Чем богат портфель застройщика?
Десятилетие строительного бума понадобилось Москве, чтобы исчерпать внушительный список районов-новостроек, которые раньше формировали окраины города.
Выручают промзоны
Увы и ах, в портфеле даже крупной компании-застройщика теперь редко обнаружишь территорию комплексного освоения. Обычно все сводится к одному крупному строительному адресу в столице (по площади, правда, несопоставимому с прежними районами освоения). В лучшем случае речь идет о каком-нибудь многокорпусном жилом комплексе. Остальные адреса у столичных строителей – подмосковные.
В Куркине, например, продаются последние дома. Таунхаус площадью более 200 кв. метров – за $900 тыс. И больше, как сказали продавцы-риэлторы, таких объектов нет. Завершается продажа домов в районе Кожухово. Марьино – это уже далекая история.
В подобной ситуации компании вынуждены строить в Подмосковье или браться за реконструкцию уже застроенных территорий. А это, как правило, требует сноса домов и расселения жителей, что значительно снижает доходность проекта. К примеру, на Остоженке, где еще недавно для возведения нового дома не требовалось ничего ломать и никого расселять, строительство элитного жилого массива «Золотая миля» шло за счет сноса большого числа нежилых объектов. То же происходит в Строгине: здесь развитие района и возможность для маневра у застройщика может появиться лишь в результате сноса старых панельных домов.
Называют следующие районы городской застройки, часть которых, правда, относится к ней только административно, поскольку находится за Кольцевой:
– район Ново-Переделкино, мкр. 14 (Западный округ);
– Южное Тушино, мкр. 11 (Северо-Западный округ);
– район Левобережный (Северный);
– Хорошевское шоссе (Северо-Западный);
– район Северный (Северо-Восточный);
– ул. Окская, ЖК «Волжский», район Некрасовка (Юго-Восточный);
– район Южное Бутово (Юго-Западный округ).
Теперь отцы города обратили взоры на восточные районы с их многочисленными пром-зонами и проблемной (в силу особенностей «розы ветров») экологией. Завершается строительство в Кожухове. Открываются новые возможности за счет вывода промзоны завода «Серп и Молот».
Застройщики отвоевывают площадки с трудом, тщательно отслеживая освобождающиеся «пятна». К примеру, в результате актуализации Генплана такой участок появится в Замоскворечье: с Шаболовской улицы будет выведено трамвайное депо им. Апакова – последний объект производственного назначения в районе. Пример типичный и показательный: появление новых жилых массивов может обеспечить только расформирование промзон с их просторными, но довольно уязвимыми с точки зрения экологии и качества грунта территориями.
Не рой котлован другому…
Застройщику приходится суетиться. Продать объекты через большое число агентств и в кратчайшие сроки, как раньше, когда реализуемые площади были огромными, уже не получается. Сейчас чаще происходит другое – заключается эксклюзивный договор о продаже квартир в конкретном объекте с одним или двумя-тремя агентствами. Такие решения особенно характерны для объектов классов «бизнес» и «элита».
Новостройки всегда были в цене, так как числились самым дешевым столичным жильем. Сэкономить можно было на разнице в стоимости, зависевшей от готовности объекта. На стадии «котлована» квадратные метры стоили на десять процентов дешевле. Нынче ситуация другая. Руководствуясь известным федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», добропорядочные застройщики продают жилье на более высоких стадиях готовности. Иногда – даже после сдачи дома госкомиссии. Следовательно, «финансовый маневр» с десятью процентами уже неактуален.
Однако выиграть в цене удается и сегодня. Если купить жилье на раннем этапе застройки района, то рост стоимости кв. метра обеспечивается за счет развития инфраструктуры. Риэлторы говорят, что законченный вид инфраструктура приобретает через пять лет. Причем эти сроки имеют тенденцию к сокращению. Если раньше долгое время вся инфраструктура наличествовала в виде сборных модульных магазинов, то теперь торговые точки, аптеки и прочие «доходные заведения» быстро занимают первые этажи высоток и открываются сразу после того, как дом заселен.
Хуже – с социальными объектами. Правда, в последнее время школы стараются сдавать не позднее года после ввода жилых микрорайонов.
Банки нынче стремятся участвовать в процессе продаж и создают для этого вместе с застройщиками и инвесторами партнерские программы. Крупные компании открывают также дочерние ипотечные фирмы.
Панель из моды вышла ныне
Панельное строительство в Москве тоже сокращается: заплатив сумасшедшие деньги за надел городской земли, компания-инвестор, естественно, хочет получить отдачу, и обречена на строительство дорогого жилья. Центральные районы Москвы дают тому множество подтверждений.
Если же все-таки строится панельный дом, то, как правило, на периферии города, в районах со скромными «видовыми характеристиками», на шумных магистралях.
Сегодня в Москве встречаются четыре основных серии панельных домов: П-44Т, КОПЭ (с модификацией КОПЭ-М «Парус») и П3М. Самой популярной считается серия П-44Т, внешняя отделка которой имитирует кирпич, что улучшает внешний вид здания и придает ему солидность. К тому же серия характеризуется удачно продуманной планировкой, в частности, во многих квартирах предусмотрены эркеры. Огромный плюс планировки П-44T – отсутствие вентиляционных блоков на кухнях (одно из отличий от известных П-44), просторные раздельные санузлы, широкие прихожие. Площадь квартир в домах этой серии составляет от 38 до 82 кв. метров.
Наиболее демократичная серия – П3М, фасад которой представляет собой крашеный бетон. Но планировки в этой серии также достаточно функциональны. С 2007 года появилась модифицированная серия – П-3М 7/23, в которой увеличены на 15 процентов площади всех квартир и улучшены фасады зданий.
Серия домов КОПЭ-М «Парус» является улучшенным вариантом КОПЭ. У подобных зданий интересные по пластике фасады: комбинации полукруглых и прямых лоджий на различных уровнях индивидуальны для каждого дома. Кроме того, в некоторых домах серии КОПЭ-М «Парус» есть специальные шумозащитные полы с покрытием из ламината.
Помимо упомянутых серий, в Москве также можно встретить дома серий И-155, ГМС, С-222, П-46M, П-111M, ИП-46С. А что? Хорошие серии.