.: К сожалению, документ, действительно, задержался. Но в проекте предлагаемого нами федерального правового акта будут отдельные главы и о домкомах, и теробщинах, и других жилищных объединениях, что должно придать им законную силу.
К.Р.: Вернемся к конфликтным ситуациям в объединениях. Вот еще одна – как принимать решения. По существующему регламенту это должно делаться на общем собрании жильцов, где кворум считается только в том случае, если те обладают 51%-ной долей на общее имущество. Но если в доме 150-200 квартир, всегда ли соберешь такое количество людей? Найдется ли помещение? А в результате принимаются нелегитимные решения, которые потом оспариваются в судах. Разруливает ли новый законопроект эту ситуацию?
В.А.: В проекте Жилищного кодекса – нет. Между тем, существует мировой опыт, который мы предлагаем использовать. Речь идет о поквартирном обходе жильцов и письменном их голосовании. Так принято во многих странах. Об этом, кстати, шла речь на недавней международной конференции по вопросам ЖКХ. Когда мы рассказали нашим зарубежным коллегам о своих проблемах, они удивились: «У нас давно уже собрания не проводятся!» Выяснилось, что если его и назначают, то в чрезвычайных случаях – ну, предположим, начинает рушиться дом. Факт, как вы понимаете, гипотетический. Во всех остальных ситуациях – и это закреплено законодательно – предусмотрен письменный опрос жителей. Бросают в почтовые ящики анкеты, а через неделю собирают ответы. Это не только удобно, но и рационально: на собрании часто голосуют под давлением эмоциональных обстоятельств, дома же, в спокойной обстановке, можно все взвесить, сравнить, принять разумное решение. Такой метод предлагаем теперь и мы – для ТСЖ, ЖСК, домкомов и других организаций.
К.Р.: А, кстати, в каких случаях руководству жилищных объединений надо выяснять мнение его членов?
В.А.: Утверждение годового бюджета ТСЖ – смета его доходов и расходов. Это главный документ жилищной организации. Ведь в нем отражается перечень услуг, которые жильцы хотели бы иметь в своем доме, уровень их оплаты. Не будет их согласия – подчеркну это особо – любое повышение тарифов обслуживания незаконно. А контролировать их, как я сказал, должны районные власти. Или управление общим имуществом. Вешать или не вешать рекламу на фасад или крышу? Сдавать иди не сдавать свободные метры? То и другое – общая долевая собственность, и как ее использовать – решают исключительно жильцы. Кстати, не обязательно речь может идти о нежилых помещениях. Можно выделить в холле – если он большой – какой-то участочек, и жильцы определят: оборудовать ли его под колясочную или открыть здесь небольшой придомовой магазинчик? А то и аптечный ларек? Прибыль – на эксплуатационные и ремонтные нужды дома. А вот технические вопросы – например, заключение договоров с подрядчиками – правление может решать самостоятельно.
КОГДА НЕТ ДВУСМЫСЛЕННОСТЕЙ
К.Р.: И последний вопрос, возможно, самый главный для объединений – будут ли власти внимательнее прислушиваться к мнению жильцов, больше считаться с ним, нежели это происходит сейчас? Поднимется ли авторитет жилищных организаций, станут ли они значимой и весомой структурой городской жизни? Пока такого нет. А ведь мы строим гражданское общество…
В.А.: К сожалению, в принятии городских решений голос жильцов, даже сплоченных в объединения, слышен еще слабо. Но одними призывами ничего не добьешься. Необходим законодательный акт, который четко определит статус жилищных объединений, их права и обязанности, что в случае конфликта даст им право обращаться в суд.
Все дело в том, каким будет этот акт. Если в нем ясно разграничены полномочия городских властей, управляющих организаций, а также граждан, определена мера участия и ответственности в содержании жилищного фонда каждой из сторон, тогда можно оспорить неправомочность действий любой из них. Законы работают только тогда, когда в них нет двусмысленностей, недоговоренностей, даны ясные и понятные формулировки. К сожалению, и в старом законе о ТСЖ, и в новом проекте Жилищного кодекса, многие положения неточны, размыты.
Надеюсь, что наши предложения по проекту Жилищного кодекса и проект «Закона о некоммерческих организациях в жилищной сфере» – если они будут приняты – исправят эту ситуацию. У них ярко выраженная социальная направленность, они значительно расширяют права граждан, надежнее защищают их в конфликтах с городскими и частными организациями. Необходимость в них – крайняя.