Большая «перемена» для очень экономных
Банки словно затеяли негласное соревнование – кто больше привлечет ипотечных клиентов. Основной инструмент – игра на понижение ставки кредитования. И среди безусловных лидеров – созданное российским правительством Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое с 1 июля 2011 года существенно снизило ставки по всем ипотечным программам.
Так, минимальная величина процентной ставки по кредиту опустилась до 8,25% (раньше – 11,5%). Это правило работает для стандартных рублевых кредитов. Мы расскажем о еще одной возможности для ипотечных заемщиков – продукте «Переменная ставка».
Что за кредит «Переменная ставка»?
Ипотечный кредитный продукт «Переменная ставка» – это кредит, размер процентной ставки по которому зависит от ставки рефинансирования Центрального банка России.
Чем же он привлекателен? Процент «Переменной ставки» может быть заметно ниже, чем фиксированный по стандартному продукту, что дает заемщику существенную экономию на ежемесячных платежах. Если ставка рефинансирования Банка России снижается, то соответственно снижаются и ставки на рынке и обычному заемщику приходится искать способы перекредитования под более низкий процент. Это связано с дополнительными расходами и порой оказывается невозможным – банки часто отказывают заемщику в перекредитовании, если разница между старой и новой ставкой составляет меньше 3-4%.
Другое дело с заемщиком, взявшим кредит на условиях «Переменной ставки». Ежегодный пересмотр процентной ставки избавит его от необходимости перекредитовываться в случае, если ставки по кредитам начнут дешеветь. Таким образом, для заемщика при благоприятной рыночной конъюнктуре процентная ставка по «переменному» кредиту оказывается ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой, и ему не приходится дожидаться улучшения условий кредитования на рынке.
Кэп стережет границы
Может возникнуть резонный вопрос: а что происходит, если ставка рефинансирования Банка России начинает расти?
Такое действительно случается, например, в период кризисных явлений на рынке. В этом случае заемщику приходится просто «пережить» период повышения ставки, зная, что вскоре ситуация стабилизируется, а затраты будут компенсированы в период очередного снижения.
При этом для защиты заемщиков от цикличности рынка и резкого повышения ставки рефинансирования предусмотрены ограничения процентной ставки по кредиту – так называемые кэпы. По продукту «Переменная ставка» АИЖК они удерживают движение ставки в границах от 5 до 20% годовых. Это дает заемщику уверенность, что в случае резкого роста ставки рефинансирования проценты по кредиту не превысят установленного уровня. Поскольку ипотечное кредитование рассчитано на долгий период (до 30 лет), ограничение максимального и минимального значений ставки является надежной защитой от кризисных явлений.
Дополнительную защиту на случай резкого увеличения процентной ставки обеспечивает более строгое, чем обычно, ограничение размера ежемесячного платежа по кредиту. Его сумма не может превышать 35% ежемесячного совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке. К тому же стандартный совет для всех, кто берет ипотечный кредит, – иметь в запасе «подушку безопасности» в размере не менее трех платежей по кредиту – с «Переменной ставкой» также актуален.
На заметку
Размер кредита рассчитывается индивидуально и зависит от величины документально подтвержденных доходов. Если бюджет будущих заемщиков не позволяет получить необходимую сумму кредита, его можно увеличить путем привлечения созаемщиков. Когда в ипотечной сделке участвуют несколько человек, то их заработки суммируются и сумма кредита определяется с учетом совокупного дохода всех созаемщиков. По продукту «Переменная ставка» АИЖК возможно привлечение до трех созаемщиков.
Основные требования к заемщику
- Гражданство РФ;
- возраст от 18 лет до 65 лет (возраст заемщика не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита, установленного договором);
- постоянный подтвержденный доход;
- стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев.
И это все о нем
Цель кредита «Переменная ставка». Приобретение или строительство жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья.
Первоначальный взнос. Не менее 10% – для вторичного рынка жилья и не менее 20% – при получении кредита в новостройке. При этом низкий первоначальный взнос действует только в случае заключения заемщиком договора ипотечного страхования ответственности.
Процентная ставка. Размер процентной ставки устанавливается в соответствии с решением АИЖК и зависит от ставки рефинансирования Банка России. При установлении процентной ставки по кредиту значение ставки рефинансирования принимается на 15-е число второго месяца, предшествующего месяцу подписания кредитного договора (договора займа). Так, сейчас для первичного рынка жилья ставки находятся в диапазоне от 8,25 до 10,5%, для вторичного – от 8,4 до 12,2%. При отсутствии личного страхования процентная ставка увеличивается на 0,7 процентных пункта. Минимально возможное значение процентной ставки – 5%, максимальное – 20%.
