07:28:35
3 декабря 2024 г.

Геннадий Стерник: «Стабильность на рынке жилья… колебательная»

О ситуации на рынке недвижимости пишут разные издания, привлекая авторитетные мнения специалистов. Но нередко точки зрения аналитиков заметно расходятся, причем как в оценке нынешней ситуации, так и ближайшего будущего. Кому все же верить? Чье мнение наиболее правильно? Как все же делаются прогнозы? С этими вопросами наш корреспондент обратился к «главному прогнозисту рынка недвижимости России», члену Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР) Геннадию Стернику.– Сразу хочу подчеркнуть: бывают предсказания и прогнозы. Предсказателей в Москве много. И то, о чем они говорят, порой ни опровергнуть, ни подтвердить невозможно. А прогноз – это сначала расчет. Чтобы его сделать, нужно провести мониторинг рынка, то есть собрать и обработать информацию за большой срок. Внимательно сравнивая полученные результаты, можно обнаружить некоторые закономерности. И если, например, из них видно, что цены на квартиры идут и идут вверх, то скорее всего они и завтра будут расти. А если колеблются? Тогда дальнейшая ситуация неясна. Но это только первая стадия работы над прогнозом, технически тяжелая, но легкая в смысле применения методов.
Вторая стадия – анализ. Другими словами, исследование факторов, которые влияют на цены. Как они влияют? Какие именно и в какой степени? Когда-то на цены очень сильно влияли инфляция и рост курса доллара. Потом они отошли на задний план, а после дефолта снова вернулись на свое место.
– И много факторов приходится учитывать?
– Немало. Причем, набор их постоянно меняется. И самое сложное – знать степень влияния каждого фактора. Возьмем, например, платежеспособность населения. Чтобы знать о ней достаточно много, надо отслеживать по всем доступным источникам информации уровень доходов людей, денежных накоплений в банках и вне банков и т.д. Ведь если у населения появляется больше денег, то они попадут на рынок недвижимости и цены пойдут в рост.
А если доходы падают, то и сбережения у людей тают. Естественно, им не с чем в это время выходить на рынок.
И вот только тогда, когда вы основательно разобрались с действующими факторами и поняли степень и глубину влияния на рынок каждого из них, можете переходить непосредственно к прогнозу. Так и мы работаем. Когда же мы «в черновую» набросали прогноз, еще раз обращаемся к экспертам и специалистам. И по необходимости вносим соответствующие коррективы.
– Геннадий Моисеевич, вы делаете прогнозы с 1994 года, и я знаю, что очень редко ошибаетесь. Как вам это удается
– Погрешности небольшие все же есть, но в основном жизненные ситуации совпадают с прогнозируемой моделью. Почему? Во-первых, я разработал собственную методику и постоянно веду мониторинг рынка. Во-вторых, строю график прогноза на год вперед. И каждый месяц накладываю кривую фактических данных на кривую прогноза и смотрю, расходятся они или нет? Бывают случаи, когда через полгода кривые начинают расходиться. Тогда я заново делаю прогноз на следующее полугодие. Опять сначала анализирую факторы, влияющие на результаты прогноза, и пытаюсь понять, почему жизнь разошлась с теорией, что и как повлияло на мои выводы? Найдя причины, вношу коррективы.
– А как разобраться простым людям, верить или нет напечатанному?
– Все зависит от конкретной ситуации. К примеру, председатель Центральной резервной системы Америки заявляет: в ближайшее время мы собираемся снизить ставку рефинансирования на 0,25%. После чего сразу же начинается бум на рынке, потому что все знают, что произойдет. Ведь глава ЦРС США не просто прогнозирует – у него есть необходимые рычаги для реализации своего заявления и он знает, когда и как это будет сделано. И все уже ждут, что экономика пойдет в гору.
Наш председатель Центробанка Геращенко в свое время тоже давал прогнозы по курсу доллара. И ему верили не только как классному специалисту. Все знали, что у него есть прямой рычаг для проведения сказанного в жизнь – так называемые интервенции ЦБ на валютной бирже. А вот в прогнозы инфляции не очень верят, потому что у конкретных людей и у ведомств нет прямых рычагов влияния на нее.
– Говорят, что в 2003 году начнется падение цен. Это верно?
– В прошлом году, когда был большой рост цен на недвижимость, я утверждал, что 2002 год ознаменуется переходом к стабилизации и что она будет с некоторым откатом вниз, а к осени произойдет возврат примерно на уровень 2001 года. Так и происходит.
