Олег Толкачев: «Рынок не справляется. Срочно требуется административный ресурс»
Складывается ощущение, что на пути к реализации жилищных реформ встал… рынок. Не то, чтобы поперек дороги, но все же. Выясняется, что чисто рыночные механизмы сами по себе ситуацию не «разруливают» и страну ни жильем, ни коммунальными услугами не насыщают. Все явственней в выступлениях российских столоначальников самого высокого ранга читается мысль о том, что преодолеть возникающие проблемы возможно, лишь употребив пресловутый административный ресурс.
Министр регионального развития Владимир Яковлев на пресс-конференции 13 февраля прямо заявил, что «там, где губернаторы и мэры активно занимаются этим процессом, …там вопросы решаются». И наоборот.
Сегодня мы обсуждаем промежуточные результаты национального проекта доступного жилья с нашим постоянным собеседником, представителем Москвы в Совете Федерации Олегом Толкачевым. И опять, помимо воли, в центре внимания оказывается непопулярный («неправильный») ресурс.
Скромные задачи – скромные итоги
– Завершается сезон подведения годовых итогов в жилищной сфере. Казалось бы, цифры доложены неплохие. Но произносят их почему-то с некоторой интонацией оправдания. В чем дело?
– Все очень просто. В прошлом году руководитель Минрегиона Владимир Яковлев отчитался за 48 млн. кв. м жилья по стране при плане 50,8 млн. Президент назвал цифру 50 млн. Недавно Росстат объявил о 50 млн. с маленьким хвостиком. В любом случае достигнута хорошая прибавка по отношению к предыдущему году – примерно в 15%. И все равно, не 50,8 млн., как по плану. Но не это главное.
Существует выверенный практикой норматив, по которому нужно строить 1 кв. м в год на одного жителя. Примерно так строится жилье в тех странах, на которые нам хотелось бы равняться. Это значит, что по науке в России необходимо возводить 140 млн. кв. м в год. А в национальном проекте в качестве конечного ориентира на 2010 год заявлены 80 млн. кв. м. Хорошая цифра, но все равно не 140 млн., которые сидят в голове. Кстати, а откуда взялась цифра 80 млн.? Отвечаю – 86 млн. кв. м жилья в год возвели в Российской Федерации в 1989 году. Это был максимум, после которого началось падение. По сути – точка возврата.
Итак, в расчете на человека в год получается, что мы строим сейчас 0,35 кв. м, ставим целью когда-то построить всего 0,6 кв. м, а надо выходить на 1,0! Отсюда скромность в оценке достигнутого.
Купюрой крышу не покроешь
– Что же мешает рывку с 50 до 80 млн. кв. м жилья в год?
– Первый тормоз – промышленность строительных материалов. Примерно как в свое время ходоки просили Ленина о гвоздях, так и сейчас ипотека ипотекой, но если нет стройматериалов – кирпича, цемента, стекла, кабелей, линолеума и т. д., – то никакими деньгами крышу не покроешь. Узкое место сейчас – восстановление как минимум всех домостроительных комбинатов, которые работали в эпоху планового хозяйства. Кое-что уже делается, но не хватает цемента. Нынешнее его производство плюс импорт обеспечивают 50 млн. кв. м в год и не больше. Покупают в Казахстане, Украине и Китае. Китай производит сейчас 1 млрд. тонн цемента в год, цифра оглушительная! У них можно много купить. Но покупной цемент в два раза дороже, соответственно, это сказывается на цене жилья.
– Сейчас много говорится о малоэтажном строительстве. Это потому, что оно проще?
– Полагаю, что куратор проекта Дмитрий Медведев так настоятельно говорит о развитии малоэтажного деревянного домостроения в том числе и потому, что там не нужен цемент. Когда восхищаются, что в Кижах плотники без единого гвоздя ставили церковь, я соглашаюсь, что это искусство высочайшего уровня, но вынужденное. У них просто не было гвоздей. Были бы – делали как все.
К тому же строить в чистом поле можно, но это опять печное отопление, вода в колодце, а удобства во дворе. Если же мы говорим о комфортном жилье, то это электроснабжение, теплотрассы, дороги, инфраструктура. Значит, надо строить комплексно и начинать с инженерной подготовки территории. В первую очередь, необходимо развитие электроэнергетики – вот на что еще наталкивается проект.
– Но на подготовку требуется несколько лет. А строить надо уже сегодня.
– Вопрос упирается в участки. С учетом инфраструктуры удобнее всего строить в городах: точечной застройкой или новыми прилегающими микрорайонами. Но эти участки давно скуплены бизнесом, часто связанным с местной властной элитой. Только скуплены-то они скуплены, а ничего на них не строится. Потому что «проглотить» столько сразу не могут. Ждут либо когда у самих руки дойдут, либо когда придет другой инвестор, которому перепродадут втридорога.
– Как же выйти на необходимые результаты?
