У жилищников все новые заботы

Из доклада Петра Сапрыкина на заседании правительства Москвы. Итоги прошлого года. Городская программа обеспечения жильем москвичей в 2002 году выполнена полностью. Работа велась по двум основным направлениям: обеспечение очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и реализация программ переселения. Кроме того, начата новая программа – «Молодой семье – доступное жилье», в рамках которой первый дом был передан под заселение молодыми очередниками в канун Нового года.Всего за год улучшили жилищные условия 62,3 тыс. семей москвичей. В рамках городских программ получили новое жилье 28,4 тыс. семей. Среди них около 8 тыс. семей – очередники приоритетных категорий. Из пятиэтажного, ветхого и аварийного фондов переселено почти 16 тыс. семей, освобождено 226 строений общей площадью 689 тыс. кв. м. Это на 3–4% больше, чем в предыдущем году. Наиболее результативно поработали с очередниками и жителями переселяемых домов в Центральном, Северном, Северо-Западном и Зеленоградском округах.
Тем не менее число очередников не уменьшается. Хотя совместными усилиями правительства Москвы и Мосгордумы удалось добиться отмены решения Верховного суда о снятии 10-летнего «ценза» проживания в городе при постановке на учет, за год действия этого решения около 900 по сути иногородних семей успели встать в очередь. Из них около трети имеют право на первоочередное улучшение жилищных условий.
О планах на 2003 год. Почти на 350 тыс. кв. м увеличится объем строящегося жилья для выполнения основных городских жилищных программ. Городская доля составит в целом около 1 млн. 800 тыс. кв. метров. В том числе более 1 млн. кв. метров будут направлены на переселение граждан из пятиэтажного, ветхого и аварийного фонда, около 400 тыс. кв. метров предназначено для решения общегородских социальных задач, 272 тыс. кв. метров – для реализации программы «Молодой семье – доступное жилье». Это те же семьи очередников.
В этом году традиционно город выделяет 400 тыс. кв. метров жилья в новостройках для очередников. Но распределение этого объема по группам и категориям имеет заметные отличия.
Во-первых, на 5 тыс. кв. метров увеличилась доля жилой площади, направляемой для очередников по месту жительства. Во-вторых, предусмотрено более рациональное использование высвобождаемых гражданами квартир. На обеспечение очередников приоритетных категорий и на переселение граждан из пятиэтажного, ветхого и аварийного жилищного фонда направляется 80% таких квартир (в прошлом году – 60%).
В-третьих, начнется масштабная реализация программы «Молодой семье – доступное жилье». В ее рамках в течение года будет введено 25 домов, что позволит улучшить жилищные условия более чем 4,5 тыс. молодых семей – очередников, как правило, проживающих совместно с престарелыми родителями, родственниками, обычно имеющими какие-либо заболевания и соответствующие льготы. Так, из примерно 20 тыс. молодых семей очередников почти половина живет в семьях, имеющих право на внеочередное и первоочередное улучшение жилищных условий.
О проблемах, которые надо решать. Назрела необходимость оптимизировать городской заказ на строительство социального жилья за счет бюджетных средств, особенно для переселения жителей 5-этажных, ветхих и аварийных домов.
Правительство Москвы в июле прошлого года в постановлении № 494 определило принципиально новые подходы к формированию Программы жилищного строительства на период до 2010 года. Суть его – возведение на конкурсной основе коммерческого жилья с получением доли города в денежном выражении для строительства жилья по городскому заказу. На наш департамент была возложена новая функция – организация учета и контроля за полнотой и своевременностью поступления в бюджет денежного эквивалента доли города при реализации инвестиционных контрактов. Уже в этом году мы обязаны обеспечить поступление в доход бюджета 6 млрд. 750 млн. рублей.
Выполнить это задание будет очень сложно, поскольку по принятым на настоящий момент отдельным распорядительным документам правительства, заключенным инвестиционным контрактам и утвержденной конкурсной документации на строительство коммерческих объектов ввода 2004 года доля города в денежном выражении в 2003 году составляет пока лишь около 4 млрд. рублей.
Мы постепенно увеличиваем долю жилья, строящегося для переселений за счет бюджета с одновременным уменьшением объемов жилья, получаемого в виде доли города по инвестиционным контрактам. Так, доля жилья для переселений, построенного за счет бюджета, увеличится в этом году в 2 раза и составит более 400 тыс. кв. м. Тем не менее доля, получаемая от инвесторов в виде квартир, все еще остается значительной. В целом эта площадь позволяет выполнить городские жилищные программы. Но здесь остается много вопросов. И главный – кто контролирует реализацию инвестиционных контрактов?
Сейчас нет единого органа, который с начала до конца отслеживал бы всю технологическую цепочку – от разработки технического задания и подготовки к инвестиционному конкурсу, заключения контракта, строительства объекта до оформления прав города на свою долю и переселения жителей. И иногда получается: построить – построили, но не то, не там и не вовремя.
Нередко инвестор до оформления долей между всеми участниками строительства и городом ухитряется поменяться долями или изменить их процентное соотношение.
