Чисто поле не предлагать
Объекты инфраструктуры столицы можно разделить на три основные группы: социальная инфраструктура (это школы, детские сады, поликлиники), торговая (супермаркеты, торговые центры, кафе, рестораны) и развлекательная – кинотеатры, фитнес-центры, развлекательные комплексы.
Где учиться и лечиться
Здесь до сих пор заметен отпечаток советских времен. Школы, детские сады, поликлиники распределялись тогда достаточно равномерно – их количество в районе было пропорционально численности населения здесь. Так, например, на район приходилось по поликлинике – одной детской и одной взрослой.
Но за 20 лет ситуация несколько изменилась.
Школы. По территории города распределены достаточно равномерно. Но по качеству школьного образования лидируют Центр и Юго-Западный районы – поскольку здесь традиционно было больше так называемых специализированных школ с разными уклонами (сейчас их называют гимназиями и лицеями). В Юго-Западном районе особенно престижными считаются средние учебные учреждения, расположенные в зоне между Профсоюзной улицей и проспектом Вернадского, а также в некоторых районах в северо-западной части города (таких как Сокол, Аэропорт, Октябрьское Поле). И, естественно, в дорогом центре, например в районе Арбата и Патриарших прудов.
Но и в школах, расположенных в «простых» периферийных районах, есть свои плюсы. В первую очередь уровень комфортности. Например, современные центры образования, построенные в Южном Бутово, Кожухове, Куркино отличаются современным инженерным обеспечением, более разнообразными условиями для физического развития детей.
Детские сады. Сегодня ситуация с устройством детей в детские дошкольные учреждения более сложная, нежели в советские времена. Особенно в «молодых» районах, где большая численность населения и преобладают новостройки. Огромные очереди в детские сады в Митино, Крылатском, Переделкино (т. е. в тех спальных районах, которые были построены еще в советское время, и часть детских садов в них успело попасть под волну перепрофилирования в 90-е). Но проблема постепенно решается, очереди с каждым годом сокращаются, а в районах массовой застройки 2000-х годов (Щербинка, Южное Бутово, Волжский) такой проблемы и вовсе нет (сейчас помещения детских садов уже не сдаются под офисы и не сносятся под бизнес-центры).
После шопинга – в ресторан
Магазины. Сеть продовольственных магазинов, в отличие от прошлых лет, достаточно равномерно раскинута по районам города. В любой его точке можно получить желаемый набор товаров и услуг.
Практически все районы обеспечены супермаркетами. И если 3–4 года назад их хронически не хватало в центре столицы, то за последние годы стало ровно столько, сколько необходимо, чтобы обеспечить проживающее в районе население. Правда, цены в центре столицы чуть выше.
Что касается торговых центров, то они распределены не столь равномерно, но заметно стремление городских властей выправить ситуацию. Лет 5–6 назад торговых центров в престижных и дорогих районах города, таких как Запад, Юго-Запад и Северо-Запад, было больше. В предкризисные годы бум торговой недвижимости привел к тому, что ситуация выровнялась – и по числу торговых центров на душу населения, и по общей площади, приходящейся на районы. Торгово-развлекательные центры находятся в 10 минутах транспортной доступности от любого жилого дома. Чуть хуже ситуация с крупными торговыми центрами в Восточном и Юго-Восточном округах.
Но главная проблема – с магазинами (не только продуктовыми) шаговой доступности. Их стало гораздо больше в последнее время, но все равно недостаточно. Причина, по мнению аналитиков, в том, что в Москве не хватает помещений под торговые объекты. Их просто негде размещать. В некоторых периферийных районах существуют локальные зоны, где сконцентрированы инфраструктурные объекты. Например, в Отрадном около 85% таких сосредоточены на площади рядом со станцией метро. Та же проблема – в Южном Бутово.
Есть еще несколько проблемных, с точки зрения развития торговой инфраструктуры, территорий города. Прежде всего это районы «полупериферийные», расположенные и не в центре, и не в многолюдных спальных районах – относительно большие изолированные замкнутые кварталы, в которые из-за небольшой численности населения, старого жилого фонда тяжело внедрить современные инфраструктурные объекты. Мало подобных объектов в таких, казалось бы, недешевых районах, как Фили, Коломенское, Марьина Роща.
Кафе, рестораны. Из-за самой специфики спального района здесь экономически невыгодно строить подобные объекты: многие жители в будние дни приезжают слишком поздно, а на одних клиентах выходного дня бизнес не сделаешь.
В Москве сегодня работает около 4,5 тысячи кафе и ресторанов. Для мегаполиса, «дневное население» которого составляет 14 млн человек, это, конечно, мало. Но по сравнению с советскими временами это – большой прогресс. Для сравнения: в 18-миллионном Нью-Йорке около 25 тысяч заведений.
Соотношение между ресторанами в центре и в жилых кварталах медленно, но неуклонно меняется в сторону последних. Внутри Садового кольца сейчас работает 27%, а в границах ЦАО – 45% от общего числа подобных столичных заведений. Между периферийными округами различия в числе объектов выражены слабо.
20 лет развития капитализма обеспечили почти любой столичный квартал множеством продуктовых магазинов. А вот достойных мест, где можно было бы выпить утром чашечку кофе, пообедать в выходной день или поужинать после работы – до сих пор мало. Значительная часть прироста доли окраин в общегородском числе ресторанов обеспечена торговыми центрами с их фуд-кортами и ресторанными двориками (т. е. местами с ограниченной доступностью от жилых домов).
Основные причины подобной ситуации:
- Мало помещений.
Первые этажи зданий на московских окраинах почти поголовно заняты жильем, а организация кафе в немногочисленных подходящих для этого помещениях – достаточно дорогое удовольствие.
- Пробки и сверхконцентрация деловой активности в центре.
2-часовая поездка до дома вечером в будний день – суровая необходимость большей части жителей столицы. Поэтому и рассчитывать на волну вечерних посетителей большинство окраинных заведений не может.
В кино или в клуб?
Развлекательно-спортивные объекты тоже расположены по территории города достаточно равномерно. Чего не скажешь о ценах в них. Например, фитнес-клубы – в Москве несколько крупных сетей, но стоимость услуг в них может отличаться в полтора-два раза. Что касается муниципальных спортивно-оздоровительных объектов, то как в престижных, дорогих районах города, так и в менее их строится одинаковое количество. Типовые физкультурно-оздоровительные комплексы появляются даже в пределах Бульварного кольца, например есть на Покровке.
Еще одна большая проблема спальных районов Москвы – недостаток театров, выставочных залов. Большие районы, как, например, Южное Бутово, где проживает около 100 тысяч населения – из инфраструктуры есть фактически только продовольственные магазины и салоны красоты. Ни одного кинотеатра, едва наберется десяток кафешек сомнительного уровня.
А вы ножками, ножками…
«При выборе квартиры для будущего места жительства фактор инфраструктуры учитывается, но только как дополнение, – считает аналитик интернет-портала ГдеЭтотДом.Ру Алексей Попов.– Обычно на первых местах – стоимость недвижимости, ее внутренние характеристики (планировка, состояние жилья, подъезда, вид из окна, этаж, двор и т. п.), транспортная доступность. И уже потом экологическая ситуация и инфраструктура района».
Универсальной формулы, какой должна быть идеальная инфраструктура, не существует. У каждого – свои требования к тем или иным объектам и услугам. Кому-то нужен магазин «Азбука вкуса», другому достаточно недорогого продовольственного рынка. Но ситуация в Москве такова, что в большинстве столичных районов все есть: и «Азбука вкуса», и магазины экономкласса.
