Они нам помогут

О том, как сделать жилье доступным, наш обозреватель Сергей Домнин беседует с президентом Международной академии ипотеки Иваном Грачевым– Иван Дмитриевич, вы вновь обращаетесь к идее создания строительных сберегательных касс (ССК). Почему?
– Я действительно считаю, что возвращаться к закону о стройсберкассах необходимо. Без них, как показывает опыт стран Восточной Европы, создать эффективную систему сбора длинных низкопроцентных денег для программы доступного жилья вряд ли получится. Надо исходить из того, что страна намерена до 2010 года удвоить объем жилищного строительства. Для достижения цели необходимы 40–60 млрд. долларов. Это, как модно сейчас говорить, цена вопроса. Принятый недавно пакет из 27 законов делает акцент на классическую двухуровневую ипотечную схему. По разным оценкам, связанная с ней система ипотечных ценных бумаг способна собрать от 2 до 4 млрд. долларов. А механизмы ССК и накопительных кооперативов, с моей точки зрения, менее дорогие и более щадящие по отношению к заемщику, способны вовлечь в процесс порядка 30 млрд. долларов. Конечно, если организовать все правильно и эффективно. Для этого и нужен закон.
– А вам не кажется, что при нынешних ценах основная масса населения не сможет купить квартиру ни при каких организационных формах из-за банальной нехватки денег?
– У населения нет денег, чтобы удовлетворить потребности всех граждан. Но на удвоение объемов строительства у людей денег несомненно хватит. По моим оценкам, 30% жителей страны при минимальной поддержке государства способны участвовать в ипотечных программах. При правильной организации дела бюджетные вливания составляют около 10% от тех сумм, которые приносят в систему граждане. То есть для государства цена вопроса – 5млрд. долларов за 5 лет. Это для нашей страны сущая мелочь, какие-то копейки в сравнении со стабилизационным фондом или золотовалютным резервом. Но мы сможем решить проблемы трети населения.
Считаем дальше. Есть 5% жителей, которые не приобретут жилье ни при каких обстоятельствах. Для них единственный вариант – очередь на социальное жилье. Еще 5% купят без всякой помощи. Для оставшихся 60% граждан к решению задачи надо подступаться постепенно. Например, почему бы государству не оказать массированную поддержку учителям, врачам? Есть организации, готовые строить дешево, а не по 500 или 1000 долларов за кв. м. Есть земля, которую все равно разворуют, почему бы не отдать ее под строительство? Но для этого нужна государственная воля, и что-то в этом плане все равно делать придется.
– Вы настойчиво говорите о новых формах накопления, о государственной финансовой поддержке и ни слова – хотя бы о попытке снизить цены на жилье рыночными методами, к примеру через увеличение предложения?
– В России сложилось своеобразное распределение людей по доходам. Теоретики называют его бимодальным. Есть богатые люди, и есть остальные. Цены на жилье ориентируются на богатую составляющую или, как говорят специалисты, на «богатую моду». Поэтому при любых чисто рыночных механизмах (через либерализацию законов) снижение цен просто не может происходить. Застройщики будут все равно ориентироваться на богатого покупателя. И уж если мы не надеемся в ближайшем будущем исправить распределение по доходам (во всяком случае пакет законов на это не ориентирован), то надо создавать некое искусственное предложение для небогатых людей нерыночными методами. Если мы сможем его организовать, то тогда для среднего класса мы решим задачу.
Москва в этом смысле не является исключением, предложение здесь формируется также исходя из потребности богатых людей. Столько, сколько нужно обеспеченным гражданам, столько и будет строиться. Думаю, что административное влияние тоже ориентировано на эту задачу. И полагаю, что оно будет гибко меняться, поддерживая прежние цены. При этом, конечно, никто не будет откровенно настаивать на искусственном ограничении объемов строительства. Городские власти наверняка говорят и будут говорить, что есть реально сложившийся комплекс, есть строительные возможности, еще что-нибудь. И тем не менее, объемы планируются под заданные цены. С этим ничего не поделаешь.
– Ваше отношение к субсидированию процентной ставки ипотечного кредитования?
– Я двумя руками «за». В обоснование своей позиции приведу данные, исходящие от фонда «Институт экономики города», который вообще-то считает субсидирование ставки вреднейшей вещью. Они опубликовали прекрасное сравнительное исследование ситуации в Будапеште и Москве. При сходной с нами инфляции, при относительно низких доходах и более дорогих в среднем квартирах (которые больше по размерам), Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Почему? У них есть несколько программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных людей. И среди всех программ наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки. Они работают и не жалуются, что через три года в бюджете возникнут проблемы из-за постоянно растущих расходов на поддержку системы. Не ссылаются, что ничего не могут спланировать. А мы, имея золотовалютные резервы в 100 млрд. долл., не можем на 5 лет вперед спрогнозировать, как эти проценты субсидирования ставки скажутся на бюджете. И это выглядит нелепо.