Ошибка выйдет боком
Дом номер 13, 13-й этаж, 13-я квартира, в которой, по слухам, поселился барабашка, – все это покажется милой шуткой по сравнению с тем «юмором», какой подчас организуют продавцы, чтобы продать неискушенному покупателю неблагонадежную жилплощадь. И если дело выгорает, то новоявленный собственник теряет не только покой, но жилье и деньги, выложенные за него. И порой признать сделку недействительной бывает очень трудно.
Слагаемые неблагонадежности
Неблагонадежными, по словам экспертов, называют те квартиры, при покупке которых были допущены нарушения закона. Причем нарушения могли произойти еще при оформлении прав предыдущих собственников. Все эти погрешности, конечно, можно, отследить, если покопаться в истории прежних сделок с жилплощадью, выявить обстоятельства их совершения. С особой осторожностью рекомендуется подходить к покупке ранее приватизированных квартир, жилья, полученного по завещанию или в наследство. Как показывает практика, именно в таких историях чаще всего встречаются казусы.
В первую очередь к неблагонадежным можно отнести квартиры, которые выставляются на продажу по доверенности в отсутствие собственника. Ведь по закону хозяин может отозвать ранее написанный им документ. А если, не приведи Бог, владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Во много возрастает риск покупателя, который соглашается приобрести квадратные метры у собственника, получившего их по наследству.
– Унаследованное жилье – одна из самых больших проблем при продаже, – соглашается Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – Ведь согласно Гражданскому кодексу, наследование может проходить по завещанию или по закону. С завещанием все более-менее ясно: человек написал, что его собственность достанется, например, жене и сыну. В таком случае уже не имеет значения, сколько у него еще имеется родственников, которых он обделил. Проблемы появляются, когда завещания нет и не было. В этом случае вступает в законную силу очередность наследования. Первые претенденты – супруги и дети. Если таковых нет, то братья и сестры. Затем – тети и дяди, и так до седьмой воды на киселе.
Допустим, после смерти гражданина Н. его квартира перешла к семье – жене и сыну. Квартиру они продали, деньги потратили. А через пять лет выяснилось, что покойник, царство ему небесное, нагулял в Сызрани или Ижевске внебрачную дочь. Чадо вспомнило вдруг о состоянии отца и решило восстановить справедливость – в лучшем случае потребовало часть вырученных от продажи квартиры денег. С одной стороны, согласно ГК РФ заявление о наследовании должно быть подано в течение полугода со дня смерти родного папы. Но тот же кодекс оговаривает: если наследник был болен или вовсе не знал о смерти родственника, полугодовой срок может быть восстановлен. Однако самая большая неприятность состоит в том, что внебрачная дочка предъявит претензии, скорее всего, не к наследственной родне, а к добросовестному покупателю квартиры. Тем более что и судебная практика показывает: отсудить долю в квартире гораздо проще, чем получить деньги с родственников.
Впрочем, если все делать без аврала, любую сделку можно обезопасить. В данном случае, к примеру, следует получить от продавца заверенный нотариусом документ о том, что собственнику неизвестно о других наследниках, и в случае их появления продавец обязуется урегулировать с ними все денежные вопросы самостоятельно.
Немало сюрпризов преподносят квартиры, купленные по договору пожизненного содержания. Ведь избавиться от такой жилплощади при жизни предыдущего собственника можно только с его письменного разрешения, заверенного нотариусом. Отсутствие же такого документа является основанием для отмены сделки купли-продажи.
А еще встречаются ситуации с поддельными завещаниями. Вот один из случаев. При приобретении квартиры право собственности на которую было получено в результате наследства по завещанию, покупателя насторожил следующий факт: наследодатель, пожилая одинокая женщина, за два месяца до смерти выехала во Владимирскую область, оформила там завещание у нотариуса и… умерла. Проверить документ в нотариате не удалось?– сгорели архивы. А сам нотариус давно уволился. При общении с так называемой наследницей стало понятно, что бабушку, за которой она ухаживала, по ее словам, на протяжении трех лет, она и в глаза никогда не видела. А завещание искусно подделала.
– К «темным» квартирам, помимо прочего, я бы отнесла жилье, которое имеет всевозможные технические изъяны, что не позволяет во всем объеме пользоваться помещением, либо существенно влияет на цену объекта,?– говорит Наталья Ракова, генеральный директор агентства недвижимости Great reality.?– Или другой вариант: дом подлежит сносу (готовится к реконструкции), но собственник квартиры не поставил об этом в известность покупателя. В чем виноват собственник? По закону?– ни в чем. Ведь продавать жилье в таких домах не запрещается, хотя квадратный метр, подлежащий сносу или реконструкции, можно сторговать по более низким ценам.