– И откат пошел?
– Пока нет, но скоро начнется. Рост цен уже прекратился. Впрочем, откат будет небольшой, на уровне 5–7%.
– А может, здесь играет роль сезонный фактор? Летом, как известно, рынок успокаивается, и цены…
– Дело не во времени года, цены нынче упадут не потому, что на дворе стоит лето, а просто наступила стадия стабилизации рынка. При ней сезонные факторы более значимы и видимы. А вот когда в прошлом году была стадия устойчивого роста, то я спрогнозировал, что не будет сезонных откатов. И их не случилось. Маленькие же колебания, связанные с сезонностью, не ощущались. Нынешней осенью будет подъем не потому, что это осень (хотя и в том числе потому, что осень), а просто мы входим в период колебательной стабилизации, то есть цена квадратного метра в зависимости от ситуации на рынке и времени года будет колебаться в пределах 5–7%.
Теперь относительно слухов на 2003 год. Я пока не готов сделать расчетный прогноз на следующий год, потому не могу сказать точно, что ожидает рынок недвижимости через год. А вот если прибегнуть к форме предсказания, то я считаю, что еще год-полтора не будет ни сильного падения, ни сильного подъема. Так и будут цены колебаться. Нас ожидает стабильность …колебательная.
– А насколько, на ваш взгляд, верно утверждение, что падение начнется с элитного сегмента рынка?
– Миф о том, что дешевое дешевеет, а дорогое дорожает – всего лишь миф. Действительно, рынок дорогих квартир первым стал стабилизироваться и там уже в кое-каких районах цены начали снижаться. Настроено элитного жилья в последний год в Москве столько, что предложение начинает превышать платежеспособный спрос. Девелоперам придется снижать цены, у них просто нет другого выхода.
– Но на что все же ориентироваться клиентам-обывателям? На цены в монолитных домах?
– Цены начнут снижаться на все дома. Только разными темпами.
– А есть явные симптомы, что цены пойдут вниз?
– Пока нет. Я так и написал, составляя прогноз, что после стабилизации может быть 3 сценария развития ситуации на рынке недвижимости: продолжение стабилизации; рост цен; их снижение. Нет предпосылок к росту, но и нет предпосылок к существенному снижению. Год-полтора нас ждет стабильность с некоторыми колебаниями. Но, повторяю, это пока мое предсказание. К концу года я займусь этим вопросом всерьез, сделаю расчеты и опубликую уже расчетный прогноз.
– На первичном или вторичном рынке легче проводить анализ и делать прогноз? И есть ли между ними разница?
– На первичном значительно труднее. Причин я вам могу назвать три или пять – это в основном интересно профессионалам. А для наглядности достаточно сказать, что сегодня анализом первичного рынка занимается 10% аналитиков от числа занимаюшихся «вторичкой».
– Как я понял, аналитики сегодня очень востребованы на рынке. А Российская гильдия риэлторов занимается их обучением?
– Да. В конце мая в Национальном учебном центре риэлторов при РГР я прочитал курс «Технология анализа рынка недвижимости для начинающих аналитиков». Было 30 человек. Вообще этот курс я читаю уже несколько лет не только в Москве, но и в регионах России. Многие фирмы начинают понимать важность аналитической работы и присылают на обучение людей.
Думаю, что РГР и далее продолжит заниматься обучением профессиональных аналитиков. Причем, мы хотим отдельно читать курс для, как нынче модно говорить, «продвинутых» аналитиков, проводить мастер-классы и т. п. (особенно по методике прогнозирования развития рынка недвижимости), и для менее подготовленных. Настоящие аналитики очень нужны сегодня, но еще больше будут востребованы завтра.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Геннадий Моисеевич Стерник родился в г. Хмельницком в 1937 г. В 1968 г. окончил инженерный факультет Военной академии бронетанковых войск. До 1993 г. был системным аналитиком в области военной техники. Кандидат технических наук, имеет 25 авторских свидетельств.
С 1993 г. – на рынке недвижимости. Работал начальником информационно-аналитического отдела девелоперской фирмы, в 1994 г. приглашен в Российскую гильдию риэлторов аналитиком рынка недвижимости России. В настоящее время директор по стратегическому планированию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета РГР, председатель комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости. За это время издал 3 методических пособия, 10 исследовательских отчетов, опубликовал в научных и специализированных изданиях более 30 статей.
Имеет взрослых сына и дочь, двух маленьких внучек. Знает французский и украинский языки.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация