Марти Луйянен: «Свой дом – лучшее вложение денег»
Мы встретились на одном международном совещании по вопросам жилищного самоуправления. Марти Луйянен – генеральный директор жилищного департамента в Министерстве окружающей среды правительства Финляндии. По нашему – министр жилья. Разговор предполагался широкий: собственники и наниматели, коммьюнити (жилищные объединения) и муниципалитеты. Хотелось же начать беседу с дома, в котором живет сам министр. Но вот продолжение ее было самым неожиданным: дом оказался… акционерным обществом, которое, собственно, и создали жильцы.
И, как уверяет наш собеседник, – это наиболее выгодная и эффективная форма жилищного самоуправления, широко распространенная в Финляндии.
Квартирный ряд: Итак, что же представляет собой дом, в котором вы живете?
Марти Луйянен: Пятиэтажное строение в южной части Хельсинки. Мое министерство недалеко – на работу хожу пешком. В доме всего 14 квартир, так что можно представить, что они довольно просторные. Но это отнюдь не «министерская» привилегия. В нашей стране на каждого человека приходится более 30 квадратных метров жилья. Да и вселилась моя семья в него, когда я еще не занимал высоких постов – тридцать пять лет назад.
К.Р.: Значит, вы и тогда были состоятельным человеком?
М.Л.: Акционер? Но акционерами собственных домов является половина населения Финляндии. Это просто одна из форм владения своим жилищем. В таких домах, как я, живут многие мои коллеги по работе, включая мелких клерков, секретарей, шоферов.
К.Р.: «Шведский социализм»?
М.Л.: Не совсем так. Налоги у нас все-таки поменьше… Но сильного расслоения в обществе, такого, как, скажем, у вас, в Финляндии нет. У нас играет более важную роль другой момент – помощь государства.
К.Р.: Какое оно имеет отношение к акционерному обществу?
М.Л.: Здесь нам придется вернуться к пятидесятым годам прошлого века. Страна была не то, что разрушена, но многие строения пришли в упадок. Было ясно: одному государству с проблемой восстановления домов не справиться. А ведь надо было строить новые. «Квартирный вопрос», как говорят у вас, был и в нашей стране, и считался одним из самых острых. Тогда правительство и обратилось за помощью к населению.
К.Р.: Стали строиться кооперативные дома?
М.Л.: Не совсем так. Люди тогда не могли купить квартиры, даже в рассрочку. И потому упор был сделан не на строительство, а на реконструкцию, и наконец, просто на поддержание существующего жилищного фонда в рабочем состоянии. Но у государства и на это не было средств! Поэтому предложено было открывать в банках целевые (только на жилье) накопительные счета, на которые половину средств перечисляли граждане, а другая половина – в виде ссуды – выделялась банками под гарантию государства. При этом правило было такое: только накопив на своем счету 50 проц. стоимости жилья, можно было обращаться за кредитом. Благодаря этому, кстати, получила развитие и банковская система страны, что положительно сказалось на ее экономике в целом.
Все это заложило основу новых полугосударственных коммерческих предприятий, каким и мыслились жилые дома. Дом превращался в акционерное общество, где жильцы обладали половиной акций. Потом они выкупали у государства его половину и становились полноправными владельцами своих жилищ. По сути, вся реконструкция проводилась за их счет.
К.Р.: Своего рода реформа ЖКХ… Но как вы уговорили своих граждан тратить деньги на капитальный ремонт и дальнейшее обслуживание домов? Ведь одно дело дом, другое – квартира. У меня над головой не каплет, а до остального дела нет. Простите, я говорю о психологии наших людей, часто равнодушных к состоянию мест общего пользования. У вас не так?
М.Л.: И так, и не так. Конечно, часть жильцов была инертна, не без того. Но мы рассчитывали на то, что люди сами поймут выгоду от вложения собственных средств в дома, уговаривать никого не придется. Так и случилось. Экономический интерес оказался на первом месте.
К.Р.: Какой? Одно дело, если покупаются акции развивающегося предприятия, здесь понятен источник дивидендов. А какая прибыль у дома?
М.Л.: На самом деле вложение денег в собственное жилище – это самое лучшее и надежное помещение капитала. Во-первых, чем более ухоженный дом, тем выше его стоимость. Иными словами, можно сделать так, что по прошествии времени цена квартир в нем будет не падать, а расти – независимо от конъюнктуры цен на рынке недвижимости. Просто потому, что жить в доме становится комфортнее. А если учесть, что недвижимостью этой можно распоряжаться (не только продать, но и сдать в аренду), то люди, по сути, увеличивают свой капитал. И второе: сама система ценных бумаг позволяет привлечь людей к управлению предприятием, в данном случае – домом, сделать их участниками принятия решений. Для некоторых это престижный фактор, признак достигнутого человеком успеха в жизни. Кстати, поскольку стоимость дома растет, мы выплачиваем акционерам проценты по займам.
К.Р.: Дом ваш. А земля?
М.Л.: Она тоже выкуплена нами. Причем, у города. Вообще-то, в Финляндии земля находится в государственной собственности. Но еще 500 лет назад шведская королева (тогда мы были под протекторатом Швеции) подарила ее Хельсинки. С того времени по поводу земельных отношений ее жители имеют дело только с муниципалитетом. В других городах ситуация более сложная. Но если быть более точным, мы ее даже не выкупали, то есть, деньги в этом процессе не участвовали. Владелец земли (муниципалитет) получил в счет ее стоимости несколько квартир, которые использовал по своему усмотрению. Поначалу это было социальное жилье, но потом оно выкупалось его хозяевами, и они тоже становились акционерами нашего общества. Стали участвовать в принятии решений по организации в нем жизни.