Самый простой и универсальный совет – поехать и посмотреть своими глазами, какова ситуация с инфраструктурой в том районе, где предлагается жилье. Что представляет собой система муниципального здравоохранения, какова ситуация с детскими садами, школами, спортивными площадками и т. д. Лучшего способа, кроме как самостоятельно сделать мониторинг, нет. И чтобы принять решение, никакая статистика не поможет. Нужно обратить внимание на те объекты, до которых удобно добираться и которые будут хорошо укладываться в ваш повседневный маршрут. Едва ли не самый главный ресурс современного жителя мегаполиса – это время. И тот район для вас окажется самым подходящим, где сможете максимально удовлетворить свои потребности за минимальные временные и финансовые затраты.
Можно еще в Интернете поискать форумы, на которых активно обсуждаются те или иные объекты. Описания их есть в Сети, существует достаточно много веб-ресурсов, где выложена информация об их количестве в конкретном районе.
Состояние и развитие инфраструктуры в том или ином районе Москвы на стоимость жилья влияет незначительно. В большей степени она связана с транспортной составляющей. Например, строительство метро в Бутово подняло цены на квартиры. А возведение даже очень крупного торгово-развлекательного центра на цену недвижимости не влияет. Причина: минимальный уровень потребностей людей удовлетворен практически везде.
Что касается деления столичных районов на богатые и бедные, то по размещению инфраструктурных объектов социальное расслоение в столице несущественное. Даже в советские времена оно было более заметно: с одной стороны – рабочие районы, почти все население которых трудилось на промышленных гигантах, и с другой – академические кварталы на Юго-Западе города.
Жизнь в Москве практически везде одинакова. Многие районы, особенно новые, которые застраиваются комплексно, имеют современные коммуникации, достаточное количество школ и детских садов, крупные торговые и развлекательные центры, больницы, паркинги и т. д.
Город в городе
Согласно социологическому опросу, проведенному компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», собственная развитая инфраструктура в домах комплексной застройки наряду с фактором однородной социальной среды и экологии для покупателей жилья бизнес-класса и больших жилых комплексов класса премиум является одним из приоритетных факторов при выборе квартиры. Считается очень удобным, когда фитнес-центр или магазин, ресторан с банкетным залом находятся в том же здании. В доме или на прилегающей к нему территории непременно должен быть подземный отапливаемый паркинг, а территория вокруг здания должна быть огорожена, благоустроена и охраняема.
На дома экономкласса развитая инфраструктура района повышает спрос, однако при этом существенно не влияет на ценообразование.
Чем более освоен микрорайон – тем выше стоимость жилья, считают специалисты рынка недвижимости. Замечена динамика повышения стоимости в новых районах, постепенно обрастающих инфраструктурой.
Специалисты риелторских компаний, которым было предложено оценить районы столицы с точки зрения комфортности проживания, высоко оценивают центральные районы, несмотря на транспортные проблемы. Но их компенсирует уровень социальной инфраструктуры. Среди лучших для проживания районов ЦАО риелторы назвали такие, как Хамовники, Якиманка, Пресненский, Тверской.
Из удаленных от центра районов Москвы риелторы отдают предпочтение Марьино, Бибирево, Новогиреево, а также «замкадным», каждый из которых представляет собой «город в городе» – Митино, Бутово, Куркино.
Ах, Арбат!
Единственный район ЦАО, уместившийся в пределах исторического центра. Число серийных домов здесь можно посчитать на пальцах одной руки. Купить квартиру тут под силу лишь очень богатым людям.
Школы и детские сады. Арбат – уникальный муниципалитет: нет ни одной «рядовой» школы, все специализированные с весьма богатой историей и известными на всю страну выпускниками.
Инфраструктура. По плотности торговых объектов этот район лидирует среди всех остальных. Старый и Новый Арбат – крупнейшие торговые коридоры столицы, где представлены почти все мировые марки и стили. Но в отличие от Замоскворечья и Хамовников, почти вся инфраструктура ориентирована не на жителей, а на «дневное» население этой территории.
Поедем в Хамовники?
В пределах ЦАО, это, пожалуй, самое удобное для жизни место. Правда, с самыми высокими средними ценами на недвижимость.
Какие же плюсы?
