Где взять деньги на кредиты?
На рынке ипотеки наметилось оживление. Банки снижают процентные ставки, впервые с начала кризиса смягчают условия по андеррайтингу. Но перед банкирами встает вопрос: «Где взять так называемые длинные деньги?», то есть средства, которые можно было бы направлять на ипотечное кредитование. Ответу на этот вопрос была посвящена конференция «Источники жилищного кредитования. Новые тенденции», организованная комитетом по финансовым рынкам и кредитным организациям торгово-промышленной палаты РФ, АКБ «Инвестторгбанк» и АКБ «Аналитика без границ».
Коммерческие банки выпускают ценные бумаги
До кризиса вопрос с длинными деньгами решался просто – брались они в основном на Западе. Сейчас ситуация изменилась. С одной стороны, средства выделены из бюджета Агентству по ипотечному жилищному кредитованию на программу строительства нового жилья экономкласса. АИЖК в рамках государственной программы призывает банки к сотрудничеству. С другой стороны, сами крупные коммерческие банки пытаются найти средства к кредитованию, выпуская ценные бумаги, а затем продавая их.
Старший вице-президент банка «ВТБ» Андрей Сучков поделился некоторой статистикой и сформулировал основную задачу, которая стоит сегодня перед банкирами, занимающимися ипотекой.
Для того чтобы были средства на выдачу ипотечных кредитов, сейчас надо сформировать внутрироссийскую систему финансирования, основы которой уже заложены. ВТБ выпустил ценные бумаги, на которые нашлись покупатели. Большую часть выкупил Внешэкономбанк (ВЭБ). Но в то же время оказалось, что ценные бумаги ВТБ интересны и другим кредитным организациям. Ценные бумаги реализованы, а значит, у банка появились средства на дальнейшее кредитование населения.
«Сегодня растет выдача ипотечных кредитов, – сообщил банкир. – В феврале в столице было зарегистрировано больше 4000 сделок купли-продажи. Из них 22% связаны с ипотечным кредитованием. Дальнейшего падения цен на жилье не планируется, рынок недвижимости стабилен. Но после кризиса мы оказались в ситуации, когда доля крупнейших банков, занимающихся ипотекой, уменьшилась. Рынок ипотеки планировался как высококонкурентный. Уменьшение срока предоставления кредита, увеличение размера кредита, уменьшение суммы комиссий, – это позитивные моменты, которые привели к доступности ипотеки. Они сложились благодаря реальной конкуренции. При определении конкурентной позиции важен доступ к ресурсам: относительно дешевым и длинным».
АИЖК стимулирует банкиров
В этом году 40 миллиардов рублей из бюджета выделены для поддержки строительства жилья экономкласса. Для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию эти деньги являются кредитными средствами. АИЖК разработало программу по стимулированию банковского кредитования в строительстве и приобретении жилья.
Исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый сообщил, что такая программа была необходима, так как направлена на стимулирование кредитования застройщиков.
Сейчас есть регионы, строительство жилья экномкласса в которых полностью остановлено из-за отсутствия финансирования. Есть проекты, которые вводятся в эксплуатацию в этом году. Но это задел прошлых лет. Если не выделить кредиты на достройку дешевого жилья, то через год во многих регионах его просто не на что будет достраивать.
АИЖК стремится сейчас эту ситуацию изменить, чтобы в следующем году не столкнуться не только с дефицитом предложения жилья, но и, как следствие, с ростом цен на квадратные метры.
Помочь жилищному строительству АИЖК может, сотрудничая с коммерческими банками. Для банков возможность поучаствовать в госпрограмме – реальная возможность рыночного размещения средств.
Схема банковской программы АИЖК
Вот основная схема программы по стимулированию кредитования. В рамках этой программы агентство предоставляет целевое финансирование. В качестве кредитора проекта выступает банк. Денежные средства предоставляются целевые, то есть рассматривается конкретный объект строительства. Объем денежных средств не может быть больше, чем выделено денег на стройку.
Кредит под строительство выдается на срок до 24 месяцев под 11% годовых. Причем банк может подписать соглашение с агентством, но кредитами АИЖК не пользоваться без необходимости. Кредит АИЖК – гарантированный источник ресурсов. Заключив соглашение с агентством, банк имеет возможность в течение двух лет по фиксированной ставке получить эти средства. Как уже говорилось, кредиты на строительство сейчас выдаются на два года, но в дальнейшем срок может быть увеличен.
Денежные средства, полученные в рамках данного финансирования, коммерческие банки будут использовать в трех направлениях. Первое – непосредственно кредитование застройщиков. Второе – кредитование физических лиц на этапе строительства, то есть кредитование долевого строительства.
Агентство предоставляет право банкам выбирать самим: куда какие средства ему необходимо направлять. Плюс оно готово выкупать закладные на квартиры, которые появятся после окончания строительства и оформления прав собственности. Сейчас АИЖК жестко не фиксирует процентные ставки, по которым ведется финансирование непосредственно застройщиков или кредитование физических лиц в рамках договоров долевого участия. Но в то же время агентство призывает коммерческие банки не завышать процентные ставки по кредитам в рамках этой программы.
Третье направление кредитования в программе кредитования строительства нового жилья экономкласса: АИЖК как гарант сбыта. Агентство обеспечивает выкуп уже построенных квартир, если на этапе строительства они не будут распроданы. Для банка это гарантированное погашение того краткосрочного строительного кредита, в рамках которого банк финансирует застройщика.
Технически гарантом сбыта может выступить любое юридическое лицо, которое удовлетворяет требованиям банка и агентства, вплоть до непосредственного застройщика. То есть если жилье не будет реализовано, то тот же самый застройщик может получить кредит на погашение короткого кредита, предоставленного ему на период строительства. Это дает возможность застройщику получить «длинные» деньги, фактически ипотеку.
Представитель АИЖК сообщил, что в рамках государственной программы поддержки строительства дешевого жилья, в стране будет завершено строительство домов общей площадью 1,5 млн кв. м.
Нюансы
Безусловно, программа АИЖК ограничена рядом условий. Они касаются и банков, и застройщиков, и обычных заемщиков. Есть целый ряд банков, которые не попадают под программу АИЖК, либо не хотят в ней участвовать. Но они кредитуют строительство жилья экномкласса. АИЖК готово выкупать у банков, не сотрудничающих в рамках государственной программы, ипотечные закладные физических лиц.
В программе АИЖК есть и еще важное изменение. Касается оно строительства недорогого, но обходящегося дороже, чем 30 000 рублей за кв. м, жилья. Агентство готово кредитовать и строительство такого жилья. Но в этом случае 30 000 рублей за кв. м – будет расчетной величиной агентства, исходя из которой определится кредит при выкупе нераспроданных на этапе строительства квартир гарантом сбыта.