Кризис огорчил аферистов
Криминальный квартирный бизнес чаще встречается в недорогом сегменте жилья. А самый распространенный сюрприз – покупка квартиры с зарегистрированными гражданами. В элитном же сегменте мошенничество встречается редко. Во-первых, потому, что покупатели дорогой недвижимости шага не ступят без совета юристов. Во-вторых, потому, что и сами покупатели, поскольку речь идет о громадных суммах, крайне осторожны.
Если верить экспертам, неблагонадежных квартир во всех сегментах с каждым годом становится все меньше. А с начала финансового кризиса процент сделок с явным элементом мошенничества и вовсе резко снизился. Пик афер в с жилой недвижимостью наблюдался в середине и второй половине 1990-х, но уже в начале века уровень проверок юридической чистоты квартир стал быстро набирать обороты: выросла не только технология юридической проверки объектов, но и правовая грамотность населения.
Что же касается риелторской деятельности, то крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении в известное агентство риски столкнуться с отпетыми мошенниками минимальны. Ведь и аферисты не теряют бдительности, стараясь обходить крупные компании при продаже сомнительных объектов.
– Изучая подноготную выставленной на продажу квартиры, – объясняет В. Симонова,?– и запрашивая на нее различные документы, риелтор выявляет сведения о том, кто, когда и на каком основании владел данным жилым помещением. Выясняются и другие нюансы: какие сделки совершались с недвижимым имуществом и какими именно лицами, было ли жилое помещение приватизировано, продано, подарено, приобретено путем наследования, достиг ли продавец или покупатель к моменту сделки полной дееспособности, имел ли право на приватизацию и т. д. Именно таким образом и выявляется «темная» квартира».
К сожалению, порой агенты не успевают во всем разобраться, теряют внимание и бдительность, а бывает и так, что за вознаграждение могут сознательно «слить» неблагополучную жилплощадь. Ответственность на них возложить бывает очень трудно, ведь они лишь посредники. Даже закон не находит в их действиях злого умысла.
Береженого договор бережет
– За 20 лет существования рынка недвижимости, – делится своим мнением Ирина Шугурова, зам. генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, – форма договора купли-продажи достаточно отработана. Более того, все документы купли-продажи подлежат обязательной госрегистрации, когда работники регистрационной палаты по пунктам проверяют соответствие договора требованию закона. При обнаружении каких-либо несоответствий процесс приостанавливается, а договор возвращается для исправления.
Сам текст договора купли-продажи достаточно понятен и несложен, но нужно обращать внимание на ряд пунктов. В документе всегда отражаются права третьих лиц. В обязательном порядке указывается, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из квартиры. Это в том случае, если жилье продается по альтернативной сделке.
Но продажа может быть и свободной, когда стороны договариваются о том, что юридическое и физическое освобождение квартиры произойдет лишь после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, во внесудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи.
Следует обращать внимание на права супругов: если продавец состоит в браке, в договоре должно быть зафиксировано согласие второго супруга на продажу.
К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта. Иными словами, нужно подробно указать не только почтовый адрес (улицу, номер дома, квартиры), но и число комнат, площадь жилья. Еще один обязательный пункт?– цена квартиры.
Если нарушения закона всплыли сразу после покупки, то в этом случае лишь одна дорога?– в суд, где придется доказывать, что вы являетесь добросовестным приобретателем. Возможно, суд с этим согласится и оставит квартиру в вашей собственности, либо потребует от продавца возврата денег.
С чистой совестью в чужую квартиру
Бережет береженого, как известно, не только договор, но и титульное страхование?– страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Неслучайно в Европе любые сделки с недвижимостью сопровождаются страхованием титула.
Однако нужно усвоить главное: титульное страхование способно обезопасить лишь от рисков, которые связаны с потерей прав собственности – полной или частичной. Если же после приобретения жилья в собственность возникнет обременение, это не будет считаться страховым случаем.
Скажем, в один не очень прекрасный день возникнет ранее зарегистрированный на этой площади гражданин (не имевший и не имеющий никаких прав собственности). Он вернулся из мест лишения свободы и ему абсолютно негде жить. Так вот, согласно Конституции РФ (ст. 40), ему самое место в вашей квартире… При этом посягательств на право собственности не возникает, а следовательно, титульное страхование не действует.