09:49:05
20 июля 2024 г.

Застройщик и новостройки. Первые решили «застраховаться» от вторых

Первоапрельскому федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнилось 9 месяцев. С весны в строительном бизнесе России наступило похолодание. Многие склонны винить закон, писавшийся для «доступного жилья».

Ведущие игроки строительного рынка заморозили свои новостройки. А к концу этого года, по их прогнозам, с рынка могут уйти до трети застройщиков.

Устоят «крупняки»

– Я не запустил с 1 апреля ни одного нового объекта, – поделился с нами президент Mirax Group Сергей Полонский. – И мы не одиноки.

Многие строительные компании снизили объемы, – причиной послужил вышеупомянутый закон. Как только он заработал, почти все строительные компании отнеслись к нему критично. Они не скрывают, что будут специально декларировать более поздние сроки окончания строительств, чтобы застраховаться от штрафных выплат.

– Получается, что теперь соинвестор, вкладывающий деньги в квартиру на этапе котлована, становится главной фигурой в строительном процессе. Нам нужно собрать 260 разрешений от городских инстанций. На это уходит полтора – два года. И все это время мы должны вкладывать в проект собственный капитал: выкупать земельный участок, оплачивать долю городу, вести проектные работы, вносить деньги за документы, – говорит Сергей Полонский.

По его мнению, уже на этом этапе работы небольшие строительные компании и начнут умирать, поскольку у них нет доступа к банковским кредитам.

Президент Mirax Group полагает, что уже к концу 2005 г. с рынка недвижимости уйдут более 30% компаний. Выживет, по мнению бизнесмена, лишь крупный строительный бизнес, имеющий доступ к финансовым ресурсам.

Однако нашлись и те, кто считает, что ничего страшного 1 апреля 2005 г. не произошло.

– Капитальное строительство – дело затратное, им не должны заниматься фирмы, уставной капитал которых составляет 10 тыс. руб., – подчеркнул президент корпорации «Социальная инициатива» Николай Карасев. – Поэтому я вижу выход в консолидации капитала застройщиков и финансовых структур. Мы к этому уже готовы.

В этом случае вполне оправданно возросла стоимость метра в новостройках.

Выяснилось, что теперь застройщики собираются создавать под каждый объект новое юридическое лицо, чтобы возможные проблемы с дольщиками не затронули основную фирму. Это и есть оборотная сторона нового закона для большинства соинвесторов – покупателей квартир.

Такова плата будущего владельца за гарантии получить жилье без подвоха. По мнению аналитиков, только из-за «перестраховки» застройщиков стоимость жилья в Москве в наступающем году может возрасти на 10–15%.

Закон подорожания

Главным образом 214-м законом недовольны строители. А для того чтобы выяснить, как документ затронул главного дольщика – покупателя квартиры, наш корреспондент решил миновать заинтересованных участников строительного рынка, встретившись с юристом компании «РосТ.С.» Ильей Ивановым.

– Отныне застройщик должен заключать договор с каждым отдельным гражданином. А дальше действуют жесткие рамки ответственности застройщика за любые отступления от этого договора. Главное – это плата, работа и сроки.

Теперь за каждый день задержки сдачи объекта строители будут платить штрафы.

Именно этим положением крайне недовольны представители строительных фирм.

Договор о долевом строительстве в какой-то мере поможет пресечь разного рода мошенничества, такие, как двойная продажа квартир и даже целых домов.
Хотя двойные продажи давно остались в прошлом – процент подобных сделок, по мнению юриста, колеблется в пределах 0,5% – 1%, да и то в подавляющем большинстве это оказывалось результатом ошибки, а споры решались в пользу дольщиков. Так что тут новое законодательство несколько запоздало. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. Закон, по мнению аналитиков строительного бизнеса, настолько сырой, что дает прекрасные возможности для обширных маневров.

Обзвонив несколько строительных компаний, я попросил их выслать строительный договор по e-mail либо факсу. Самый распространенный ответ: «Политика компании не предусматривает таких отношений с заказчиками, мы не высылаем договор и не выдаем их на руки».

Поймать застройщика соинвестор может и по-другому: вместо заключения договора о долевом участии продают покупателю векселя на сумму, равную стоимости квартиры. При этом составляют предварительный договор, который юридически не попадает под закон о долевом участии. Илья Иванов считает, что при покупке векселей можно потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.

Конечно, далеко не все компании заведомо пытаются «надуть» клиента. Но они поставлены в такие условия, что решать свои проблемы будут как раз за счет соинвестора. Например, заявлять сроки окончания строительства в 1,5–2 раза выше реальных, чтобы не попасть под штраф за задержку по сдаче дома, и создавать под каждый объект свое юридическое лицо, дабы все возможные проблемы с дольщиками не затрагивали основной фирмы.

Другой нюанс. Раньше застройщик брал кредит в банке на организацию строительства и «короткие» деньги от соинвестора – потенциального покупателя квартиры. Теперь, согласно закону, выйти на стройплощадку можно лишь с уже наполненным инвестиционным мешком. Из этого следует, что банк вступает в жесткой связке с застройщиком и, естественно, несет совокупную ответственность. Сейчас банки практически перестали кредитовать мелкие и средние строительные компании. А это значит, что передел строительного рынка в сторону монополизации крупных участников неизбежен. Плюс к этому увеличиваются сроки кредитования. Чем длиннее кредит, тем больше проценты. Все это однозначно отразится на ценах. А риски, заложенные в этом законопроекте, так или иначе лягут на плечи покупателя квартиры.

Анатолий Салунов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация