Русский феномен
Россия – поистине сказочно богатая страна. Во всем мире работать в городе, а жить на природе является привилегией весьма обеспеченных людей. И только мы можем позволить себе решать проблему доступности жилья, прибегая к индивидуальной малоэтажной застройке. Для нас она оказывается дешевле.
Малоэтажная застройка воспринимается едва ли не как панацея от всех болезней нацпроекта доступного жилья – столько ей сейчас уделяется внимания. Тема индивидуального строительства постоянно звучит из уст первых лиц страны. Через Госдуму в первом чтении спешно продвинут специальный закон о малоэтажном строительстве. Правящая партия «Единая Россия» выдвинула проект «Свой дом» по развитию малоэтажного жилищного строительства. А уж совещаниям и конференциям на эту тему нет числа. Рапортовать о продвижении малоэтажки пытаются там, где доступностью даже и не пахнет. Недавно на одной из пресс-конференций министр строительства Московской области Евгений Серегин смешал идею первого вице-премьера Дмитрия Медведева об индивидуальном строительстве и элитный клубный поселок «Зеленый мыс» на Пестовском водохранилище в одном флаконе под названием «малоэтажная застройка в рамках нацпроекта». Без всяких шуток. Для справки: цены на коттеджи в «Зеленом мысе» начинаются от миллиона долларов.
Чудеса, да и только
С момента запуска в широкий обиход идеи малоэтажного строительства в качестве едва ли не основного инструмента реализации нац-проекта она поражала меня своей неожиданностью. Ведь все внимание к малоэтажной застройке объясняется ее якобы дешевизной по сравнению с привычными многоквартирными домами. О том, что богатые люди за рубежом предпочитают иметь собственный дом на лужайке и ездить на работу в город на автомобиле, я слышу уже десятки лет. Но чтобы таким образом добиваться доступности жилья – в голове никак не укладывается.
И в самом деле, если мы говорим не о деревянных сараях с удобствами во дворе, а о комфортном жилье с централизованным водоснабжением, электричеством, газом и Интернетом, то как индивидуальный пошив может оказаться дешевле крупного концентрированного производства? Если в многоэтажном доме одна крыша накрывает десятки квартир, то в индивидуальном – только одну. Если в одном случае длина труб от, извините, унитаза до унитаза 3 м, то в другом – 30–50–100 м. С проводами и газовыми трубами то же самое. С дорогами то же самое. А как быть с лечебными учреждениями и школами? Это роскошь даже для элитных городков. Но ведь мы ведем речь не о дачных поселках, а о постоянном месте жительства.
Сторонники идеи отвечают на эти вопросы примерно сходным образом. Заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышов говорит, что дерево дешевле бетона или кирпича. Земля в загородной зоне тоже дешевле. Малоэтажное строительство не требует дорогостоящих подъемных машин и механизмов. Депутат Госдумы Александр Коган добавляет, что высотная застройка предъявляет высокие требования по обеспечению безопасности. Усиление конструкции, пожарная безопасность, вентиляция – все стоит денег. Добавьте сюда лифты, лестничные площадки, придомовую территорию, которую надо благоустраивать. А главное, считает депутат, это использование новых материалов и технологий. Себестоимость комплекта каркасного деревянного дома колеблется от 6 тыс. руб. до 14 тыс. рублей в расчете на квадратный метр. Но тут же уточняет, что это не дом под ключ с коммуникациями. Это заводская себестоимость. А дальше его надо собрать и подключить к системам жизнеобеспечения. Еще дороги надо построить, детские сады. И тогда себестоимость поднимается до 1000 долларов.
Но в Москве себестоимость многоэтажных домов тоже немногим больше 1000 долларов. Да и та искусственно вздута как минимум вдвое усилиями строителей, производителей стройматериалов и чиновников.