– Помимо прочего, у нас имеется ощутимый резерв весьма оперативного свойства. Чтобы сразу стало ясно, сравним две весьма близкие по параметрам области: Белгородскую и Орловскую. По территориальному расположению – почти соседи, по населению – примерно 1,3 млн. человек каждая, по климату тоже весьма схожи. Все перечисленные нами проблемы строительства присутствуют в них в равной степени. Однако в Орловской области строят 250 тысяч кв. м, а в Белгородской – 1150 тысяч. Разница в четыре раза! Отчего это зависит? Президент России уже несколько раз объяснял: если губернатор лично занимается этим вопросом, то и результат соответствующий.
«Инициативить» не возбраняется
– А что может губернатор?
– Есть очень показательный опыт Татарстана. Там в рассрочку жилье имеют возможность покупать так называемые «бюджетники», то есть далеко не самые обеспеченные люди. И платят за него не по 30 тысяч рублей в месяц, как в среднем по стране, а по 5–6 тысяч рублей. В республике подумали, посоветовались (доподлинно мне неизвестно, кто конкретно «думал» и с кем «советовался») и создали свой фонд ипотечного строительства. Все промышленные предприятия исключительно добровольно отчисляют в него 1% от прибыли. Это местная инициатива. Она не прописана ни в каких федеральных законах, но и ничем не запрещена. Можно критиковать ее за нерыночность, но эффективность – налицо. Люди получают кредит без первого взноса. Из этого же фонда на 30–50% субсидируется процентная ставка по кредиту. Причем деньги фонда не тратятся на поддержку тех, кто может заплатить сам. То есть ипотечный кредит используется не взамен прямой покупки, а вместе с ней, одно дополняет другое. Отсюда рост массовости и доступность жилья. Причем в режиме отчисления 1% республике надо продержаться всего несколько лет. А дальше деньги вернутся в фонд с процентами. И его уже не будет надобности так активно пополнять.
По сути, это республиканский фонд развития. Минтимер Шаймиев заверяет, что деньги находятся под строжайшим контролем и расходуются исключительно на ипотеку. Как признанный лидер республики, он взял на себя ответственность, положив на чашу весов собственный авторитет, что деньги не развеются по ветру и с ними не произойдет история, аналогичная пенсионному фонду.
Однако сама по себе ипотека ничего бы не дала, если бы не была поддержана активным строительством жилья. Добиться этого удается за счет включения в оборот простаивающих участков. Тем, кто когда-то взял по бросовым ценам землю, но не строит на ней, не использует, предложено вернуть ее. Не бесплатно, но вернуть государству с тем, чтобы запустить в дело. Это опять же не абсолютно рыночный метод, здесь, безусловно, использован пресловутый административный ресурс. Но он приносит конкретный результат.
Кроме того, они активно занимаются реконструкцией городов. То есть занимаются строительством на месте снесенного жилья, на вычищенных площадках. Максимально используют все территории, которые имеют инженерную подготовку.
– Но это только один пример, он может быть исключением. А есть ли другие?
– Я привел именно пример. Аналогичный опыт распространен не только в Татарстане, но и в Московской, Калининградской областях. А сравнение Белгородской и Орловской областей разве не из той же оперы?
Более того, скажу вещь, которая, может быть, не всем понравится. Нужно, если хотите, брать обязательства (слово «план» у нас не любят) по строительству в регионах. Где, сколько и какого жилья будет построено. И губернатор должен подписаться под этим обязательством.
В порядке иллюстрации напомню известную программу «15+15» строительства жилья для военнослужащих. Были определены пять конкретных регионов, в т. ч. Москва, составлен фиксированный список нуждающихся, разложены задания на всех участников. Естественно, оговорили необходимые и разумные ресурсы. После этого все губернаторы заверили первое лицо страны, что с задачей справятся. Я спрашиваю себя, в этих условиях, когда в программе все подробнейше расписано, когда ясны ее параметры, все обязательства и ресурсы, – она будет выполнена или нет? Конечно, будет. И первый же год показал, что все выполняется. Иначе теряется авторитет руководителя. До такой же степени детализации надо доводить национальный проект по всей стране по каждому региону. Тогда можно уверенно говорить, что все сойдется.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Толкачев Олег Михайлович – коренной москвич. Закончил МИФИ, доктор физико-математических наук. Около 20 лет работал в Физическом институте АН СССР. Действительный член Российской инженерной академии, Российской академии естественных наук, Международной академии наук и ряда других. Профессор экономики университета Адама Смита (США). Лауреат Государственной премии 2000 года.
В правительстве Москвы занимал должности префекта Южного округа, первого заместителя мэра, руководителя Комплекса по имущественно-земельным отношениям. В январе 2004 года назначен представителем правительства Москвы в Совете Федерации ФС РФ.
Увлечения: футбол, теннис, конный спорт. Круг чтения: классика, исторические романы.