Пересмотр ставки. Ставка пересматривается ежегодно, начиная с месяца, следующего за месяцем выдачи кредита. Для пересмотра процентной ставки значение ставки рефинансирования Банка России фиксируется на 15-е число месяца, предшествующего месяцу выдачи кредита.
Минимальная сумма кредита. 300 000 рублей.
И максимальная. Она определяется в зависимости от размера первоначального взноса, типа приобретаемого жилья (первичный или вторичный рынок) и региона его нахождения. Например, при покупке жилья на вторичном рынке Москвы по-максимуму можно получить 9 млн рублей, в Московской области – до 5 млн. При покупке новостройки денег дадут меньше – 8 млн руб. и 3 млн руб. соответственно.
Погашение. Может осуществляться разными видами платежей:
– аннуитетными с неизменяющимся размером платежа в периоде фиксации;
– аннуитетными, неизменяющимися в течение срока действия договора (при изменяющемся по условиям кредитного договора/договора займа сроке кредитования);
– единовременным платежом в счет погашения основного долга в последнем платежном периоде с ежемесячной выплатой процентов.
Мораторий на досрочное погашение кредита отсутствует.
Максимальный срок. До 30 лет. Для каждого заемщика рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста. При участии нескольких созаемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения (при окончании выплат) 65-летнего возраста старшим из заемщиков.
О страховке. Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страховать жизнь и трудоспособность заемщика (личное страхование) не обязательно, это зависит от его желания. Но без такого страхования ставка по кредиту увеличивается на 0,7%.
Еще один вид страхования – ипотечное страхование обязательств заемщика по кредитному договору, оно необходимо при получении кредита с низким первоначальным взносом 10–30%.
Это важно!
Величина процентной ставки рассчитывается как ставка рефинансирования Банка России + кредитная маржа. Ставки по кредиту определяются на базе значения ставки рефинансирования на 15-е число за два месяца до подписания кредитного договора (договора займа) и пересматриваются ежегодно.
Пример: если заемщик берет кредит/заем в сентябре 2011 г., то для расчета ставки должно использоваться значение ставки рефинансирования Банка России, действовавшей на 15 июля 2011 г. Точную информацию о процентных ставках и других условиях предоставления кредита «Переменная ставка» можно получить у партнеров АИЖК, выдающих такие кредиты.
Где такой банк?
Среди партнеров АИЖК, работающих по программе «Переменная ставка»: «Инвестиционный торговый банк», «Генбанк», АКБ «АК Барс», банк «Открытие», «Русский строительный банк», «Глобэксбанк», «Национальный торговый банк».
Основные документы для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита:
1. Паспорт/документ, удостоверяющий личность заемщика/созаемщика (копия).
2. Страховое свидетельство государственного пенсионного фонда заемщика/созаемщика (копия).
3. Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) заемщику/созаемщику (копия).
4. Справка по месту постоянной регистрации, временной регистрации заемщика/созаемщика (оригинал). Срок действия один месяц.
5. Водительское удостоверение (копия) заемщика/созаемщика, при отсутствии – справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (оригиналы).
6. Документ об образовании заемщика/созаемщика: диплом, аттестаты, сертификаты и т. д. (копии).
7. Военный билет заемщика/созаемщика (копия – для лиц мужского пола призывного возраста.
8. Трудовая книжка заемщика/созаемщика (копия, заверенная работодателем).
9. Справка с места работы (с основного и дополнительного) о размере дохода за предыдущий год и текущий год – по форме 2-НДФЛ (заполняется бухгалтерией работодателя).
10. Удостоверения личности детей (копии: до 14 лет – свидетельство о рождении, старше 14 лет – паспорт).
Расходы
Оценивая возможность приобретения жилья с помощью ипотеки, необходимо учитывать, что, кроме основных платежей по кредиту (погашение основной суммы долга и уплаты процентов по кредиту), заемщика ждут и дополнительные траты. Например, оплата страховых взносов по договорам страхования, заключенным в соответствии с условиями кредитного договора или комиссия за сопровождение кредита.
