Вопрос экспертам
В связи с очень высоким ростом цен на столичную недвижимость в СМИ стали циркулировать мнения, что в ближайшие годы (примерно к 2020) ипотека может сойти на нет. Или процент сделок с ее использованием будет очень незначительный. То есть прогнозируется не развитие ипотеки, а ее закат. Есть предположения, что ипотечное кредитование может уступить место накопительным схемам – стройсберкассам и кооперативам. Возможно ли это?
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»:
— В «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан» предполагается, что в период с 2008 по 2025 г. в социальном и рыночном сегментах рынка жилья улучшат жилищные условия 48,1% населения страны, из которых:
8,2 % – за счет получения жилья в социальный наем;
5,0 % – за счет найма жилья;
20,9 % – приобретая жилье в собственность в сегменте кооперативного и индивидуального строительства;
14 % – приобретая жилье в собственность в нестимулируемом сегменте рынка.
Таким образом, рассматриваются и ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья. О закате ипотеки говорить преждевременно. В случае принятия закона об ССК накопительная и ипотечная схема смогут дополнить друг друга.
Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка:
— Да, сейчас есть проблемы с ипотекой в России, но если говорить о долгосрочных тенденциях, то потенциал российского рынка ипотеки колоссален. Об этом свидетельствует и существующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой, на первый взгляд, негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным рыночным способом улучшения жилищных условий.
Стройсберкассы же в России отсутствуют по причине отсутствия законодательного регулирования. Кроме того, ССК – это отдельный дополнительный элемент системы жилищного финансирования. С одной стороны, система сходна с банковской, т.к. предоставляется кредит и предполагается, что кредитор должен иметь банковскую лицензию. С другой стороны, ССК имеет свои особенности. Главная из них – человеку дается период накопления.
Таким образом, стройсберкассы – не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. При наличии законодательной базы и подзаконных нормативных актов ССК – это вполне реальный для России инструмент жилищного финансирования.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
— Странная логика! Цены на столичную недвижимость определяются не столько первичным рынком, сколько вторичным (объемы сделок несопоставимы). А на вторичном рынке эти цены, как известно, диктуются не себестоимостью, а исключительно соотношением спроса и предложения. Да и на первичном рынке в Москве запас для снижения цены при падении спроса в Москве весьма внушителен. Рентабельность бизнеса у большинства застройщиков зашкаливает за 100 процентов. Поэтому процесс удорожания жилья в столице не может длиться бесконечно. Заберутся цены на недосягаемую высоту – спрос на жилье упадет, и цены после некоторого сопротивления неминуемо пойдут вниз. Таковы законы экономики, которые даже у нас никто не отменял.
Еще более странной мне представляется эта логика в отношении ипотеки. Ведь чем выше цены, чем больше они отрываются от средних доходов населения, тем меньше покупателей могут позволить себе купить квартиру в режиме: достал из кармана и заплатил сразу. И, следовательно, выше спрос на ипотеку.
Некоторое снижение спроса на ипотеку, действительно зафиксированное в начале текущего года, лично я объясняю не ценами на жилье, а ценами на саму ипотеку, то есть процентными ставками, которые подвыросли в связи с событиями за океаном. А еще в связи с довольно заметным ужесточением требований к потенциальным заемщикам со стороны банков-кредиторов. Но не думаю, что эти тенденции способны «убить» российскую ипотеку.
Что же касается накопительных схем и их перспектив в России, то я бы всерьез к этому не относился. В той же Германии, где эти схемы традиционно развиты лучше всех, никто в накопительном режиме квартир не покупает. Там эти накопления используются только для того, чтобы облегчить людям решение проблемы первого взноса по ипотеке, который у немцев не может быть менее 40%. А у нас до сих пор не отменены ипотечные программы с ипотекой на 100%. А уж 85-90 – вообще не проблема.
Хочу также заметить, что высокие темпы удорожания жилья принципиально несовместимы с системами жилищных накоплений. На накопительной фазе будущий заемщик теряет столько, что никакими льготами по последующим кредитным процентам эти потери не компенсировать. А для индексации накоплений в России нет пока ни инструментов, ни надежных индикаторов.
