Наш паровоз…
Дмитрий Медведев обозначил новый путь излечения России от жилищной дистрофии. Усиленное «питание» предлагается обеспечить через индивидуальное строительство, а в качестве витаминов рекомендованы земельный Фонд содействия строительству и земельная ипотека.
На трех китах
На минувшей неделе президиум Совета при президенте России под председательством Дмитрия Медведева обсуждал будущую стратегию жилищного строительства. Для кардинального улучшения ситуации с жильем надо к имеющимся объемам ввода добавить еще 80 млн. кв. м в год, напомнил избранный, но не вступивший в должность президент РФ. Иначе говоря, необходимо строить в два с лишним раза больше, чем сейчас. Решить задачу предлагается с опорой на граждан со средним доходом. То есть речь идет по-прежнему о приобретении жилья в собственность. При этом основной упор делается на частное домовладение. В дополнение к тому, что уже сегодня строится, Дмитрий Медведев считает необходимым «способствовать строительству от полумиллиона до миллиона индивидуальных домов в год». В качестве образца для подражания взяты США, Канада, Великобритания, где от 70 до 90% жилищного фонда составляют индивидуальные дома. И не России ли с ее земельными просторами перенимать этот опыт?
Для развития индивидуального жилищного строительства, по словам Дмитрия Медведева, необходимы три вещи: земля, заводы по серийному выпуску домов и комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки. Здесь с избранным президентом невозможно не согласиться, основные болевые точки проблемы обозначены им абсолютно конкретно и точно.
Впрочем, если решить проблему с землей, инфраструктурой и, скажем так, технологией строительства, то непонятно, почему предпочтение отдается индивидуальным домам в сравнении с многоквартирными? Себестоимость строительства у них практически не отличается, а инфраструктура в малоэтажной застройке, очевидно, обходится дороже за счет протяженности связей. Но если отвечающий за решение проблемы руководитель говорит, что так ему проще, это его право. Пусть будет малоэтажка. Тем более, что потребительские свойства индивидуального дома выше, жить в нем много приятней, чем в человеческом муравейнике. Другое дело, как выполнить обозначенные выше три главных условия.
Бесхозной земли не бывает
Известно, что громадный резерв земли находится сегодня в федеральной собственности. К примеру, в распоряжении министерства обороны. Дмитрий Медведев предлагает создать федеральный Фонд содействия жилищному строительству, куда будут переданы все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Главной задачей Фонда должно стать вовлечение огромных неиспользуемых земельных ресурсов в программу строительства индивидуального жилья.
Замысел красив, однако его реализация – дело не из простых. В комментариях к высказываниям Дмитрия Анатольевича по отношению к перечисленным землям получил хождение термин «бесхозные». Однако, по определению, эти земли должны быть пригодны для строительства. А такая земля стоит хороших денег, и потому является очень даже «хозной». Выбить ее из нынешних собственников будет весьма проблематично. Свидетельством тому хорошо известный опыт упорной борьбы между столичными и федеральными властями за каждый объект недвижимости, за каждый клочок земли при дележе имущества.
Предвидя эти трудности, Дмитрий Медведев заявил, что правительству необходимо принять решение, согласно которому должны быть приостановлены все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. Торговать землей – это не их функция. И эту безобразную практику надо прекратить.
Однако можно ожидать, что пока правительство будет «чухаться», нынешние хозяева успеют наиболее лакомые участки рассовать по нужным людям и карманам. Так уже было. Напомню, что в свое время усилиями заинтересованных структур распределение муниципальных земель через процедуру аукционов было отложено на 9 месяцев. За это время келейным образом было распределено все достойное внимания, и к началу аукционов ничего толкового из участков не осталось.
Само не рассосется
Массовое вовлечение в строительные проекты новых земель должно, по мнению Дмитрия Медведева, помочь созданию индустрии индивидуального жилищного строительства и развитию производства современных и недорогих строительных материалов для такого жилья.
То есть проблема с развитием стройиндустрии рассосется чуть ли не сама собой, автоматически. Благодаря действию рыночных механизмов. У них (за рубежом) примерно так и происходит. Но это у них. А у нас получается как всегда. То есть не как у людей. Тому опять же есть примеры. Ведь точно так же строился расчет на то, что ипотека простимулирует у нас строительство жилья. Может быть, и простимулировала, но как-то уж очень слабо. Ипотека растет в разы, а объем строительства на проценты. Можно парировать, что ипотека еще молода и в абсолютных цифрах не велика. Однако же ее хватило, чтобы через повышение спроса поднять цены на жилье вдвое. За что ей большое спасибо.
Если кого-то слабо убедил этот пример – у всех на слуху другой, с цементом. Было много заверений, что спрос на него (в связи с ростом объемов строительства) быстро приведет к росту предложения. Не знаю, как насчет предложения, а вот цены на него монополисты вздули беспардонно, за четыре года в 10 раз.
И понятно, почему так происходит. В сознании тех, кто его создает, жилье до сих пор является не предметом первой необходимости, а предметом роскоши (еще бы, только подумайте, сколько за него платят!). А потому к строительству жилья отношение не как к решению социальной задачи, а как к способу извлечения сверхприбыли. Без серьезного хирургического вмешательства проблема вряд ли рассосется сама.
Так кто же будет платить за ужин?!
Что касается инженерной, транспортной и социальной инфраструктур на площадках под индивидуальное домостроение, то для их создания наряду с уже действующими финасовыми инструментами предлагается запустить механизм кредитования под залог земельных участков. В этой связи избранный президент поручил министру финансов Алексею Кудрину и министру регионального развития Дмитрию Козаку обсудить с представителями банковского сообщества меры, необходимые для того, чтобы в полную силу заработала земельная ипотека.
Сама по себе земельная ипотека вещь, безусловно, полезная и необходимая. Но ее одной вряд ли достаточно для решения проблемы финансирования инфраструктуры. В чем суть земельной ипотеки? Предположим, у кого-то есть неустроенная земля, и хозяин хочет ее облагородить. Для этого нужны деньги. Тогда хозяин идет в банк, берет кредит, а в залог предлагает землю. Дальше проводит улучшение участка (создает ту же инфраструктуру) и затем… продает его или сдает в аренду или каким-то иным образом извлекает доход из улучшений, а с помощью части вырученных денег погашает кредит. Возникает вопрос, а кто расплатится за ужин в нашем случае? За чей счет будет возвращен кредит? Или по-другому, на кого повесят расходы за готовую инфраструктуру? Большинство регионов работы таких масштабов своими бюджетами не потянут, даже если растянуть погашение кредита на несколько лет. Заставить платить покупателей – тогда стоимость жилья автоматом подскакивает вдвое, и прости-прощай вся идея. Есть еще один очевидный источник – федеральный бюджет. Но о нем в выступлении Дмитрия Медведева нет ни слова.