Леонид Краснянский: «Жители управляют домом»
Название Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) ассоциируется с возведением элитного жилья и новым, экспериментальным, районом Москвы – Куркино. Но мало кому известно, что ДИПС занимается и созданием товариществ собственников жилья (ТСЖ). Об этом наш корреспондент беседует с руководителем департамента Леонидом Краснянским.– Леонид Наумович, ваше ведомство ведь одним из первых стало создавать в Москве товарищества собственников жилья. Как это начиналось?
– Вы же понимаете, что построить дом – это только половина дела. Не менее важно сохранить его. Ясно, что больше всего заинтересован в сохранении имущества сам его владелец.
У многоквартирного дома большое количество хозяев – собственники квартир и владельцы нежилых помещений. Каждый из них в отдельности не может управлять ни своей частью, ни домом в целом. Им необходимо объединиться.
Реализовать такое объединение в домах-новостройках позволяет глава 6 федерального закона «О товариществах собственников жилья». Правительство Москвы своим постановлением (№ 421 от 26.05.98 г.) поручило нашему департаменту создавать товарищества в возводимых нами домах-новостройках.
– В чем, на ваш взгляд, сегодня состоит особенность самоуправления жилищным фондом?
– Современная модель отличается от традиционной участием частных компаний, предоставляющих управленческие и эксплуатационные услуги. Это создает конкурентную среду, заставляет участников рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) работать лучше.
Качественно изменились и требования к управлению жилищным фондом: москвичи хотят жить комфортно, в безопасности. Им нужны порядок и чистота в подъездах, подвалах, на чердаках, благоустроенная прилегающая территория.
– О том, что трудностей и проблем у ТСЖ хватает, известно хорошо. Что, по вашему мнению, больше всего мешает развиваться товариществам?
– Самая большая проблема для наших жилищных объединений – несовершенство федерального закона «О ТСЖ». Его несоответствие объективным реальностям современного экономического развития города было обострено решением Конституционного суда РФ (постановление № 10 от 03.04.98) об отмене обязанности домовладельцев вступать в члены создаваемых в домах-новостройках ТСЖ.
В результате возникают ситуации, когда в образованном инвестором-застройщиком товариществе совсем нет участников (членов), либо их число незначительно. Из-за этого возникают серьезные проблемы, решение которых не содержится в нормах действующего законодательства.
– Но ведь городские власти все-таки стараются помогать и в организации товариществ, и действующим ТСЖ…
– Еще четыре года назад, когда мы только начали образовывать ТСЖ в домах-новостройках, в городе сложилось устойчивое убеждение, в том числе и среди некоторых представителей власти, что товарищества организуются для того, чтобы переложить бремя расходов по содержанию дома на плечи жителей. Хотя главная задача ТСЖ другая – привлечение владельца квартиры к управлению своим домом.
Сегодня это уже стало понятно многим. И власть нынче старается поддержать и развивать товарищества. Например, если квартира – единственное жилье собственника, в котором он зарегистрирован, и расположена в доме, где создано ТСЖ, то он получает дотацию на техническое обслуживание на тех же основаниях, что и владелец приватизированной квартиры.
Заметную роль играет и Координационный совет при правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере. Показательно, что члены совета – и чиновники разных уровней, и граждане–активисты московского движения жилищного самоуправления, и председатели ТСЖ.
– Как решается земельный вопрос при образовании кондоминиумов и ТСЖ?
– Безусловно, для Москвы, имеющей особый статус столицы, земельный вопрос – ключевой, и проблем, с ним связанных, достаточно. Сегодня рассматривается проект городского закона о землепользовании, который должен многое прояснить.
Еще два-три года назад определение границ земельных участков кондоминиумов проводилось не на основе межевания, а по усмотрению районных АПУ. И что получалось? Например, в Южном Бутове на одном земельном участке оказались три зарегистрированных кондоминиума и отдельно созданных ТСЖ.
Я считаю, что значительным шагом в решении земельного вопроса стал указ мэра Москвы № 20, предусматривающий выделение земельных участков кондоминиумов на основании межевания кварталов. Такой подход учитывает интересы собственников всех зданий, расположенных в границах единого квартала.
– Более десяти лет назад в процессе приватизации жилья в Москве появились собственники квартир. Теперь людям очень трудно объяснять, что дом – это тоже их собственность. Имуществом своего жилого здания население владеть не хочет. Может, было бы более правильно сначала определить хозяина дома, а затем создавать владельцев квартир?
– Я бы по-другому оценил эту проблему. В том-то и дело, что при социализме каждый дом имел своего хозяина или, как говорили, балансодержателя – это был город, ведомство, кооператив (как юридическое лицо).
Сейчас у жилого дома, где квартиры находятся в частной собственности, нет единого балансодержателя. Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ, в таком многоквартирном доме общие помещения (подъезды, коридоры, лестничные клетки), несущие конструкции дома, механическое (в том числе и лифты), электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование – все это принадлежит собственникам квартир (домовладельцам) на праве общей долевой собственности. Таким образом, у современного многоквартирного дома не один хозяин, а много собственников. И мы работаем над тем, чтобы эти «многие» стали коллективом единомышленников.
А инерция мышления сохраняется везде – и у обывателя, и у чиновника, и у строителя. До сих пор в некоторых распорядительных и договорных документах сохраняется пункт «балансодержатель строения» (варианты: «владелец здания, оборудования»).
– Создание ТСЖ в новостройках сегодня имеет планово-принудительный характер. Непросто идет этот процесс и в вашем департаменте, хотя ни одно созданное ТСЖ пока не распалось по инициативе жильцов. Какие механизмы, на ваш взгляд, нужно привести в действие, чтобы формирование кондоминиумов и создание ТСЖ шло осознанно?
– Прежде всего, всем должен быть понятен смысл происходящего. Если говорить о реформе жилищно-коммунального хозяйства, то людей нужно обязательно информировать о составе, параметрах, тарифах коммунальных и жилищных услуг, порядке расчета платежей, ставках и нормативах, причинах их изменений и т. д.
Жители обязаны знать, например, что очередное увеличение расходов на содержание их квартир вызвано не чьей-то прихотью, а стремлением улучшить условия жизни самих же москвичей. Ведь создавая ТСЖ, мы ставим перед собой ту же цель!
Не надо заманивать людей в товарищества посулами и несбыточными обещаниями, куда эффективнее – рассказать москвичам о смысле, специфике, возможностях и перспективах этой формы жилищного самоуправления.
– Если кондоминиумы и ТСЖ будут создаваться в городе нынешними темпами, то Москве еще десятилетия предстоит ожидать появления собственников и управленцев дома в лице его жителей. Что необходимо сделать для объективного ускорения этого процесса?
– Как я уже сказал, москвичи должны понимать, что объединение владельцев квартир в ТСЖ нужно не городу, а непосредственно жителям. Товарищество представляет и защищает интересы всех домовладельцев, например, при выборе управляющей и эксплуатирующей организации, ТСЖ полномочно привлечь домовладельцев к контролю за фактическим потреблением коммунальных и жилищных услуг, их качеством и оплатой. Словом, ТСЖ – это реальная перспектива достойной жизни.
Чем быстрее москвичи это осознают, тем цивилизованнее и комфортнее они станут жить.