Земля за городом, безусловно, дешевле, чем в пределах городской черты. Но я не понимаю, как 15 соток (примерно столько выделяют под индивидуальный дом), расположенные не в ямальской тундре, а в ближнем пригороде, могут оказаться существенно дешевле клочка земли в спальном городском районе, приходящегося на одну квартиру.
Что касается дешевизны дерева, то вопрос спорный. Может быть, у нас древесина и дешевле глины, из которой делают кирпичи. Но это, скорее, следствие безалаберного к ней отношения. Слышал, что норвежцы тралят океан и вылавливают «утекающие» у нас в результате молевого сплава бревна. При надлежащей степени переработки оказывается экономически выгодно. Не такая уж она дешевая, эта древесина.
Конечно, многоэтажный дом технически намного сложнее и дороже индивидуального. Сравните одни только фундаменты. Но если соотнести стоимость фундаментов к жилой площади, то вывод меняется на диаметрально противоположный.
Наконец, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко утверждает, что, по их оценкам, цена проживания и обслуживания в индивидуальном доме выше. С чем косвенно вынуждены согласиться и сторонники малоэтажки.
Можно долго спорить о том, что дешевле. Но однажды этот спор был уже решен. Никита Хрущев тоже искал способ строить дешево. И выбрал пятиэтажки, а не индивидуальные дома. Хотя и с лифтами, и с подъемными кранами, и с цементом проблем тогда было не меньше. Никиту Сергеевича критикуют за многое, но только не за ошибку с выбором метода массового и наиболее дешевого строительства.
Не там ищете
Однако факт остается фактом – в ряде регионов (в Белгороде, Екатеринбурге) малоэтажное строительство развивается весьма успешно, прежде всего, в результате его доступности для населения. Только достигается это не тем, что в лифтах нет надобности или дерево дешевое, а совсем по иным обстоятельствам. Они если и упоминаются высокими инстанциями, то в самом конце списка.
Начнем с того, что в схеме малоэтажной застройки нет девелопера (от английского develop – развивать), который «развивает» себестоимость 1000 долларов в рыночную цену 3000 тыс. долларов за кв. м. В случае малоэтажки граждане объединяются и сами организуют строительство.
Далее – земля. Она не разыгрывается на аукционе, как для многоквартирного дома, а предоставляется практически бесплатно. Инженерные сети подводятся к месту застройки за счет государства, граждане оплачивают только внутреннюю разводку. И никаких 45 тыс. рублей за подключение каждого киловатта электроэнергии.
Наконец, индивидуальное строительство не требует согласований в высоких инстанциях. А по мнению спикера СФ Сергея Миронова, до 40% себестоимости квадратного метра жилья – это взятки чиновникам за разрешительную документацию, оформление земли, сдачу дома после строительства.
Именно на этих трех китах и покоится успех известных экспериментов. Но тогда при чем здесь малоэтажное строительство? Абсолютно все то же самое можно сделать и с многоэтажными домами. Пусть желающие построить многоквартирный дом создают ЖСК и сами нанимают подрядчика за разумную цену, без всякого посредника-девелопера. Пусть государство бесплатно выделяет кооперативу земельный участок и дает возможность подключиться к инженерным сетям. И пусть сделает еще одну вещь – подготовит заранее комплект готовых типовых проектов строительства, за согласование которых не придется платить взятки.
То есть надо отнестись к жилью не как к предмету роскоши и источнику извлечения прибыли, а как к предмету первой необходимости. Робкие попытки как бы прощупывания почвы в этом направлении уже есть. К примеру, среднесрочная программа «Москвичам – доступное жилье» предусматривает создание ЖСК для самостоятельной организации строительства и выделение им земли. Аналогичные мотивы прослушиваются в долгосрочной стратегии развития строительства в РФ, разрабатываемой Минрегионом. Правда, пока это все только проекты завтрашнего дня. И к тому же следует ожидать жесткого сопротивления сим планам со стороны строительного лобби. Но кто сказал, что нацпроект доступного жилья – очень просто?