Избавление от коммуналок
На человека, неторопливо едущего по улице современного города на извозчике, несомненно, смотрели бы с удивлением – ретро! Примерно так же смотрит житель отдельной квартиры на проживающего в коммуналке: надо же, такое еще бывает?! К сожалению, бывает. Но постепенно город от этого «ретро» избавляется. Об одном из способов избавления рассказывает «КР» начальник отдела управления жилищным фондом Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Юго-Западном округе Татьяна Шубина.
Есть такое право!
Сейчас в Москве почти 70 тысяч квартир коммунального заселения, в которых проживает около 180 тысяч семей. Больше всего коммуналок в Центральном округе. Впрочем, это естественно: такого обилия старинных домов, где люди живут из поколения в поколение, и таких громадных квартир, куда активно в свое время подселяли жильцов, в столице нет нигде. По числу коммунальных квартир в списке округов Юго-Запад занимает скромное седьмое место. Почти половину из этих жильцов составляют очередники. И когда они наконец выезжают в новую жизнь, у оставшихся соседей вопрос встает ребром: пан или пропал.
Самый простой вариант – это когда в квартире живут две семьи очередников или те, кто «на момент освобождения помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях». А также те, кто «может в установленном порядке быть признан малоимущим и обеспечен общей площадью жилого помещения на одного человека меньше нормы предоставления», – так гласит п. 2 ст. 59 Жилищного кодекса РФ. В этом случае, повторяем, все просто: одни уехали, другим бесплатно присоединили освободившуюся комнату или две, в результате все имеют отдельные квартиры, обеспечены площадью по социальной норме и снимаются с жилищного учета, освобождая тем самым место для других страждущих. Но далеко не все жители коммунальных квартир соответствуют необходимым критериям. Как же быть остальным?
– Если освободившаяся площадь не положена им по соответствующему договору найма, граждане могут обратиться с просьбой о выкупе, – говорит Татьяна Шубина. – Такое право у них есть. Неважно, собственники они или наниматели. В зависимости от статуса семьи имеются варианты предоставления им этой площади на условии купли-продажи. В первую очередь надо обратиться в жилищную группу по месту нахождения квартиры. Там специалисты подскажут, какие надо собрать документы, проконсультируют.
Из чего складывается цена?
Когда живут две семьи, это не самый сложный вариант. Но если соседей больше, и на освободившуюся комнату претендуют несколько семей, как тогда? Татьяна Алексеевна объясняет:
– В первую очередь рассматриваются очередники или граждане, нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений (те же очередники, только не признанные малоимущими). Либо они уже стоят на учете, либо обладают всеми условиями, чтобы встать. Если ни одна из семей под эти определения не подходит, берем во внимание другие обстоятельства, чтобы не было ухудшения жилищных условий за последние пять лет – перепрописок, продажи и т. д. Все это учитывается при рассмотрении вопроса общественной жилищной комиссией округа.
После того как принято положительное решение, возникает вопрос, по какой цене будет продаваться комната. Собственник – город, и в соответствии с законом он назначает цену. Есть два варианта: цена может быть льготной или рыночной. Согласно федеральному закону, если у человека нет права на площадь по договору соцнайма, то он ее выкупает по рыночной оценке. Московские законы чуть мягче. По льготной цене комнату могут выкупить очередники или те, кто проживает в квартире и имеет с учетом всех помещений, находящихся в собственности у членов семьи (в том числе и незарегистрированных в этой квартире), меньше нормы предоставления – 18 кв. метров общей площади на человека.
– Если пять членов семьи прописаны в комнате коммунальной квартиры, но кто-то из них имеет в собственности четырехкомнатную квартиру, выкуп по льготной цене им не разрешат, – продолжает Шубина. – Не зря мы всегда подчеркиваем: «с учетом имеющихся на праве собственности или на праве пользования других помещений». То есть обязательно посчитаем площадь мужа или жены, проживающих по другому адресу, пусть даже по договору социального найма. Если в совокупности приходится меньше 18 кв. метров на члена семьи – льготная цена, если больше – рыночная.
