Жить достойно можно уже сегодня
Удивительное – рядом. Когда квадратный метр изо всех сил лез наверх, а заемщики не успевали воспользоваться ипотечным кредитом из-за стремительного подорожания квартир, да и самих-то квартир толком не было представлено на рынке… ипотека пользовалась успехом. А теперь рынок стабилизировался, цены (тьфу-тьфу-тьфу!) успокоились, выбор квартир стал значительно шире. Казалось бы – народ дружно бросится штурмовать ипотечные вершины. Ан, нет. Спрос на ипотеку упал. То ли не растущий рынок не интересует людей, то ли цены остановились на недосягаемой высоте… В чем же здесь загвоздка? На что рассчитывают покупатели жилья? Эти вопросы мы задали нашим экспертам.
Когда цены на квартиры росли небывалыми темпами, люди брали кредиты, хотя зачастую и не успевали ими воспользоваться. Теперь, когда рынок стабилизировался, спрос на ипотеку упал. Почему?
Ушли спекулянты
Иван Новицкий, депутат Московской городской Думы:
– Наиболее вероятен здесь именно субъективный фактор: раньше народ знал, что цена будет расти, и старался «схватить, что получится». А теперь цена меняется незначительно, поэтому люди больше времени тратят на тщательное изучение предложений. Многие в последние годы покупали квартиры для того, чтобы потом перепродать и получить прибыль. Люди берут кредит, покупают квартиру, а спустя, например, полгода продают ее и получают такую прибыль, которая позволяет и кредит досрочно погасить, и деньги получить. А когда цены практически не растут, то уходит спекулятивная составляющая.
Проблема с доходами
Альмира Сажина, заместитель генерального директора ОАО «Ипотечная корпорация Московской области»:
– Во-первых, люди ждут снижения цен на квартиры. По моему мнению, рынок просядет на несколько пунктов. Во-вторых, при таком повышении цен на жилье суммы кредитов у нас в области возросли вдвое, соответственно вдвое возросли и ежемесячные платежи. Чтобы платить значительно больше, заемщикам надо иметь соответствующие доходы. А с доходами у населения проблема.
Идиллия для заемщика
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН):
– Наступил период противостояния между покупателями и продавцами. Продавцы снижать цены не торопятся, а покупатели ждут снижения стоимости квартир. У нас недавно в Международном ипотечном клубе состоялся опрос ведущих экспертов рынка, депутатов, банкиров и строителей – около 40 человек. И 90% опрошенных сошлись во мнении, что цены в 2007 году будут расти не так сильно, но рост за год может составить примерно 20–30%. В этой ситуации заемщикам следует решить: стоит еще ждать снижения или активно выйти на рынок ипотеки сейчас. Мое мнение: сейчас для них самая лучшая ситуация. Ипотечных программ банки предлагают великое множество, процентная ставка снижается, а выбор квартир в настоящее время огромен. Не думаю, что такая идиллия продлится долго.
Все наоборот!
Андрей Гусев, вице-президент РГР:
– Ошибочка у вас в постановке вопроса: когда цены на квартиры росли бешеными темпами, люди брали кредиты. Нет, когда люди брали кредиты бешеными темпами – цены на квартиры росли. Так все понятно становится!
А когда перестали брать кредиты из-за неподъемной для них ежемесячной платы по выплате кредита, то спрос на квартиры уменьшился, и рост цен остановился. То есть рынок выбрал тот дополнительный выброс денег, который организовали ипотечные банки. Теперь стабилизация цен наступила на новом уровне равновесия между количеством предложенных денег и наличием построенных на продажу квартир.
У вас доход $6000 в месяц?
Яна Сосорева, начальник отдела ипотечного кредитования компании «ЕвроГруп Девелопмент»:
– На накопленные собственные средства квартиры купить могут единицы, а для получения ипотечных кредитов не хватает доходов. Пример: для приобретения двухкомнатной квартиры на окраине Москвы с первоначальным взносом 10% нужно иметь ежемесячный доход около $6000. При этом ежемесячный платеж будет составлять $3000, а это уже платежи не среднего класса. Обычно уровень доходов среднестатистической семьи не позволяет платить по кредиту более $1500–2000. А при таких платежах суммы кредита, выданной банком, уже не хватит и на однокомнатную квартиру. То есть при сегодняшних ценах на жилье ипотека не доступна. На рынке остались только покупатели, которые могут себе позволить купить дорогое жилье, а их менее 10% от общего числа.
И плюс «эффект толпы»
Максим Каталов, руководитель агентства недвижимости «Открытая компания»:
– Первая причина: жилье стало реально дорого, люди даже не могут позволить себе получить кредит – не хватает зарплаты. Вторая – многие вновь предпочитают снимать жилье, а не покупать, тем более, что покупатели обожглись, столкнувшись с вероломными расторжениями предварительных договоров, возвратом авансов, и больше не верят ни продавцам, ни риэлторам.
Третья – по той же причине ушли инвесторы-рантье: покупать, чтобы сдавать, стало не так выгодно. Ушли и инвесторы-спекулянты: так сильно дорожать жилье больше не может, есть другие способы заработать. Надо учитывать и эффект толпы: «все покупают – мне тоже надо, никто не покупает – я подожду».
Последствия разговоров о пузырях
Наталья Кирпиченко, генеральный директор «МИЭЛЬ-брокеридж»:
– Падение спроса связано с очередной волной нагнетания обстановки по поводу «пузырей», «раздутости рынка» и т.д. – эти разговоры возникают с разной периодичностью в последние года два. В итоге это приводит к тому, что люди все равно покупают квартиры, но уже по более высоким ценам. Думаю, что те, кто сегодня ждет непонятного «снижения», рискуют прождать до февральского повышения. Мы всегда говорим: если есть возможность купить – покупайте. Вследствие макроэкономических трендов в ближайшие 15 лет цены на недвижимость в России будут только расти.
Дело в психологии
Петр Стрешнев, генеральный директор АН «Стратегия Партнерства»:
– Ничего парадоксального нет. Когда цены росли, покупатели думали, что это будет продолжаться дальше, поэтому и стремились взять кредит на покупку еще доступной им квартиры. Стагнация на рынке дала надежду покупателям, что цены на квартиры снизятся. При этом они понимают, что это произойдет не завтра, а через какое-то время, за которое можно накопить больше денег на первоначальный взнос.
Люди просто ждут
Иван Грачев, председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья:
– Мы наблюдаем ситуацию, заданную субъективными суждениями потенциальных потребителей рынка недвижимости. Ведь что было прежде? Все признавали, что цены росли чрезмерно, а после заявлений о том, что власти задавят монопольный сговор, что-то еще сделают и начнется снижение цен, у существенной части публики создалось ощущение, что так оно и будет. Эта версия частично подкреплена некоторым уменьшением скорости роста цен, а по некоторым позициям (по дешевому жилью) даже уменьшением цен. Поэтому люди и ждут.
Однако, уверен, что падения цен мы не дождемся, напротив, в следующем году рост составит около 20%. К такому выводу приводит объективная оценка ситуации: поток нефтедолларов по-прежнему играет роль в формировании спроса на жилье; нет позитивных изменений в законодательстве, не решаются проблемы обеспеченности площадок коммунальной инфраструктурой. Никаких оснований для снижения цен на жилье нет.
Доживем до февраля
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
– Усталость от роста цен привела к тому, что появились некоторые предположения, что он может замедлиться, а, возможно, даже начнется снижение цен. И люди стали ждать этих процессов. Это привело к падению интереса людей к ипотечному кредитованию. Но наверняка ситуация не продлится долго. Обычно со второй половины ноября и до января люди заняты покупкой новогодних подарков, у них появляются расходы, связанные с зимними поездками за границу. Надо будет внимательно отслеживать ситуацию, начиная с февраля, тогда мы сможем увидеть реальную тенденцию.
В регионах все спокойно
Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ:
– Эта ситуация характерна для Москвы. В целом по России за одиннадцать месяцев 2006 года выдано более 200 тысяч ипотечных кредитов. В 2005 году было выдано 78,6 тысячи. Рост почти в три раза. Поэтому покупатели в регионах уже определились и выбрали ипотеку.
Сник средний класс
Константин Апрелев, руководитель агентства недвижимости «САВВА»:
– Ипотеку выгодно брать, когда цены растут, поскольку рост цен гасит проценты по ней. И по той же причине нет смысла ее брать, когда все ждут, что цены пойдут вниз. Но все же главная причина отсутствия интереса к приобретению и ипотеке: рост цен, который сделал недоступной для среднего класса покупку жилья с помощью ипотеки.