Далеко не единичны примеры, когда акты о результатах реализации инвестиционных проектов не соответствуют требованиям контрактов и распорядительным документам правительства Москвы о распределении площади. Так, в рамках контракта с ООО «СХолдинг» должны строиться дома для очередников. Доля города по контракту должна состоять из однокомнатных квартир (около 40%) площадью по 38 кв. м и двухкомнатных квартир (около 60%) площадью до 56 кв. м. Сейчас в семи домах из восьми строятся однокомнатные квартиры площадьюѕ 51,6 кв. м и двухкомнатные – по 65,5 кв. м. В одном из домов вообще нет однокомнатных квартир. Таким образом, по условиям контракта надлежит построить 785 квартир, а инвестор предлагает на 20% меньше.
В результате жилищный ресурс, на который рассчитывал город, с выверенным набором квартир и необходимыми для конкретного переселения размерами жилых помещений, может уменьшиться, если не принять соответствующие меры.
Достаточно сложная ситуация складывается с оформлением прав города на построенную жилую площадь. В соответствии с действующим законодательством, а также представлением прокурора города Москвы, реализация жилой площади до регистрации прав города недопустима. Однако ситуация достигла критического уровня.
Причин несколько. Во-первых, несвоевременно и некачественно представляют документы инвесторы, а также префектуры. По постановлению правительства Москвы в департамент должны быть представлены акты о реализации контракта на строительство жилого дома, в котором имеется доля города, не позднее чем через 10 дней с даты принятия префектурой распоряжения о вводе дома в эксплуатацию. При этом протокол поквартирного распределения должен представляться в департамент не позднее, чем за квартал до ввода дома. Сроки эти зачастую не выдерживаются.
Во-вторых, у нас есть сложности во взаимоотношениях с органом, регистрирующим права города – Москомрегистрацией. Требования этого комитета по части предварительной регистрации прав города формально законны. Однако перечень документов, которые необходимо собрать и представить ему, может быть существенно уменьшен.
Тем более что сейчас по постановлению правительства наш департамент создает Реестр городской собственности в жилищной сфере. И в соответствии со ст. 17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выписку из реестра необходимо рассматривать в качестве «акта (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданного уполномоченными органами государственной власти», и она может и должна быть единственным основанием для регистрации прав города.
Необходимо также, чтобы оформление прав проходило по самой упрощенной схеме, вне очереди и в сжатые сроки. Нельзя ставить «в затылок» город, решающий социальные задачи, и остальных участников рынка. Решить проблему можно, создав специализированную приемную МКР, обслуживающую только город.
Пока же мы вынуждены реализовывать жилую площадь, на которую права собственности города еще не зарегистрированы. Это приводит к тому, что город не может заключить с переселяемыми гражданами договора мены, а граждане-наниматели не имеют возможности реализовать свое право на приватизацию. В результате – многочисленные жалобы от населения.
Ответ на вопрос, кто виноват, можно искать еще долго. Но вот что делать? Первое: для принятия управленческих решений необходимо создать систему разноуровневых сетевых графиков – от городского уровня до уровня отдельного дома с отражением сроков и ответственности каждого участника процесса. Второе: при разработке программ переселения требуется комплексный подход – расселять не отдельные дома, а микрорайоны. Готовить исходно-разрешительную и другую документацию в масштабе также микрорайона. И начинать строительство в микрорайоне только после выпуска полного пакета документов. Только так обеспечим «волновое» переселение жителей без конфликтов и судебных разбирательств.
Третье: при заключении новых контрактов обязательным приложением к ним должен стать протокол поквартирного распределения долей жилой площади. При этом должны быть предусмотрены жесткие санкции к инвестору за самовольное изменение этой доли или ее состава.
Четвертое: необходимо пересмотреть городскую политику при определении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений для стоящих на учете очередников. Анализ показывает, что почти половина площади предоставляется семьям, которые отстояли в очереди 5 лет и менее. Это люди, имеющие в соответствии с федеральным законодательством право на первоочередное и внеочередное обеспечение жильем. А таких у нас сегодня состоит на учете более 75 тыс. семей, или почти 40%. Это основная причина того, почему город до сих пор не обеспечил очередников с 20-летним стажем. В прошлом году только 14% площади направлено очередникам 1982 и 1983 гг., т. е. стоящим в очереди более 20 лет, и ровно столько же – тем, кто встал в очередь лишь в 2000 году.
Пятое: соответствие поставленных задач кадровым ресурсам. Просим рассмотреть возможность хотя бы небольшого увеличения штатной численности департамента.
Несколько слов в заключение. В городе выстроена четкая система жилищного страхования, основанная на гарантиях правительства Москвы. Сегодня она затрагивает интересы свыше 800 тыс. московских семей. Ежегодно около 10 тыс. семей получают адресную финансовую помощь в случае повреждения квартир при авариях и пожарах.
К сожалению, с внедрением единых информационно-расчетных центров начались процессы, которые негативно отражаются на развитии этой программы. Из-за несовершенной технологии обработки единых платежных документов страховые взносы, уплачиваемые жителями, не поступают из Банка Москвы по назначению. Это приведет к тому, что в ближайшие месяц-два число застрахованных квартир, по самым скромным оценкам, может сократиться на 30–40%.
Как следствие, возникают и серьезные проблемы с выплатами страхового возмещения. От жителей города поступают многочисленные жалобы. Сложившееся положение требует незамедлительных мер, чтобы не дискредитировать городскую программу страхования жилья.