Переселение в товарищество
Наши дома по улице. Ватутина №№ 9 и 11 сносят, а для переезда предлагают новый дом – по той же улице, №16. Все бы хорошо, но непременным условием для этого служит обязательное вступление в ТСЖ, уже созданное в новостройке. А значит это, что отныне мы будем платить за обслуживание одного кв. м 35,7 руб., когда сейчас 4. Почувствуйте разницу…При этом людей буквально понуждают покинуть старые квартиры. Говорили: «Не нравится – продадите, купите, что вам нужно». Никакого снисхождения и к ветеранам войны и труда, которые также живут в нашем доме – положенные льготы, как стало известно, в товариществе на них не распространяются. Информацию получить мы нигде не можем. Безрезультатным оказалось и наше обращение в префектуру ЗАО – здесь тоже с нами не захотели разговаривать, а на вопрос: «Кто застройщик территории?» – ответили: «А зачем вам это знать?».
Законно ли поступают власти, переселяя нас из наших (кстати, вполне еще добротных) домов в тот, где уже существует товарищество? Мы не хотим вступать в него! Не желаем, а вернее, не можем платить за проживание бешеные деньги! Тем более, что не раз слышали: членство в ТСЖ – дело добровольное. Но с нами не хотят считаться… Какие у нас возможности защитить наши права?
Жильцы сносимых домов (всего 30 подписей)
С просьбой прокомментировать это письмо мы обратились к заместителю начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации Департамента муниципального жилья Виталию Акимкину.
Снос старых, аварийных, а иногда даже не вполне еще ветхих строений, переселение в новые дома – факт привычный и распространенный для нынешней Москвы. Дело вовсе не в «злонамеренности» местных властей. По новому градостроительному плану города, новые кварталы и районы возводятся в уже обжитых застройках.
Город преобразуется. И неудивительно, что многим москвичам приходится менять свои адреса. Но достаточно ли защищены их интересы при переселении? Каковы права города, предлагающего им новые места жительства? В частности, законно ли то, что дом, в который людям надо переехать, управляется товариществом собственников жилья, где квартплаты существенно выше, чем в муниципальных домах?
Сразу скажу: да, законно. Город предлагает для переезда те площади, которые свободны, которые есть в настоящий момент у него в наличии. При этом в Жилищном Кодексе РФ не обговаривается – какой это должен быть дом: управляется ли он ДЕЗом, товариществом, частной компанией. Важно лишь одно: чтоб квартиры в нем были городской собственностью. Понятно, что никто не принуждает людей вступать в товарищество, но вот, что касается расходов, то здесь вынужден напомнить статью федерального закона «О товариществах собственников жилья»: «Членство в товариществе не является обязательным для всех собственников, что, однако, не освобождает их от несения необходимых расходов, связанным с содержанием и эксплуатацией кондоминиума».
Напомню также, что у собственников и нанимателей разные права. Нанимателю (квартира которого находится в собственности города) предлагается новая площадь на условиях найма в пределах черты Москвы и по социальным нормам жилья (18 кв. м. общей площади на человека). С собственником же совершается договор мены – город меняется с ним: забирая у него его собственность и предлагает свою. Единственное условие при этом: квартиры должны быть равноценными. Права собственника не должны быть ущемлены.
А теперь вернемся к повышенным расходам на содержание нового жилья, с которым столкнулись переселенцы, что и вызывают у них протест. Чисто по-человечески могу понять их: расходы повышаются в десять раз! Но у меня сразу же вызывает сомнение цифра: насколько она обоснованна? Да, товарищество само устанавливает нормы содержания своей недвижимости, и они, как правило, выше, чем в муниципальных организациях – ДЕЗах, ГРЭПах и т.д. Люди хотят жить лучше – иначе, зачем им было создавать ТСЖ? Иногда повышенные их расходы компенсируется дополнительными доходами товарищества, которые разрешены ему согласно упомянутого закону о ТСЖ. Но если такой возможности нет, то люди сами финансируют улучшенные комфортные условия своего проживания.