В помощь заемщикам АИЖК разработало специальную форму документа, которую представитель партнерской организации обязан заполнить при первичном обращении заемщика (еще до заключения договора). В документе содержится полная информация о цене кредита (займа), включая проценты, комиссии, расходы по оценке недвижимости, страховые взносы и т. д. Для удобства расчетов составлена справочная таблица, где указываются тарифы, применяемые данным кредитором/заимодавцем, и приведены подробные сведения о комиссиях и платежах:
– единовременных (комиссия за оформление кредита, плата за открытие аккредитива, аренду сейфовой ячейки, страхование ипотечных обязательств, расходы по оценке недвижимости и др.);
– ежемесячных (комиссия за выпуск и обслуживание кредитных и расчетных карт), а также ежегодных (оплата страхования). Форму такого документа можно скачать на сайте АИЖК и попросить заполнить партнеров агентства при обращении к ним за консультациями по кредиту.
Другие процентные ставки
Процентная ставка – это плата, которую кредитор устанавливает за пользование предоставленными вам кредитными средствами. Процентная ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.
Фиксированная процентная ставка сегодня является самой распространенной и используется в большинстве ипотечных программ российских банков. Такая ставка устанавливается сразу на весь срок погашения кредита. Благодаря этому вам устанавливают точный график платежей, и вы всегда будете знать, каков размер вашего платежа по кредиту.
Внимание! Кредитный договор может содержать условие, в соответствии с которым кредитор имеет право в одностороннем порядке без согласования с заемщиком изменять размер процентной ставки. Поводом для изменения ставки в большую сторону может быть ухудшение экономической ситуации или негативное изменение конъюнктуры финансового рынка. Подписывая кредитный договор, содержащий подобное условие, вы можете столкнуться с повышением размера платежа по кредиту именно в тот момент, когда возрастет риск финансовых затруднений из-за неблагоприятной экономической ситуации.
Плавающая процентная ставка в России недостаточно популярна, однако в ряде других стран пользуется повышенным спросом. Такая ставка состоит из двух частей. Первая, основная часть – переменная, она приравнивается к рыночному индексу и меняется вместе с ним. Для кредитов в долларах США таким индексом служит LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения), в евро – EURIBOR (европейская межбанковская ставка предложения), в рублях – MosPrime (российская индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке) или ставка рефинансирования Банка России. Вторая, меньшая часть процентной ставки представляет собой постоянную величину – это маржа банка. Переменная часть может фиксироваться на три, шесть или двенадцать месяцев – с такой периодичностью будет меняться величина плавающей ставки по кредиту.
В благоприятный для экономики период плавающие ставки обычно значительно ниже фиксированных. За счет этого заемщик получает ощутимую экономию на выплате процентов по кредиту по сравнению с использованием фиксированной ставки. Однако при выборе плавающей ставки возникает процентный риск.
Комбинированная процентная ставка – это сочетание фиксированной и плавающей ставки. Она фиксируется на определенный промежуток времени (как правило, от одного до пяти лет), а затем становится плавающей. Комбинированная ставка обычно более выгодна, чем фиксированная, но она несет в себе тот же процентный риск, что и плавающая ставка.
Подведем черту
Основные преимущества кредита «Переменная ставка»:
- В период стабильной экономической ситуации процентная ставка по кредиту с переменной ставкой оказывается ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой.
- В случае улучшения рыночной конъюнктуры происходит автоматическое снижение ставки. Нет необходимости перекредитовываться.
- Если ставка рефинансирования Банка России резко повысится (например, в кризис), действует ограничитель, выше которого процентная ставка по кредиту не поднимется.
Комментарий
Анна Любимцева, начальник управления анализа и исследования АИЖК:
– Ипотечный кредит с переменной ставкой относится к сложным кредитным продуктам, поэтому в наших экономических условиях он чаще востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто в большей степени склонен к риску.
Тем не менее перспектива у такого продукта, безусловно, есть, поскольку в основе переменной ставки лежит более правильный подход с точки зрения ценообразования долгосрочных кредитов. Например, в странах с развитым ипотечным рынком продукты с переменной ставкой занимают значительную долю: в Дании – 71,9%, Великобритании – 69,2%, в Польше все ипотечные продукты выдаются с переменной ставкой. Однако для того, чтобы к этому продукту привыкли и научились с ним правильно обращаться российские потребители, а также банки, донося до клиентов всю полноту информации, включая возможные риски, потребуется время.