Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 24 июня 2004 г. 11:26
Публикация в газете: №25 (492) от 24 июня 2004 г.

Бег с препятствиями по сильно пересеченной местности

Бег с препятствиями по сильно пересеченной местности

Жилищно-коммунальная реформа – это не только совершенствование хозяйственной системы, но и решительные изменения в сфере законодательства. Последнее особенно необходимо для дальнейшего развития жилищного самоуправления.

В Департаменте жилищной политики разработан ряд проектов новых законов (а также поправок к действующим), которые в виде законодательных инициатив предполагается внести в Госдуму. Об этом рассказывает руководитель Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда департамента Виталий АКИМКИН. От обывателя до хозяина Сама идея жилищного самоуправления не была спущена сверху, она родилась в умах москвичей на волне демократической эйфории начала перестройки. Москвичи уже в то время – еще до всякой приватизации! – просили дать дома им в управление. Поняли: иначе – тупик. Тогда все мы окунулись в хаос демократии, в ЖКХ вкладывалось все меньше и меньше денег, обслуживание жилищного фонда стало стремительно ухудшаться, он начал катастрофически стареть. Кому его спасать? Существующие структуры – типа ЖЭКов, РЭУ и т. д. – явно не справлялись со своей работой. Значит, надо брать ответственность на себя, самим участвовать в управлении домами. Наиболее явно такие тенденции проявлялись в Центральном административном округе, где самый старый фонд. Осыпались фасады, протекали крыши, инженерные системы выходили из строя одна за другой. Слово «товарищество» тогда еще не было модно, и потому в домах возникали различные ООО, ОАО, куда входили 100% жителей. Всех волновала судьба их жилищ. Понятно, что уже тогда возник вопрос легализации новых объединений, создания нормативно-правовой базы, которая позволила бы жильцам самостоятельно решать вопросы эксплуатации строений и вообще на равных разговаривать с властями. Вышло несколько постановлений правительства РФ, указ президента, и, наконец, в 1996 году появился федеральный закон «О товариществах собственников жилья», в котором, кстати говоря, полностью был отражен московский опыт. Наш город и сейчас является своего рода экспериментальной площадкой, на которой отрабатываются все новые формы жилищного самоуправления. В настоящее время в столице около 1000 ТСЖ и еще 1700 жилищных объединений иного рода. А всего в городе охвачены жилищным движением порядка 2 млн. человек. Неработающее звено Приходится им нелегко. В ЖКХ у нас работают как ДЕЗы, так и частные управляющие компании. Но работа тех и других все еще ведется по старым принципам – содержание, эксплуатация, ремонт. Контролирует эти организации множество инстанций – управы, префектуры, а еще АТИ, СЭС, Госпожнадзор. Житель в этой цепочке отсутствует. С другой стороны, существующая система ЖКХ не приемлет, выталкивает из себя самоуправляемые жилищные структуры. Ведь если туда, в эту систему, придут граждане и как плательщики потребуют отчета в расходах на ЖКУ, потребуется перестройка всей структуры жилищно-коммунального хозяйства. Не всем такое понравится. Между тем, десятилетняя практика показала, что участие жильцов в управлении жилищным фондом весьма плодотворно, а ТСЖ – наиболее эффективный субъект жилищно-коммунального рынка, самый сильный конкурент чиновничьему засилию. К сожалению, пока реформа ЖКХ движется скорее в направлении создания более благоприятных условий производителям, чем потребителям услуг. Конечно, закон о товариществах, другие правовые акты, регулирующие их деятельность (Гражданский, Налоговый, Земельный кодексы и т.д.) предоставляют гражданам определенные права, но со времени их принятия в социально-экономической жизни страны многое изменилось, ряд нормативных положений устарел, вошел в противоречие с более поздними правовыми актами. И потому они становятся препятствием на пути становления жилищного самоуправления. Законы спорят В ст. 291 ГК РФ сказано, что ТСЖ создают собственники квартир. А в законе о тех же товариществах такое право распространяется на собственников нежилых помещений. Явное противоречие. Далее. По Гражданскому кодексу решения по управлению общим имуществом принимаются при 100-процентном согласии всех собственников, по закону о ТСЖ – большинством. Не столь безобидное разночтение! Добиться единодушия, да особенно в вопросах, связанных с собственностью – задача практически нереальная. А на противоречиях между жильцами очень удобно сыграть – так можно похоронить любую их инициативу. Ясно, что право решать надо отдать большинству жителей. Такая норма вполне соответствует принципам любого демократического государства. Недавно появился закон «О государственной регистрации юридических лиц». Согласно ему любая организация может быть создана любым лицом. При этом Налоговая инспекция – регистратор – не обязана проверять, насколько передаваемые им учредительные документы удовлетворяют требованию закона о ТСЖ. Что получилось? Стали создаваться случайные, нелегитимные товарищества, цели которых могут быть самые разные – только не благополучие дома. Известен пример, когда муж и жена, имея на одной лестничной клетке две квартиры, объявили о создании ТСЖ, а потом потребовали, чтобы им передали дом в управление! Есть немало случаев, когда в одном и том же доме, но в разных