К.Р.: Итак, мы все-таки вышли с вами на проблемы жилищного самоуправления. В чем оно проявляется именно в том доме, где вы живете?
М.Л.: Во-первых, мы выбираем собственное правление. Кстати, могу сказать, что я не только возглавляю департамент в министерстве, но и являюсь председателем нашего правления. Работа эта платная. Какие деньги? Все решают акционеры. Если они сочтут, что я хорошо забочусь о доме, они назначают мне премию. Но, честно говоря, я всегда от нее отказываюсь. Собирается правление дважды в год. Какие вопросы решаем? Назначаем сроки и объем капитального ремонта дома, определяем сумму жилищных расходов каждого акционера, нанимаем управляющую компанию, которая будет вести все наши дела. Решаем, брать ли кредит в банке и какой, либо обойдемся собственными силами. В компетенции правления – благоустройство двора. Наконец, выбираем компанию, которая будет поставлять нам тепло или электричество.
К.Р.: У вас имеется такая возможность?
М.Л.: Конечно. Монополистов в сфере жилищно-коммунальных услуг у нас нет. Можем, например, заключить договор с испанской или германской компанией, и получать энергию соответственно из этих стран. На рынке присутствует и несколько поставщиков тепла. На ком остановиться? Все определяют главные критерии: качество, цена, надежность. Объективные. В Финляндии нет дома, который не был бы оборудован соответствующей измерительной аппаратурой.
К.Р.: А если возникнет конфликт?
М.Л.: Существует национальная ассоциация акционерных жилищных компаний. И есть специальное соглашение между этой ассоциацией и снабжающими организациями. Если надо, ассоциация всегда поможет нам сориентироваться на рынке коммунальных услуг. А при необходимости защитит от недобросовестного поставщика.
К.Р.: Может ли дом вообще приносить прибыль? Скажем, от использования земли? Выгодной сдачи квартир в аренду?
М.Л.: В принципе, может. Но мы не стремимся к этому. Ведь тогда придется платить налоги. Поэтому принимаем сбалансированный бюджет.
К.Р.: Всегда ли приходят жильцы к согласию?
М.Л.: Конечно, нет. Голосуют количеством акций – у всех оно разное, и те, у кого их больше, в сущности, определяют жилищную политику дома.
К.Р.: Не очень демократический принцип…У кого больше квартира, тот и хозяин?
М.Л.: Почему? По-моему, он справедливый. Хочешь вершить дела дома, вкладывай в него больше денег, тогда к тебе будут больше прислушиваться. Размер квартиры при этом не всегда решающий.
К.Р.: Итак, дом принадлежит акционерной компании. Какие траты несет сама компания, а какие – акционеры?
М.Л.: Это также определяется правлением. Все, что связано с поддержанием жизнеобеспечения дома – крыша, лифт, лестницы, короче, все места общего пользования – это и есть собственность самой компании. И она отвечает за их рабочее состояние. Собственник же квартиры – а это, понятно, ее владелец – оплачивает все работы, которые внутри нее: сантехника, электрика и так далее.
К.Р.: Но бывает ли так: нет у жильца средств платить за содержание дома? Потерял, к примеру, работу. Или что-то случилось в семье, понес большие расходы. И на оплату жилья уже не осталось средств.
М.Л.: В нашем доме такого не было. Но в принципе, подобные ситуации предусмотрены. Управляющая компания предлагает владельцу освободить квартиру, и сама сдает ее столько времени, пока не будет погашен долг. Банкрот же арендует более дешевое жилье, а если ему и оно не по карману, подает заявление в муниципалитет на социальную квартиру. Таких квартир – всего 10 процентов жилищного фонда страны, но, как правило, в течение года соискатель может на нее рассчитывать. Да и в дальнейшем государство его не бросает. Примерно 20 процентов квартиросъемщиков ежемесячно получают чек на покрытие жилищных расходов.
К.Р.: Теперь о каждодневном содержании вашего дома. Кто несет за него ответственность?
М.Л.: Мы сами нашли обслуживающий персонал среди наших же жильцов. Правда, они не акционеры, мы сдали им квартиру на льготных условиях. Муж и жена. Он, как говорится, мастер на все руки – и кран починит, и стекло вставит, зимой почистит снег. Жена, в основном, занимается уборкой помещения. Но часто они работают вместе, помогают друг другу. Мы довольны. Проблем с обслуживанием не знаем.
К.Р.: То есть вы, как председатель правления этим не озабочены? И все остальные довольны? Но так не бывает…
М.Л.: Почему же? Дом, если можно так сказать, работает как хорошо отлаженная машина, перебоев нет. Я сейчас вспоминаю самую сложную задачу, связанную с его содержанием, которую мне предстояло решать… Да вот совсем недавно позвонил менеджер управляющей компании и сказал, что сломалась уборочная машина. Ремонт стоит дорого. Не лучше ли приобрести новую? «Конечно, лучше!» – к его радости ответил я. На ближайшем правлении эту трату – утверждили, и вопрос был закрыт. Более сложных задач, сколько помнится, в последнее время не возникало. Все это понятно. Мы ни от кого не зависим, сами заботимся о доме, а потому не допускаем возникновения в нем критических ситуаций. Решаем все заблаговременно. И оттого не испытываем трудностей, с которыми сталкиваются муниципальные дома.