Перевертыши. Откроем дома стоматологию?
Владельцы пустующих квартир на первом этаже время от времени пробуют свои силы и на рынке коммерческой недвижимости. Как просчитать будущую выгоду?
-Оценить прибыльность вашей затеи могут только экономические расчеты, – говорит Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Один из показателей – степень доходности бизнеса, который разместится на первом этаже. То есть нужно понять, смогут ли доходы окупить расходы, которые пойдут на организацию этого проекта?
Подсчитывая расходы, требуется учесть особенности местоположения. Если квартира находится на первой линии (дом выходит непосредственно на какую-то магистраль, располагается близко к станции метро, к большим транспортным и людским потокам, имеет витринные окна), то скорее всего ценность помещения как нежилого будет выше.
Превращение в «нежилье»
Жилищный кодекс РФ, напоминает А. Бушин, устанавливает исключительное использование квартир для жилья. Чтобы в жилом доме разместить офис, стоматологию, службу быта, надо перевести помещение из жилого фонда в нежилой. Процедура регулируется на московском уровне: существует распоряжение мэра Москвы № 560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах».
При этом город берет плату за операцию, она зависит от профиля будущего помещения и рассчитывается следующим образом. За базовую берется стоимость помещения по оценке БТИ, а далее умножается на понижающий (меньше единицы) или повышающий (больше единицы) коэффициент. Коэффициенты делятся на группы. Есть коэффициент местоположения: он повышает стоимость жилья, когда оно находится на основных городских магистралях, ближе, чем 100 м от станции метро и т.д. Существует также коэффициент капитальности, он применяется с учетом износа помещения, вида перекрытий, характера отопления, водопровода, канализации, наличия газовой колонки. Третий коэффициент – вида деятельности. Базовый (равный единице) применяется, если речь идет об офисном помещении. Меньше единицы – аптека, другие социальные объекты (организации инвалидов, пенсионеров). Самый высокий коэффициент – банки, страховые компании, казино (сейчас казино запретили организовывать в жилых домах).
Что можно, что нельзя
В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» говорят, что в таких объектах нельзя размещать производства. Предприятия общественного питания – только во встроенно-пристроенных помещениях, потому что для пищевых предприятий существуют свои нормы по вентиляции, которая не должна быть совмещена с жилой частью дома. Для создания, например, продуктового магазина нужно слишком много разрешений (начиная с согласований с санэпидемстанцией), поэтому на первом этаже чаще всего стараются сделать какой-нибудь офис продаж, магазин промышленных товаров, аптеку.
Необходимо также сделать отдельный вход в помещение, так как потоки жильцов и посетителей нежилого помещения должны быть разведены. Это основное требование, подчеркивает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ–Недвижимость». В компании «БЕСТ-Недвижимость» называют цифру 12 тыс. долларов, которые потребуются только для организации отдельного входа.
Каковы будут накладные расходы, если, например, потребуется 3-комнатную квартиру в Лефортове перевести в стоматологический кабинет, учитывая все сложности задачи? По приблизительным расчетам, затраты на создание кабинета стоматологии «под ключ» могут составить около 80 тыс. долларов. В стоимость входят услуги риэлторов, сооружение отдельного входа, согласование, переустройство, часть денег потребуется заплатить и городу.
Если же спустя какое-то время потребуется сделать квадратные метры жилыми, то придется пройти все те же инстанции.
Мечта давно минувших дней
Риэлторы отмечают, что инвестирование в жилье на первом этаже и его перепрофилирование под нежилое помещение – золотая жила, но прошлых лет. Многие покупатели специально приобретали такие площади, чтобы потом сдавать как объект коммерческой недвижимости или разместить там собственный бизнес.
Сейчас на первом этаже жилье уже не так дешево, как раньше. Наиболее интересные квартиры, которые можно было перепрофилировать, отмечает Э. Занина, в большинстве своем давно распроданы. Но если имеется квартира, которая совершенно неинтересна в качестве жилой, то для ее перепрофилирования под нежилое помещение желательно обратиться в специализированную компанию, которая занимается подобным переводом. Точную стоимость услуг в таких компаниях назначают только после осмотра помещения.
Арендные ставки по встроенно-пристроенным помещениям, в которых могли бы располагаться аптеки, стоматологические центры, офисы и тому подобное, по итогам третьего квартала составляют в среднем $682 за квадратный метр в год. В зависимости от расстояния до станции метро, а также назначения данной площади стоимость аренды может меняться. В случае близкого соседства со станцией метрополитена для стоматологических клиник, ювелирных магазинов ставка может достигать $900, а в отдельных случаях – и $1000 за квадратный метр. Для офисов и аптек аренда помещений обходится дешевле, поскольку их использование предполагает меньшие доходы. Нижняя граница составляет около $400 за квадратный метр в год.