Единственный район в столице, где проживание в центре отлично сочетается с занятиями спортом. В саду Мандельштама можно совершать утренние пробежки, как в Нью-Йоркском Центральном парке. С Фрунзенской набережной по пешеходному мосту легко перебраться в Нескучный сад. А на юге района находится крупнейший спортивный центр всей страны. Лужники – это не только вещевая ярмарка, но и площадки практически для всех видов спорта (от дорогих травяных теннисных кортов до демократичных баскетбольных площадок под метромостом).
В районе работает множество кафе, ресторанов, клубов и кинотеатров (на любой формат, вкус и кошелек).
Школы. Самые известные: одна из старейших языковых спецшкол Москвы (№ 1253 у метро «Парк Культуры»), 34-я школа при Финансовой академии, лицей № 1535 (на Усачева) при Институте стран Азии и Африки и 57-я школа при мехмате МГУ (в которую поступить не проще, чем на сам факультет).
Здесь много уютных парков и скверов. В 5–7 минутах пешком от любого дома есть столь редкий для центра столицы зеленый уголок.
И минусы:
Хамовники – один из лидеров среди столичных районов по доле коммунальных квартир, здесь до сих пор существуют и общежития полубарачного типа.
Торговая инфраструктура внутри самого района могла бы быть и более развитой. Полноценного торгово-развлекательного центра здесь нет (ближайшие ТРЦ – «Капитолий» на проспекте Вернадского и «Европейский» у Киевского вокзала), мало сетевых супермаркетов.
Замоскворечье. Центр за рекой
Оно не похоже на другие районы центра. С одной стороны, здесь самые большие жилые кварталы внутри Садового кольца, но тут же находятся и последние работающие в центре промзоны (ГЭС–1, Комбинат шампанских вин и фабрика «Рот-фронт»). Район начинается от Кремля, а заканчивается к югу от метро «Серпуховская». От патриархальной столицы с деревянными усадьбами и древними храмами до унылых панельных 16-этажек можно пройти всего за 10–15 минут.
Школы и детские сады. Это один из лучших районов с точки зрения школьного образования. Школ здесь много, почти все специализированные. Их ветхие довоенные здания в последние годы активно заменяются современными корпусами.
Инфраструктура. Одна из лучших в городе. Район – часть делового центра, и поэтому тут много объектов, ориентированных на его «дневное» население. Но это еще и крупные жилые кварталы с продуктовыми магазинами и прочими объектами инфраструктуры. Правда, почти все они сосредоточены между Большой Ордынкой и Новокузнецкой, а вот на Острове или за Павелецким вокзалом ситуация несколько хуже.
Новокосино.ЗаМКАДье
Восточная замкадовская окраина столицы. Последний из реализованных советских градостроительных проектов в Москве и первый квартал, построенный в чистом поле за МКАД.
Кафе и рестораны. По их числу район существенно отстает от большинства московских «спальников». Одна из причин – строился почти целиком по советским проектам (градостроители конца 1980-х считали, что в спальном районе надо только спать, а полноценно жить в нем совсем не обязательно). Правда, отсутствие кафе в Новокосино частично компенсировано множеством заведений в южной части Реутова (в стилобате зданий, выходящих на Носовихинское шоссе).
Школы и детские сады. С этими объектами в Новокосино ситуация не плохая, но и очереди есть (хотя и не самые большие в городе).
В Новокосино 10 школ, из них лишь 2 с углубленным изучением каких-либо предметов. Остальные 8 – обычные общеобразовательные.
Южное Бутово. Дальний юг столицы
Полторы сотни домов построили за 15 лет в чистом поле в 25 километрах от центра столицы. Кто-то считает это столичными выселками, кто-то – лучшим районом города, где жить удобнее, чем «в этом загазованном центре».
В большом спальном районе ощущается недостаток объектов повседневной инфраструктуры. Кафе и ресторанов в Южном Бутово до обидного мало. Есть проблемы и с другими местами отдыха и занятий спортом.
Материал подготовлен при содействии аналитика интернет-портала ГдеЭтотДом.Ру Алексея Попова