Из чего складывается рыночная цена? Она устанавливается независимым оценщиком, который назначается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города. Оценщик выезжает на место, осматривает комнату. Хотя в стоимость входит только жилая площадь, на нее влияет и общее состояние квартиры, мест общего пользования, подъезда, и расположение дома и многое другое. В итоге она получается приближенной к той, что мы видим в объявлениях о продаже недвижимости – ценам рынка.
Субсидия, льготы, рассрочка
Не все могут потянуть такой расход. Тогда очередникам приходит на помощь субсидия для приобретения или строительства жилья, для выкупа комнаты горожане тоже могут ею воспользоваться. Но при одном условии: если им не назначена и без того льготная цена.
– Примеров было уже много, – говорит Татьяна Шубина. – Когда люди понимали, что им не придется доплачивать из своего кармана и при этом можно оказаться в отдельной квартире, они с радостью такой возможностью пользовались. Чтобы точно узнать размер причитающейся субсидии, следует обратиться в жилищное управление. Но надо учесть, что субсидия предоставляется очередникам лишь в случае, если они, получив денежную помощь от города, снимаются с жилищного учета.
Размер субсидии, как и льготная цена, зависят от того, как долго семья стоит на очереди. Если люди – очередники со стажем, то при расчетах используется коэффициент льгот, и в итоге выплатить останется достаточно скромную сумму. Чтобы собрать ее, следует поторопиться. Ведь с того момента, как принимается положительное решение о выкупе, для оплаты дается определенный срок.
– Отсчет идет либо от выхода решения департамента о выкупной цене комнаты, либо со дня заседания городской комиссии, на которой рассматривался вопрос, – поясняет Татьяна Алексеевна. – Срок равняется трем месяцам. Впрочем, для очередников и для тех, у кого после выкупа суммарная площадь будет представлять менее 18 кв. метров на каждого человека, предусмотрена рассрочка от года до пяти лет – по желанию. Если после выкупа обеспеченность площадью у семьи становится более 18 «квадратов» на человека, то ее снимают с учета. Если нет – семья продолжает дожидаться подхода очереди, но уже в более комфортных условиях.
Не выкупите – заселят
Чтобы впоследствии избежать неприятных ситуаций и претензий, если чьи-то интересы не были учтены, претендующему на площадь нелишне заручиться нотариально заверенным согласием на выкуп свободной комнаты от соседей или других членов семьи, которые в выкупе не участвуют. Но вот и от соседей, и от властей получено согласие. Какие еще препятствия могут возникнуть на этом пути? Элементарные – не хватит денег! Что же тогда? Бывало ли уже такое?
– И нередко, – кивает Шубина. – У многих не оказывается возможности собрать такую сумму. Тогда решение о продаже площади данной семье подлежит отмене, а комната согласно п. 4 ст. 59 ЖК РФ передается под заселение очередникам округа по договору социального найма. Выкупать ее уже никому другому не предлагается. Об этом мы заранее предупреждаем всех соседей. Как правило, в коммуналку заселяют очередников, проживающих в крайне стесненных условиях, – до подхода очереди. Либо гражданин хочет отселиться от семьи со снятием с учета. В этом случае тоже нужно обязательное личное заявление, мы просим подумать, действительно ли человек хочет жить в коммунальной квартире.
– Лицевые счета после вступления в силу Жилищного кодекса РФ делить не разрешают?
– Нет, но отголоски прежних порядков слышны до сих пор. Недавно к нам приходила девушка, которая, совсем молоденькой, поругалась с отцом. После раздела счетов ей досталась комната в девять кв. метров, ему – в 18. Отец умер, и ей теперь приходится выкупать комнату, которая в ином случае дочери бы досталась автоматически. Вообще же, с принятием нового Жилищного кодекса образование коммунальных квартир наконец-то прекратилось, и появился реальный шанс избавиться от этого зла, – заметила Татьяна Алексеевна.
Что же, будем надеяться: не за горами времена, когда коммунальный быт станут изучать исключительно по фильму «Покровские ворота».