Ремонт за счет мансарды?
По мере того, как программа обновления так называемого несносимого фонда набирает обороты, жители кирпичных пятиэтажек все больше интересуются: чем обернется для их жилища капремонт или реконструкция?Планы на реконструкцию
Что дает капитальный ремонт дома – это вполне понятно. С реконструкцией сложнее. Ясно, что она преобразит внешний вид здания, в доме заменят проржавевшие трубы, за счет надстройки мансардных этажей расширятся его возможности. Но тут нередко возникает вопрос: зачем старожилу пятиэтажки головная боль с надстройкой мансарды, тем более без отселения, ведь его квартира останется прежней?
Все чаще люди рассуждают так: если уж не светит получить новую квартиру при расселении, так пусть дом просто отремонтируют. В рамках cреднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий некоторые пятиэтажки ждет именно капремонт. Но в основном речь идет о серьезном обновлении старого пятиэтажного жилищного фонда. Согласно данным столичного Стройкомплекса, по 29 объектам уже утверждена градостроительная документация, а по 8 из них проведены аукционы.
Вопрос жителей кирпичных пятиэтажек о том, насколько необходима надстройка жилого дома дополнительными этажами в процессе его обновления, мы адресовали сразу нескольким специалистам, занимающимся реконструкцией зданий. Если опустить разговоры о преимуществе и красоте современных фасадов, по сути, выяснилось: капремонт всех старых жилых домов никакой бюджет не осилит. А инвестор, что вполне естественно, захочет оправдать вложенные «в обновление» средства за счет продажи новых квартир. Такая вот неумолимая логика бизнеса…
Есть варианты
Лет восемь назад в подмосковном Лыткарине проводился эксперимент по реконструкции ветхих домов с надстройкой дополнительных этажей. Несколько проектных организаций предложили свои варианты обновления старых пятиэтажек и реализовали интересные авторские замыслы. Реконструкция обветшавших зданий проводилась без отселения жильцов.
В предвкушении бума реконструкции несносимых «хрущевок» сегодня проводятся конкурсы тематических проектов среди молодых архитекторов и студентов, заканчивающих профильные вузы. С идеями юных дарований периодически знакомятся мэтры градостроения и даже мэр столицы Юрий Лужков.
Между тем есть фирмы, которые не один десяток лет посвятили реконструкции старых зданий. В разных регионах страны уже нашли применение проекты надстройки мансард с использованием вертикальных конструкций для усиления стен дома и дополнительных опор для новых этажей. Существует интересное решение, когда модуль надстройки собирается прямо на земле, а потом при помощи двух мощных подъемных кранов поднимается и устанавливается наверху здания. При надстройке мансардных этажей не раз использовался метод возведения новых несущих конструкций в виде дополнительного каркаса самого здания. При хороших, прочных стенах и надежном фундаменте часто применяется сборно-каркасная технология возведения мансард без вертикального укрепления несущих конструкций. Вместо крыши устанавливается металлический остов надстройки, который потом обшивается различными способами.
В принципе, варианты реконструкции и надстройки могут быть разные, все зависит от технических возможностей старой постройки и фантазии проектировщиков. На выбор той или иной методики, прежде всего, влияют результаты исследований, отражающие состояние дома, его стен, перекрытий, грунтов, фундамента и т. д.
Что нам стоит дом надстроить
К слову сказать, в отечественной практике возведения мансард есть опыт, когда надстраивались дома, стоящие на проблемных грунтах. Например, в 1999 году при детальном обследовании предлагаемого к реконструкции жилого дома в Ижевске
выяснилось, что стены кирпичной пятиэтажки довольно крепкие, а вот грунты слабые, размытые и вряд ли выдержат мансардные этажи. Однако фирма «Центр строительства мансард» («ЦСМ») применила довольно новаторский в то время метод укрепления (силикатизации) грунтов. Сейчас эта методика используется весьма широко. В «проблемной почве» бурят скважины и закачивают туда специальный раствор на основе силикатов. В итоге получается крепкий грунт.
Сама технология возведения мансард, применяемая «ЦСМ», довольно оригинальна и рассчитана на реконструкцию жилого дома без отселения жильцов в сравнительно короткие сроки – 7 – 8 месяцев. Сверху, по периметру крепких стен здания делается «монолитный пояс», потом на это основание монтируется «несущий каркас» мансарды из черного металла. Здесь также используется комбинированная стропильная система из оцинкованных деталей, что значительно облегчает конструкцию. Затем металлический остов обшивается минераловатными плитами и гипсокартоном, а сверху облицовывается цементно-песчаной черепицей.
Разумеется, подобная технология применяется после проведения инженерно-геологического изыскания, экспертных выводов о состоянии дома и грунтов, а также точных расчетов и тщательного изучения несущих конструкций.
Кроме того, продуманы все детали проведения строительных работ, чтобы не доставлять жителям обновляемого дома особенных неудобств. Для рабочих существуют свои пути подъема на строительную площадку. Как правило, это винтовая лестница, установленная снаружи дома, которая потом разбирается и вывозится с объекта. Здесь же находится специальный подъемник для доставки наверх стройматериалов. Специалисты фирмы разработали метод, исключающий протечки после удаления кровли дома и монтажа мансарды.
По этой технологии было реконструировано порядка 20 объектов, в том числе в Туле, Екатеринбурге, городах Подмосковья. А в столице специалисты «ЦСМ» надстраивают двумя этажами Центр эндокринологии на улице Дмитрия Ульянова.
Можно, но не желательно
Специалисты считают: современные технологии и добросовестные расчеты позволяют взяться за реконструкцию почти любого кирпичного здания. Если, конечно, это будут делать профессионалы. И тут главное – застраховаться от дилетантов. А при надстройке дополнительных этажей, как уже говорилось, надо провести особенно тщательное обследование состояния старой постройки и грунта, сделать точнейшие расчеты. В том числе просчитать, выдержат ли стены, перекрытия, лестничные марши и т. п. дополнительную нагрузку. А заодно выяснить возможности инженерных коммуникаций.
В принципе, при большом желании можно усовершенствовать, укрепить и подстраховать все, что угодно. Но работы, связанные с реконструкцией, могут потребовать столько вложений, что окажутся просто невыгодными заказчику. Ну, представьте: у старой пятиэтажки надо укрепить фундамент, стены, частично заменить перекрытия и всю «инженерию»… Такую постройку, по здравому рассуждению, выгоднее и лучше снести. Да и исполнители проекта, ознакомившись с результатами обследования, вряд ли захотят рисковать своей репутацией, связываясь с полуаварийным зданием.
И еще весьма существенный момент: перед тем, как начинать запланированные работы по обновлению жилого дома, а уж тем более с надстройкой мансарды, необходимо получить согласие жильцов обновляемого строения на грядущие метаморфозы.