его подъездах создаются свои товарищества, и все они претендуют на то, чтобы диктовать свои условия жильцам. Естественно, что те начинают судиться. Московские суды сейчас переполнены такими делами. Еще один новый закон – «О регистрации прав на недвижимое имущество». И снова вопросы. Прежде кондоминиум регистрировался как общее имущество в нем (но не сам объект!) Это ущемляет права граждан на владение, пользование и распоряжение общим имуществом и, в частности, нежилыми помещениями, заведомо являющимися техническими. А в результате они отчуждаются от дома. Продаются бойлерные, помещения, где расположены электрические шкафы, подъезды, технические подвалы. Признать такую ситуацию нормальной нельзя. Случись какая-либо авария, слесаря могут не допустить даже к коммуникациям! В подвале – коммерческий склад, посторонним там делать нечего. Закон «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал налоговые льготы для организаций, работающих в жилищно-коммунальной сфере. Но с выходом Налогового кодекса ТСЖ и ЖСК их лишились, и теперь на равных с коммерческими структурами они отчисляют деньги в бюджет. В результате граждане, оплачивая жилищно-коммунальные услуги, тратятся еще и на налоги обслуживающей организации, поскольку их также включают в смету затрат. В результате – недофинансирование ЖКХ, что приводит к ветшанию домов. Разумно было бы ослабить налоговое бремя для организаций, обслуживающих дома, включая ТСЖ и ЖСК, хотя бы на период реформы. Но для этого опять-таки необходимы поправки к федеральному закону. Кто защитит товарищество? Нуждается в серьезной корректировке и сам закон о ТСЖ. Понятие «управление» сейчас, когда речь идет о реформе ЖКХ, стало одним из ключевых. Ясно, что если чем и можно управлять, то только тем, что окружает квартиру, иными словами – общим имуществом. Сама квартира – воздух! Объекты жизнедеятельности строения – за ее стенами. Но понятие «общее имущество» в законе определено нечетко, а другое – «управление многоквартирным домом» – вообще не определено. А потому не всегда понятно, кто и за что несет ответственность. Это приводит к тому, что невозможно четко определить рамки полномочий управляющей организации, а следовательно, пути совершенствования ее работы. Но ведь в этом одна из главных задач реорганизации системы жилищно-коммунального хозяйства. Не урегулированы законом вопросы создания товариществ в домах-новостройках. Закон позволяет создавать его одному лицу – заказчику-застройщику. Но правомочен ли он выступать от имени всех будущих домовладельцев? В результате нарушаются их права: их вынуждают к повышенным квартирным расходам. Логика простая: живешь в коммерческом доме – обеспеченный человек. Но это далеко не всегда так. Часто в такие дома (даже не ведая того!) попадает и социально незащищенная часть населения – очередники, переселенцы. Что им делать? Только меняться и уезжать из дома, другого способа защитить себя у них практически нет. Можно ли как-то воздействовать на застройщика? Разве что угрожая ему не принять следующий дом. Законодательного регулирования такой ситуации нет. Слабо прописана роль органов исполнительной власти и местного самоуправления при осуществлении контроля за деятельностью ТСЖ и частных управляющих организаций. Отсюда многочисленные нарушения прав граждан со стороны правлений и председателей ТСЖ (в основном, в сфере ценообразования за услуги по техническому обслуживанию, когда цены зачастую необоснованно завышаются). В то же время не обеспечена реальная поддержка органов власти на местах. Но обращение в управы и префектуры ничего не дает. Власть не может вмешаться в деятельность ТСЖ – не позволяет закон. А страдают жильцы. Это же относится и к взаимоотношениям ресурсоснабжающих и подрядных организаций с жилищными объединениями: нередко не соблюдаются требования в части установления единых цен и тарифов на услуги для ТСЖ. Они – в сравнении с муниципальными домами – повышаются в десятки, а то и сотни раз. Иными словами, на рынке ЖКХ не созданы одинаковые условия финансово-хозяйственной деятельности для всех субъектов рынка: ДЕЗа, ТСЖ или любой иной альтернативной организации. Остановить этот произвол некому. Так что и в этих вопросах требуется законодательное регулирование. В то же время сами люди, зная, с каким числом проблем они столкнутся, не очень-то спешат создавать объединения. Идея ТСЖ дискредитируется. И пока ситуация не изменится, реформа ЖКХ будет буксовать. Несовершенна законодательная база, касающаяся создания иных источников самофинансирования товариществ – кроме членских взносов и платежей населения за ЖКУ. Это ведет к неэффективности обслуживания домов, управлять которыми хотели бы сами жильцы. Думается, что целесообразно было бы закрепить на уровне федерального законодательства вопросы государственной поддержки объединений собственников жилья, предоставив право субъектам федерации разрабатывать порядок и условия дополнительного финансирования ТСЖ из собственных бюджетов, льготного кредитования на капитальный ремонт и восстановление жилищного фонда. Сейчас наш Департамент подготовил блок новых документов, в том числе и поправки к действующим законам. Если наши инициативы будут одобрены и приняты – это, не сомневаюсь, даст новый толчок к дальнейшему развитию жилищного самоуправления.

Записал Илья Глебов

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.