Как передать квартиру любимому родственнику?
Вполне типичная ситуация: собственник квадратных метров хочет при жизни оформить их на родственника. Допустим, бабушка – на горячо любимого внука. Мама – на дочь. Тетя – на племянника. Вариантов решения проблемы несколько: квартиру или дом можно «продать», подарить, завещать, можно даже оформить недвижимость в ренту. У каждого способа, понятно, есть свои преимущества и недостатки. Об этом и поговорим.
Купля-продажа
Суть сделки ясна: продавец продает, покупатель покупает. К примеру, бабушка и внук должны заключить договор купли-продажи жилого помещения. Существенными условиями (условиями, без которых договор считается незаключенным) договора купли-продажи являются предмет и цена. То есть надо максимально точно описать, что продается-покупается, и указать стоимость отчуждаемого имущества.
Договор может быть составлен у нотариуса, у любого юриста или самостоятельно – как захотят стороны сделки. Главное, чтобы документ был составлен в письменной форме, а кроме того, подписан продавцом и покупателем. В дополнение к договору должен быть составлен еще один документ – акт приема-передачи. Смысл его в том, что продавец передал, а покупатель принял имущество, расчеты между сторонами произведены. Хотя, что там лукавить: в подобных случаях оплата по договору происходит разве что на бумаге, на деле же никаких денег внук бабушке не платит.
После того как договор и акт оформлены, продавцу и покупателю необходимо представить пакет документов для регистрации в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии).
При купле-продаже жилого помещения регистрировать будут:
– договор купли-продажи;
– право собственности покупателя.
Если право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (до января 1998-го подобные сделки не оформлялись в специальном реестре), то дополнительно должно быть зарегистрировано ранее возникшее право собственности. За такую регистрацию не надо платить госпошлину, если она проводится одновременно с регистрацией сделки по отчуждению. Все три действия будут произведены одновременно. Срок регистрации один месяц.
Примерный перечень основных документов для регистрации:
– правоустанавливающие документы на жилое помещение;
– договор купли-продажи и акт приема-передачи;
– квитанция об уплате госпошлины (1000 руб. за регистрацию договора и 1000 руб. за реги-страцию права собственности);
– паспорта (копии) сторон сделки;
– кадастровый паспорт (если право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП).
После регистрации внук получит на руки свой экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности (также кадастровый паспорт – если он представлялся при регистрации), а бабушка – договор купли-продажи.
Преимущество подобной сделки в том, что, поскольку она заключается между родственниками, ее вполне можно осуществить самим – без риелторов-посредников. Ведь варианты жилья искать не придется.
Кстати, о минусах
Минусы сделки купли-продажи заключаются в следующем.
1. Придется заплатить налог с полученного дохода.
Если продавец владел жилым помещением менее трех лет, то при продаже такого имущества ему нужно будет оплатить НДФЛ с суммы, указанной в договоре. Для этого необходимо посетить налоговый орган и подать налоговую декларации (до 30 апреля года, следующего после продажи), высчитать сумму налога самостоятельно и уплатить деньги в бюджет государству (сделать это полагается до 15 июля года, следующего после продажи).
При этом у продавца есть возможность уменьшить сумму налога за счет имущественного налогового вычета. Сумма вычета составляет 1 млн рублей, на эту сумму уменьшается налоговая база, с которой взыскивают 13%.
Например, квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, по договору стоимость имущества составляет 1 500 000 рублей. От этой суммы отнимают вычет (1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 рублей) и с оставшейся суммы платят НДФЛ (500 000 х 13% = 65 000 рублей).
Еще одна возможность уменьшить налог – воспользоваться зачетом. В соответствии со ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Иными словами, от цифры, указанной в договоре купли-продажи, надо отнять сумму, которую продавец потратил на покупку этой квартиры.
Например, квартира продается за 1 500 000 рублей, а в свое время продавец приобрел ее за 1 350 000. Получаем следующее: 1 500 000 – 1 350 000 = 150 000. Из этой суммы платим НДФЛ (150 000 х 13% = 19 500 рублей).
Однако помните: для того чтобы воспользоваться «зачетом», необходимо будет представить в налоговый орган документы, которые подтвердят произведенные расходы. В договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества. И несмотря на то что оплата по договору будет, скорее всего, фиктивной, налог придется заплатить реальный.
К тому же фиктивные сделки купли-продажи (без реальной передачи денег) сейчас внимательно отслеживаются налоговой инспекцией. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем связываться с таким методом передачи собственности.
Если же квартира была в собственности продавца более трех лет, то подавать декларацию и платить налог не надо. Данное правило действует с 1 января 2010 года и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009-го.
2. Воспользоваться налоговым имущественным вычетом не удастся, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами – лицами, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
3. В нашем примере, если внук женат, то при заключении договора купли-продажи квартира будет совместной собственностью супругов. И когда вдруг он захочет развестись, его жена будет иметь право на половину совместно нажитого имущества. Выходом из ситуации может быть составление брачного контракта, по условиям которого приобретаемое жилье является собственностью внука.
Также можно заключить договор дарения, то есть бабушка квартиру подарит, и тогда жилое помещение будет принадлежать только ее любимому внуку.
Дарение: как это делается
Как и в случае с куплей-продажей, необходимо будет составить договор – на сей раз дарения.
По закону делается это в простой письменной форме, то есть можно обойтись и без нотариуса. Договор должен быть подписан сторонами сделки. Существенным условием договора является предмет сделки.
Дальнейшие действия – регистрация договора и права собственности одаряемого. За каждую из регистраций необходимо уплатить пошлину в размере 1000 рублей.
Если право собственности дарителя не зарегистрировано в ЕГРП, то дополнительно нужно будет зарегистрировать ранее возникшее право собственности дарителя. Перечень документов для регистрационных действий тот же, что для купли-продажи. Только здесь на регистрацию отдается договор дарения.
Самое главное: дарение между близкими родственниками не облагается налогом. Как сказано в Налоговом кодексе РФ (подп. 18.1. п. 1 ст. 217), доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. В соответствии с Семейным кодексом РФ таковыми считаются супруги, родители и дети (в том числе – усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Если даже внук женат, то подаренная квартира будет являться его единоличной собственностью. В соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.
Коротко о грустном
Общий минус купли-продажи и дарения: и в том, и в другом случае бабушка (продавец или даритель) утратит право собственности на квартиру после совершения сделки.
П. 2 ст. 292 ГК РФ гласит: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Чем это грозит? Выселением!
Пока бывший собственник (бабушка) и настоящий собственник (внук) пребывают в мире и согласии, старушка будет спокойно жить в проданной или подаренной квартире. Но, если вдруг между ними пробежит кошка и внук захочет выселить престарелую родственницу, у него будет на это полное право. Чтобы воспользоваться им, ему лишь придется обратиться в суд.
Наследство и наследники
Для того чтобы собственником квартиры стал именно внук, бабушке необходимо будет написать завещание, по которому она оставляет жилое помещение внуку.
Как гласит Гражданский кодекс, завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса. За удостоверение взимается госпошлина. В соответствии со ст. 333.24 НК РФ ее размер составляет 100 рублей.
Если завещания нет, наследование имущества будет происходить по закону. То есть квартиру получат наследники в порядке очереди наследования. Так, наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя.
Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Это означает, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его потомкам и делится между ними поровну.
Пример. У бабушки есть дочь, а у дочери есть сын (внук бабушки). Если не будет завещания, после смерти старушки квартиру унаследует дочь. Если же вдруг дочь покинет сей грешный мир до открытия наследства (или одновременно с наследодателем), квартиру унаследует внук.
При наследовании квартиры он станет собственником только после открытия наследства, то есть после смерти наследодателя.
С одной стороны, до момента оформления права собственности на жилое помещение внук не сможет его продать, подарить, заложить или совершать с ним иные сделки. С другой, – не сможет указать бабушке на дверь, когда станет собственником квадратных метров.
Чтобы стать полноправным собственником, необходимо принять наследство. Для этого нужно будет подать заявление с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство. Сделать это по закону полагается в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Само свидетельство выдается в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
Получив свидетельство о праве на наследство, наследник должен будет обратиться в регистрационную службу для регистрации права собственности на квартиру. И заплатить пошлину – 1000 рублей. Ждать свидетельства о собственности придется месяц.
Вопреки завещанию
За выдачу свидетельства о праве на наследство наследнику необходимо будет заплатить государственную пошлину:
детям (в том числе – усыновленным), супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Другим наследникам – 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей.
В нашем случае внук относится к «другим наследникам», а значит, размер пошлины будет выше и составит довольно ощутимую сумму. Платить другие налоги (НДФЛ, налог с наследства – отменили) не надо.
К плюсам оформления квартиры по завещанию можно отнести то, что унаследованная квартира будет собственностью только того лица, к которому она перешла по наследству.
Наследство – сделка безвозмездная, следовательно, второй супруг не сможет рассчитывать на половину от полученного имущества. Немаловажно и то что, наследодатель сможет спокойно жить в квартире или доме, не опасаясь, что его выгонят, – ведь право собственности на недвижимость возникнет только после открытия наследства.
О чем не стоит забывать. Есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы). Они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Избежать такого риска можно, только если распорядиться квартирой при жизни. А значит, придется выбирать между договорами дарения или купли-продажи.
Рента – еще один вариант
Еще один способ оформить жилплощадь на близкого родственника – заключить с ним договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).
Различают три вида ренты:
– постоянная рента, выплата которой не ограничена каким-либо сроком;
– пожизненная, выплата которой ограничена сроком жизни получателя ренты;
– пожизненное содержание с иждивением, когда помимо ренты ее получатель находится на пожизненном содержании с иждивением.
В соответствии со ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за плату или бесплатно.
Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения.
При оформлении недвижимости наиболее популярны договор пожизненного содержания с иждивением и пожизненная рента.
Чтобы оформить квартиру через договор ренты, необходимо составить сам этот договор. Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.
За удостоверение договора у нотариуса пошлина составит – 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000.
За госрегистрацию договора и права собственности плательщика ренты нужно заплатить по 1000 рублей.
При пожизненном содержании с иждивением квартира станет собственностью внука сразу после регистрации в ЕГРП. Однако бабушка будет иметь право на пожизненное проживание в квартире, а также на содержание с иждивением, которое может включать в себя обеспечение продуктами питания и одеждой, а если этого требует состояние ее здоровья, то и на соответствующий уход.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Таким образом, внук станет собственником при жизни бабушки, а в ответ обязан будет предоставить ей достойный уход и содержание.
В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.
Сплошная диалектика
1. Несмотря на то что квартира станет собственностью внука, без разрешения получателя ренты, то есть без разрешения бабушки, распоряжаться имуществом он не сможет. Не сможет его продать, подарить, заложить и т. д.
2. Если старушке что-то не понравится (внук опоздал с покупкой лекарств, не прибрал в квартире и т. д. – в зависимости от договора), то по инициативе пожилой дамы договор может быть расторгнут через суд. И если это произойдет, внук не вправе будет требовать возмещения своих расходов, которые он понес при исполнении договора.
3. С получателя ренты, в нашем случае с бабули, могут потребовать уплаты НДФЛ. То, что старушка будет получать ежемесячное содержание в виде денежных средств или в иной форме, является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. На это однозначно указано в Письме Минфина от 24.03.2009 № 03-04-07-01/97.
4. Если жилое помещение будет передаваться по договору ренты платно, то получателю ренты могут отказать в имущественном вычете.
На сей счет есть две позиции, два мнения. Одни полагают, что получить вычет нельзя, другие спорят с этим: дескать, добиться вычета все же можно. Хотя, скорее всего, право на вычет придется отстаивать в суде, поскольку сегодня единой судебной практики по этому вопросу нет.
5. После регистрации права собственности за внуком он как собственник несет бремя содержания имущества. То есть именно он обязан платить налоги (земельный налог, налог на имущество), оплачивать услуги ЖКХ и т. д. Хотя наверняка у бабушки (как пенсионера или инвалида) были льготы по оплате.
Без примерки не обойтись
Итак, если вы намерены оформить недвижимость на близкого родственника, необходимо обдумать каждый из вариантов и выбрать тот, который подходит больше всего.
Если исходить из нашего примера (бабушка оформляет квартиру на внука), то, наверное, наиболее надежный вариант для бабушки – оформить договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае она, передав квартиру в собственность внука, будет иметь полное право не только жить в квартире, но и получать определенную материальную поддержку – деньги, уход, необходимые лекарства.
Если исходить из интересов внука, то ему выгоднее всего вариант с договором дарения. Квартира перейдет в его единоличную собственность, и не будет мороки с налоговой декларацией, вычетами и налогами.
Завещание можно отнести к золотой середине. Для бабушки этот вариант удобен тем, что можно не бояться выселения в случае ссоры с внуком. Правда, и внук станет собственником квартиры только после ее смерти.
Плюс завещания еще в том, что внуку не придется платить НДФЛ, оформлять вычеты и т. д., зато придется выложить деньги за свидетельство о праве на наследство. Также если есть наследники, имеющие право на обязательную долю, вариант с завещанием не подойдет – в этом случае лучше будет дарение или купля-продажа.
И последнее. Выбор способа передачи недвижимости зависит от массы обстоятельств. Поэтому следует «примерить» каждый из них на себя и остановиться на наиболее выгодном для вас, где будет больше плюсов, чем минусов.