Все дело – в каких пределах? З5,7 руб. – это очень высокие расценки. Напомню, что 100-процентная оплата жилья – включая и обслуживание дома, и плату за коммунальные услуги составляет сейчас около 23 руб. за кв. м. Сами же такие платежи устанавливаются на основе Единых правил и норм по технической эксплуатации жилищного фонда, а также распоряжением мэра города № 568 от 5 июня 1998 г. В соответствии с ними определяются все тарифы по техобслуживанию и эксплуатации, а также количество работников, занятых на обслуживании строения, их трудозатраты. Если эти цифры не соответствуют нормам, домовладельцы вправе оспорить их в суде, и не оплачивать повышенные расходы.
Кроме того, сами члены ТСЖ – на общем собрании – утверждают смету расходов, и вправе сделать ее такой, чтобы она была приемлема для большинства членов товарищества. Но прошу здесь обратить внимание на последнее слово: большинства! В товариществе, как и в любой демократической организации, решение большинства обязательно для остальных. Понятно, что на те 5 руб., на которые сейчас обслуживается 1 кв. м (а население из этой суммы платит лишь 70 коп.!) много не сделаешь. Хватит лишь на содержание аварийно-диспетчерской службы. Если люди хотя жить лучше, повторю, им за это надо платить.
Теперь о льготниках. Да, в принципе льготы сохраняются, но в пределах 4 с лишним рублей городских дотаций. Выше этой суммы дотировать проживание людей город не может.
Как быть, если все эти названные условия не удовлетворяют людей? Как им поступить? Здесь варианты различные. Что касается нанимателей, то Управление муниципального жилья должно предложить им другой, приемлемый для них адрес, в том числе и с точки зрения уровня оплаты за жилье. Это касается и людей, имеющих право на помощь государства (льготы), которых они не могут получить в товариществе. Ведь платить за них в этом случае должны будут другие собственники. Но сразу хочу сказать: следующий адрес может оказаться менее привлекательным, дом может быть расположен и в отдаленном районе. Вы обратили внимание: в письме назван идеальный вариант: новое строение находится буквально рядом со старым. Так что выбирайте – или более дорогой дом, или отдаленный адрес, который вы в состоянии оплачивать. Настаивая на этом выборе, город действует на вполне законных основаниях, – по сути, он распоряжается своей собственностью.
Другое дело – собственник. Здесь, как я уже говорил, условие одно – квартира должна быть равноценной. Но вот, что вкладывается в это понятие – не определенно ни одними нормативами. Это может быть и этажность, и близость от метро, и экологические условия, и многое другое. В том числе, и уровень оплаты за проживание. Если собственник не согласен с вариантом, предложенным ему для переселения, он может оспорить его в суде. Основание: новая квартира по таким-то и таким-то причинам не равноценна той, что я оставляю. И дальнейшее решение зависит уже от суда.
Добавлю и такое преимущество собственника: он имеет право участвовать в инвестиционном контракте, иными словами, претендовать (внеся определенную сумму) на квартиру в том доме, который строится вместо сносимого. Если, конечно, это место не отводится под нежилые цели.
Специально остановлюсь на проблеме информирования жителей о всех проблемах переселения, с которыми они сталкиваются, и в решении которых они кровно заинтересованы. Здесь я целиком и полностью согласен с авторами письма: та «информационная блокада», в которой они оказались, совершенно недопустима. И в префектуре, и районной управе, и в Управлении муниципального жилья им должны дать четкие и подробные ответы на каждый их вопрос, рассказать обо всех их правах и обязанностях. Кстати, вопросами отселения может ведать и инвестор, но и в этом случае в префектуре должны указать, какая это организация, и помочь жителям наладить с ней контакт.
К этому добавлю, что все вопросы правоотношений жителей и органов власти при переселении регулируют два документа: закон г. Москвы от 9.9.1998 г. №21-73 «О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» и постановление правительства города от 18.1.2000 г. № 30 «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы».