«Полетят» ли доходные дома?
Идею развития системы доходных домов и найма жилья активно поддержали в федеральном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК готовится предложить рынку новый кредитный продукт «Арендное жилье» (или «Ипотека для найма»), который сейчас проходит проверку в рамках двух пилотных проектов.
На сомнения в реализуемости начинания исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый уверенно отвечает, что проект «полетит» в хорошем смысле этого слова. Парадокс, но чем успешнее в финансовом отношении окажется пилотный проект, тем существеннее он опровергнет предложенную агентством конструкцию.
Арендному жилью – быть
АИЖК планирует в 2012 году сформировать новое направление деятельности – создание фондов арендного жилья. Для этого агентство готовится предоставить соответствующий финансовый инструмент – долгосрочную ипотеку юридическому лицу, возводящему доходный дом. С точки зрения условий кредитования и графиков погашения это будет полный аналог хорошо обкатанной ипотеки для граждан. Основная особенность заключается в том, что построенный дом должен сдаваться в наем. Он не подлежит продаже, у него единый собственник, на балансе которого находится этот объект недвижимости. При этом поток арендных платежей должен обеспечить обслуживание и погашение кредита.
АИЖК готово кредитовать застройщика в объеме до 70% стоимости объекта. Авторы проекта, правда, стараются избегать термина «застройщик». Центральное действующее лицо называют по-разному: заемщик, специальная проектная компания, инвестор или арендодатель. Неопределенность знаковая, она связана с некоторой «размытостью» происхождения этого лица и целей его деятельности. К этому мы еще вернемся. В любом случае это то юридическое лицо, которое берется за осуществление конкретного проекта и готово внести 30% его стоимости. Оно же привлекает к строительству генерального подрядчика, работающего на бесприбыльной основе, на самоокупаемости. Неотъемлемым участником процесса является администрация региона или муниципалитет. Они обеспечивают льготные условия строительства: бесплатное подключение к инженерным сетям, социальную инфраструктуру и, возможно, налоговые льготы. Они же регулируют арендную плату и следят, чтобы дом не «размывался» на частные квартиры. По завершении строительства «юрлицо» занимается управлением домом и сдачей помещений в аренду. Контингент нанимателей преимущественно будут составлять определенные категории граждан: очередники, педагоги, врачи, работники отдельных предприятий и т. д.
Существенным условием для кредитования является предварительная проверка агентством бизнес-плана на реальность и исполнимость. Основное требование заключается в том, что поток арендных платежей должен не менее чем на 25% превышать аннуитетные платежи по кредиту (иначе кредит погашать нечем).
В настоящее время в качестве одного из пилотных проектов возводится 100-квартирный дом в Новосибирской области. Сдача намечена не позже первого квартала следующего года. Он предназначен для проживания сотрудников местного технопарка и Сибирского отделения РАН. Дом строится с учетом отделки, оснащения сантехоборудованием, меблировки и т. п.. Что касается арендной платы, то в прессе называют разные цифры. Для типовой «двушки» приводилось значение 8–10 тыс. рублей в месяц, со ссылкой на губернатора области Василия Юрченко стоимость аренды однокомнатной квартиры обозначена на уровне 6–7 тыс. рублей, а по словам министра экономического развития Новосибирской области Алексея Струкова «однушку» можно будет снять за 12,5 тыс. рублей. На наш уточняющий вопрос пресс-служба АИЖК сослалась на оценку губернатора. «В любом случае арендная плата будет минимальной, она однозначно будет ниже рыночной для Новосибирска, существенно ниже, чем у бабушек, сдающих свои квартиры», – заверил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый.
Преодолеть пропасть
С самого начала разговоров об аренде и доходных домах они вызывали серьезный скепсис относительно практической реализации идеи. Неспроста российские девелоперы охотно занимаются строительством жилья на продажу и напрочь исключают для себя занятие доходными домами. Все дело в экономике. Сложившийся рынок индивидуальной аренды диктует прибыль в 4–5%, совершенно неприемлемую для российского бизнеса. Вот и А. Шелковый признает, что «действительно, экономика арендного фонда зачастую достаточно тяжелая. Поэтому мы рассматриваем в индивидуальном порядке каждый бизнес-план такого проекта, смотрим его экономику, потому что здесь очень многое зависит от помощи администрации, которую та готова оказывать».
Однако пропасть между запросами бизнеса и доходами от сложившейся частной аренды столь велика, что трудно понять, как ее можно преодолеть. Готовясь к встрече с А. Шелковым, мы сделали предварительные прикидки. Условия кредита от АИЖК таковы: размер кредита – 70% стоимости объекта, ставка – 10–11% годовых, срок кредита до 20 лет. При этом ожидается, что цена аренды в таком проекте может составлять 8–10 тыс. рублей в месяц. Дальше считаем: примерная стоимость квадратного метра, если ориентироваться на требования государства, 30 тыс. рублей за кв. метр. Помножив их на 60 м (типовая двухкомнатная квартира на семью из трех человек) получаем общую стоимость 1 800 000 рублей. Кредит составляет 0,7 от этой суммы, то есть 1 260 000 рублей. 10% годовых по кредиту в первый год составляют 126 000 рублей. Даже если взять за основу верхнюю границу арендной платы 10 тыс. рублей в месяц, то получается, что за год платежи арендатора застройщику составят 120 000 руб., это на 6000 руб. меньше, чем застройщик должен вернуть банку в качестве процентов по кредиту. Иначе говоря, долг застройщика только увеличился. «Что здесь не учтено?» – поинтересовались мы у А. Шелкового.
«Вы взяли некие цифры, которые являются, как говорится, средней температурой по больнице. Едва ли не самым важным моментом является себестоимость строительства этого жилья. Поэтому под каждый конкретный проект мы рассматриваем индивидуальный бизнес-план, который должен показать экономическую возможность покрытия потоком арендных платежей обслуживания кредита», – ответил А. Шелковый.
Действительно, конкретные цифры могут меняться. Поэтому отвлечемся от всех деталей и сосредоточимся на одном. Застройщик в данной конструкции является как бы трансформатором: на входе он получает деньги от арендатора и на выходе передает их банку в обслуживание кредита. При этом арендная плата не должна превышать рыночной, то есть доходность не выше 4–5% годовых, а плата по кредиту – 10% (первоначальным взносом мы для простоты пренебрегаем). Получается, как в задачке с бассейном, в который воды поступает меньше, чем из него вытекает. Так его не наполнить.
Это противоречие А. Шелковый объяснил тем, что по его сведениям доходность аренды на действующем рынке выше – 5–7% годовых. Но важнее другое. Доходность в 5–7% считается по отношению к высокой рыночной стоимости жилья. Застройщик же получит доходный дом от подрядчика по себестоимости, которая существенно ниже. По отношению к ней арендная плата составляет более высокий процент, и экономика «получается». Снижению себестоимости помимо прочего способствует участие в проекте местных администраций, обеспечивающих внешние подключения объекта, социальную инфраструктуру, налоговые преференции. По словам А. Шелкового, во многих регионах, по которым АИЖК уже считало экономику, предоставляемые льготы позволяют реально говорить о строительстве объекта исходя из себестоимости в 20 тыс. рублей за кв. м. Кроме того, не исключено и прямое субсидирование проекта со стороны администрации.
Как бы завершая дискуссию, А. Шелковый заверил: «Вы хотите убедить меня, что это не летает? У нас летает». Со своей стороны осторожно заметим, что пока еще не «летает». В том смысле, что еще никто в этих домах не живет, аренды не платит и кредит не погашает. Не будем пророчествовать, подождем результата. Просто хочется понять, почему летает, где источник подъемной силы? Стоимость строительства 20 тыс. руб. за кв. м вызывает одновременно уважение за проделанную работу, но и сомнение. По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м типового жилья на первичном рынке в Новосибирской области во втором квартале этого года составила 39 601 руб. Приказом Минрегиона для социальных выплат средняя стоимость 1 кв. м по Новосибирской области установлена 32 100 рублей. В том же Новосибирском Академгородке под эгидой Фонда РЖС сейчас организуется ЖСК для молодых ученых. Там Фонд РЖС обеспечивает полный спектр перечисленных АИЖК льгот по подключениям и прочему. И все же там себестоимость заявлена на уровне 25 тыс. руб.! Как подъемной силы административных льгот хватило для достижения «высоты» 20 тыс. руб. (с отделкой и обстановкой!) остается непонятным.
Юрлица мне не нужны…
Однако предположим все же, что АИЖК безупречно в своих расчетах, и пилотный проект будет успешно осуществлен. В конце концов щедрость местных властей может оказаться настолько широкой, что они напрямую выделят субсидии на строительство, и тогда себестоимость действительно станет мизерной, и доходный дом обойдется в строительстве почти даром, так же, как и бабушкам, сдающим приватизированные квартиры. Тогда доходность станет достаточной и все встанет на свои места: граждане будут за «однушку» вносить арендную плату по 7 тыс. руб. в месяц, а юрлицо будет 5 тыс. руб. отдавать в погашение кредита, и остаток пойдет на выполнение услуг по управлению домом. Но в таком случае возникнет парадокс, ставящий под сомнение вообще всю идею аренды. Поясню.
Давайте в этой схеме устраним непонятное юрлицо и вместо него продадим жилье в кредит напрямую нуждающимся гражданам. Пусть администрация заказывает тот же самый дом у того же самого подрядчика, предоставляя ему все те же самые льготы по строительству, чтобы себестоимость строительства оставалась столь же низкой. А потом пусть продает это жилье в собственность тем же самым гражданам, которым собиралась сдавать в аренду. При этом пусть АИЖК выдаст гражданам ипотечный кредит на тех же условиях и с теми же ежемесячными платежами, что ныне предлагаются юрлицу. Гражданам это будет очень выгодно, поскольку мы помним, что платежи по кредиту на четверть ниже арендной платы (5 тыс. руб. вместо 7 тыс. руб. в месяц). И АИЖК может себя увереннее чувствовать с точки зрения возврата кредита. Уж если гражданам по силам арендная плата, то более низкие платежи по кредиту тем более им по карману. Опять же у АИЖК сохраняется обеспечение по кредиту в виде заложенного жилья. Так называемое «юрлицо» тут только нахлебник, забирающий себе 25% платежей граждан. Единственное препятствие – первоначальный взнос в 30%. Но если учесть, что весь проект зиждется на низкой себестоимости квадратного метра (напомним – 20 тыс. руб. за кв. м), то в случае однокомнатной квартиры в Новосибирске первый взнос составит всего 200 тыс. рублей. По нынешним временам для квартиры это просто смешные деньги.
Между прочим, изложенная нами модель в чистом виде давно и довольно успешно реализуется правительством Москвы под названием «социальная ипотека». Это при условии, что в столичном варианте размер бюджетных льгот при строительстве видимо несколько скромнее тех, о которых говорят в АИЖК, и поэтому платежи по кредиту все же выше стоимости рыночной аренды аналогичного жилья. Да и первоначальный взнос значительный. А если людям предложить ипотеку (то есть жилье в собственность!) дешевле аренды (!), да не просто дешевле, а, к примеру, по 5 тыс. рублей в месяц, как это предполагается в Новосибирске, ее просто в одночасье сметут с рынка.
Другое дело, если аренда и доходные дома являются самоцелью. Такое может иметь место, например в Калуге, где аналогичный проект реализуют для привлечения наемных (может быть и временных) рабочих и специалистов на автозавод. То есть необходимо временное жилье для временных рабочих. Но это забота владельца завода, об этом у него голова должна больше болеть. Тут льготы – это как бы частичная компенсация зар-платы. Тут завод вообще может построить общежитие гостиничного типа для привлекаемых сотрудников.
Если же речь идет о социальном проекте за счет бюджета, о решении жилищной проблемы в целом, об обеспечении жильем нуждающихся в нем граждан любым способом, лишь бы было дешевле (то есть говорить о доступности жилья), то конструкция с арендой выглядит в значительной степени надуманной.
Между прочим, источником наших размышлений послужила фраза А. Шелкового, произнесенная им на встрече с журналистами: «Создание фондов арендного жилья имеет право на существование исключительно в случаях, если аренда будет дешевле платежа по ипотечному кредиту, как если бы человек эту квартиру покупал. Иначе это не имеет никакого смысла». Подписываюсь под этой фразой двумя руками. И дальше обращаю внимание, что в предложенной АИЖК конструкции платежи поставлены именно «вверх ногами» – арендная плата выше платежа по ипотечному кредиту за тот же объект на 25%. И поэтому действительно не имеет никакого смысла.