Покушение на собственность
Заканчивается строительство первого в Москве и в России доходного дома по адресу: Большой Николоворобьинский переулок, 10, предназначенного под коммерческий наем. Хозяин дома – город. Город выступает как частник. А мог и не город, а скажем, фирма, которая строила дом. Или которая по окончании строительства могла бы купить его…Пора лелеять частников
Частное домовладение. До революции это был один из самых прибыльных видов предпринимательства. Благодаря ему в 900-е годы Москва по темпам строительства вышла на одно из первых мест в мире. Частным заказчикам мы обязаны красивейшими зданиями на Арбате и Поварской, Ильинке и Рождественке…
Эти дома так и назывались: доходные. Что было потом – известно. Квартиры в них превратились в коммуналки, а многие из домов стали сейчас «аварийными». А с исчезновением класса домовладельцев исчезла и идея извлечения из построенного жилья прибыли. Сейчас об этом даже странно говорить: обслуживание жилищного фонда, как известно, убыточно. До бизнеса ли здесь…
Но так ли уж обязательно городу быть хозяином жилых строений и заботиться об их содержании? Не случайно сейчас столько говорится о создании товариществ собственников жилья, когда дома передаются самим жильцам, и им самим предлагается взять их на обслуживание. Правда, разговоров много – результатов нет.
Да и вряд ли они появятся. Во-первых, даже по самым оптимистическим подсчетам, товарищества могут быть созданы в пяти, самое большее в десяти процентах жилищного фонда. А во-вторых… Да, дом передается жильцам в собственность. Но какую? Коллективную. А что из этого получается, мы уже знаем.
По всему видно: пора возрождать институт частного домовладения, лелеять и выращивать предпринимателей, решившихся на этот вид бизнеса. И не обязательно это должно быть физическое лицо, может быть и юридическое: АО, ОАО, лишь бы у дома появился хозяин, который сможет навести там порядок.
Сам построил, сам эксплуатируй
Предложение отдает утопией. И тем не менее, есть расчеты – их провели в Институте экономики РАН: далеко не всегда обслуживание жилищного сектора должно быть убыточным. Иными словами, идея частного предпринимательства не столь уж нереальна. Но лишь в том случае, если она тесно и органично связана со строительно-инвестиционным бизнесом.
Сейчас это разные отрасли городского хозяйства – строительство домов и их обслуживание. Но их можно объединить в одну: тот, кто строит, инвестирует деньги в строительство, в дальнейшем становится хозяином возведенных домов, а значит, и ответственным за их сохранность. Иными словами, выгоду или, говоря словами классика, «прибавочную стоимость» он должен получать не только от продажи квартир, но и от их эксплуатации.
Так и принято во многих странах: частные компании (их работу регламентируют городские власти) строят дома, а потом берут их на обслуживание. При этом люди, вселяясь в квартиры, не выкладывают за них всю сумму, а растягивают ее на несколько лет, включая в плату и расходы на обслуживание. А что у нас? «Без права выкупа» – говорится в постановлении по московскому эксперименту. Но почему? Ипотека плюс коммерческий наем в «одном флаконе» как раз и могут дать нужный эффект. Не случайно зарубежные строительные организации, занимающиеся также и эксплуатацией домов, именуются кооперативами, иными словами, несут в себе идею рассрочки на покупку жилья, как наши ЖК и ЖСК.
Почувствуйте разницу
А теперь расчеты, которые провели в Институте экономики. Все дома разделены по знакомой терминологии – на «бизнес-класс», «средний класс» и «эконом-класс». В первый входят элитные квартиры (100–150 кв. м), а для соответствующих домов подразумевается высший для данной территории уровень обслуживания: охрана, гараж, бассейн, сауна, теннисный корт, «свой» торговый центр. Месячная плата за наем такой квартиры 1000–1200 долларов.
Во втором случае квартиры меньше: 70–90 кв. м, услуги скромнее, плата – 500–600 долларов. И, наконец, еще более дешевые квартиры – 40–60 кв. м с весьма скромным (но, естественно, выше муниципального) уровнем обслуживания.
Здесь их владельцам придется платить около 250 долларов. Заметим, что такую же сумму отдает семья в месяц, приобретая квартиру с помощью ипотеки (правда, еще и внеся довольно внушительную сумму в качестве первоначального взноса).
Сравним: в доходном экспериментальном доме, который вступит в строй в конце нынешнего года, цены только за проживание будут значительно выше. Так предлагаемые ежемесячные ставки: $3500 за 2-комнатную квартиру, $4000 – за 3-комнатную, $6 000 – за 4-комнатную и $12 000 – за 6-комнатную. Правда, и уровень комфорта там достаточно высок. Квартиры оснастят системами сигнализации, оптико-волоконной связью, обеспечивающей подключение к Интернету и спутниковому телевидению, индивидуальными системами кондиционирования воздуха, системами автономного обеспечения горячей водой. Кухни, ванные комнаты и санузлы предполагается укомплектовать мебелью и бытовой техникой. Несколько квартир меблируют полностью и укомплектуют теле– и видеоаппаратурой. Гараж, бассейн, теннисный корт – это само собой разумеется.
«Академический» вариант, как видим, несколько скромнее. Но ведь речь идет о доступности квартир для значительного числа москвичей. А тысячами долларов их только отпугнешь.
Время длинных денег
Но окупятся ли квартиры при более низкой плате за наем (вместе с выплатой рассрочки)? Станут ли дома действительно доходными?
Не станем низвергать на читателя лавину цифр, скажем лишь, что подсчеты, сделанные в институте, весьма скрупулезные и заняли не один десяток страниц. Учитывалась при этом (для каждого из видов домов отдельно) общая площадь квартир, их среднее количество в здании, стоимость строительства одного квадратного метра, эксплуатационные расходы, налоги и т. д. И получилось, что каждый из домов все-таки сможет принести прибыль. Сможет! Правда, при этом срок окупаемости таков: для бизнес – класса» – 9 лет, «среднего» – 14, «эконом – класса» – 20 лет.
Цифры, возможно, кого-то приведут в смущение. Но время «быстрых денег» прошло. Потихоньку Россия вступает в пору цивилизованного бизнеса, когда не столько величина, сколько стабильность заработка является решающим фактором для того, чтобы открыть «дело». Доходные дома как раз и смогут обеспечить такую стабильность.
Предпринимателю выгодно. А государству? Несомненно. Частное домовладение поможет продвинуться к более полноценному рынку найма, расширяя при этом возможности получения больших доходов в бюджет в виде налогов. Иными словами, жилищно-коммунальное обслуживание не просто облегчит народной казне непосильную ношу, но даже пополнит ее.
Кроме того, сократятся сроки между сдачей дома и заселением: если инвестор, вложив деньги в здание, будет также и владеть им, то он будет заинтересован в том, чтобы квартиры не «гуляли» месяцами, а быстрее попадали в руки собственников.
Возникает, правда, другой вопрос: как защитить права самого инвестора? Проблем здесь немало, и все они известны: отсутствие стимулирующей налоговой политики, несовершенство ценообразования на недвижимость, и так далее. Но все они решаемы. Была бы, как говорится сейчас, «политическая воля».