Константин Апрелев, руководитель компании «САВВА»:
— Я так пессимистично ситуацию с ипотекой не рассматриваю. Несмотря на кризис американской ипотеки и углубляющийся мировой финансовый кризис, далек от мысли, что ипотечное кредитование могут заменить накопительные схемы. Ипотека – это на сегодня наиболее рыночный инструмент с более высокой финансовой прозрачностью и открытостью, инструмент, который в каждый момент времени четко фиксирует стоимость денег. А вот накопительные схемы работают на порядок хуже, что особенно ярко выражается в период кризиса. К примеру, вкладчик размещает свои деньги в размере 30-50% от цены квартиры, которую планирует приобрести, под 3-5% годовых, в надежде, что когда-то получит недостающую сумму – 50-70% от цены квартиры в кредит под 6-8 % годовых. Проблема кооперативно-кредитных схем в системе самофинансирования для тех, кто пришел в систему раньше, за счет тех, кто придет после них. А если никто не придет и не вложит средств, то откуда возьмутся деньги на кредиты? В этом и заключается главная неопределенность со сроками получения средств, необходимых для приобретения квартиры. Вторая проблема – темпы инфляции, которые сегодня даже выше ставок по банковским депозитам, и, уж тем более, рост цен на недвижимость, который обесценивает уже накопленные вкладчиками средства. Вчера (например в 2005 году) на эти деньги можно было купить двухкомнатную, а сегодня – только однокомнатную квартиру.
По этой причине закрытые накопительные схемы начинают работать только тогда, когда очень сложно разместить денежные средства под высокий процент: то есть деньги на рынке заимствования становятся дешевыми. И вкладчик выбирает альтернативу: либо положить на депозит в банке под более высокий процент и брать кредит под более высокую ставку, либо вкладывать в ССК. С учетом углубляющегося международного финансового кризиса эта перспектива возникнет не скоро.
Считаю, что закрытые системы кооперативного кредитования вообще не работают на таких рынках, как российский рынок жилья. Поэтому я очень далек от мысли, что ипотеку может что-то заменить. И когда утверждают, что в Западной Европе стройсберкассы и кооперативы прекрасно работают, значит, к сожалению, эти эксперты не обладают самыми последними данными о сокращении доли рынка таких сделок и росте доли ипотечных сделок на рынке. Ибо ипотека – это самый рыночный инструмент, прозрачный и конкурентоспособный инструмент долгосрочного финансирования, доля которого на рынке в стратегической перспективе будет только расти.
Хочу также заметить, что главная проблема роста цен на рынке и недоступности жилья для приобретения средним классом, заключается не в самой ипотеке, не в самих финансовых инструментах на рынке (их полно, они работают), а в отсутствии необходимого объема вводимого в эксплуатацию и строящегося жилья. Именно это и подхлестывает рост цен. Мы пока мало строим и не можем обеспечить потребностей людей в улучшении жилищных условий. Это и является главной проблемой. Надо развивать строительный сектор, тогда и ипотека будет работать. Поэтому, пока мы не начнем строить больше, рост цен на жилье будет продолжаться.
Ирина Клунник, директор департамента ипотечного кредитования банка:
— Высокие темпы роста цен на недвижимость не всегда позволяют потенциальным заемщикам воспользоваться ипотекой, но это также не говорит и о том, что проблему можно решить через строительно-сберегательные кассы или кооперативы.
Принцип работы ССК сводится к тому, что право на получение льготного кредита, достаточного для покупки жилья, приобретается лишь тогда, когда участник осуществит накопления в размере 40-50% от стоимости квартиры. Сейчас для многих граждан даже взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья является обременительным, что тогда говорить о накоплении 40-50%? И, скорее всего, эта тенденция не изменится в ближайшие годы.
Поэтому утверждение, что ипотека уступит место строительно-сберегательным кассам и кооперативам, на наш взгляд, не имеет под собой веских оснований.
Татьяна Микеева, директор департамента кредитования юридических лиц независимого бюро ипотечного кредитования:
— ССК получило распространение во многих странах Восточной Европы, например, в Словении и Чехии. В Германии за время существования системы было предоставлено кредитов около 800 млн. евро. Каждый третий житель Германии имеет договор строительного вклада. Через эту систему в Германии профинансирована покупка 13 млн. квартир. Очевидно, есть вероятность, что и в России ССК завоюют немалую популярность. Хотя, если учесть события 90-х годов, наши сограждане не любят вкладывать свои средства в различные фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. В специфических российских условиях они могут стать пирамидами наподобие МММ.
Конечно, у ипотеки тоже есть отрицательные стороны. Кризис в США прокатился по всему миру, и в результате банки ужесточили требования к заемщикам и повысили ставки по ипотеке. Но едва ли со стремительным ростом цен справятся и ССК. Возможность накопить первоначальный взнос на квартиру есть только у небольшого процента населения России. Минимизировать риски удастся только в том случае, если государство примет непосредственное участие в ССК и будет установлен контроль на уровне Центрального Банка. Без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Стройсберкассы нужно рассматривать не как противовес и конкурента ипотеки, а как дополнение ее, расширение целевой аудитории и круга потребителей ипотеки.