И фикус польют, и денег дадут
Сдача жилья квартирантам, безусловно, доходный бизнес, а для многих вообще единственный вариант поправить свое финансовое положение. Однако вместе с деньгами, как правило, зарабатывается и головная боль: а вдруг постояльцы испортят мебель или технику?
Вдруг вовремя не заплатят или исчезнут, прихватив хозяйский холодильник? Между тем средство от подобных сюрпризов есть. К примеру, на Западе управлять сдаваемыми внаем квадратными метрами сплошь и рядом поручают специализированным компаниям. Ну а мы чем хуже?
Доверить профессионалам
Несколько лет назад и на российском рынке недвижимости появилась такая услуга – доверительное управление квартирами, которые сдаются в аренду. Единого стандарта нет, поэтому некоторые агентства называют это гарантийным обслуживанием. Хотя суть одна: хозяин, желающий сдать свою квартиру, перекладывает все возникающие в связи с этим заботы на плечи профессионалов.
При обычном найме агентство недвижимости выступает в роли посредника, в обязанности которого входит лишь поиск нанимателя. При доверительном управлении круг обязанностей компании значительно шире, она берет на себя всю работу и большинство рисков, связанных со сдачей жилого помещения.
Заглянем в стандартный пакет этой услуги. В нем мы обнаружим не только поиск арендаторов, но и последующий контроль над квартирой, получение ежемесячной арендной платы и передачу ее хозяину жилья, своевременную оплату коммунальных платежей, страхование и контроль над страховыми случаями. А еще – услуги сервисной службы (уборку квартиры, перевозку вещей, закупку мебели и т. д.), вплоть до поливки цветов и ухода за аквариумными рыбками.
По желанию клиента могут быть предоставлены дополнительные услуги. Например, ремонт и оборудование квартиры, покупка мебели в кредит. Причем агентство делает это за свой счет, а потом хозяин с ним рассчитывается (например, за счет арендной платы).
Некоторыми агентствами предлагается продажа 1с и бухгалтерское обслуживание индивидуального предпринимателя, сдающего в аренду недвижимость, которое связано с расчетами по арендной плате и отчетами для налоговой инспекции.
Понятно, что делается это за дополнительную плату, а с хозяином квартиры заключают дополнительное соглашение.
Или мы к вам, или вы к нам
Комиссионные. Стоимость услуги доверительного управления рассчитывается по-разному. Размер комиссионных зависит от набора услуг и перечня обязательств фирмы. Некоторые компании регулярно удерживают определенный процент месячной ставки аренды. Другие предпочитают, чтобы арендодатель платил один раз в год сумму, эквивалентную месячной арендной плате (на момент подписания договора найма с клиентом). Есть и другие варианты. В среднем на столичном рынке стоимость стандартного пакета услуги доверительного управления составляет 10–15% от арендной платы. Пакет с дополнительными услугами обойдется дороже. Размер платы фиксируется в договоре.
Страховка. К этой сумме еще добавляется стоимость страховки. Страховая сумма также зависит от выбранного хозяином жилья пакета страховых услуг.
Первый шаг. Ну а для начала надо приехать или позвонить в компанию и проконсультироваться об условиях сдачи квартиры. Если условия подходят, отправляетесь на фирму или агент сам выезжает к вам. При встрече проштудируйте текст договора, уточните размер месячной арендной платы. Все устраивает? Очень хорошо!
…И далее по списку
Следующий шаг – составление и заключение договора. Это может быть договор комиссии (его еще называют договором поручения). Тут единого стандарта тоже не существует.
Для подписания договора понадобятся следующие бумаги:
– документ, подтверждающий право собственности на квартиру (если квартира в частной соб-ственности);
– копия финансового-лицевого счета (если квартира в собственности государства). К слову, в этом случае нужно заручиться согласием наймодателя в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;
– общегражданский паспорт.
В договоре подробно описывается список услуг. Обязательный пункт – объем ответственности агентства, предусмотренные гарантии. Например, агентство отвечает:
– за подбор клиента по требованию хозяина;
– за своевременное получение арендной платы;
– за возмещение ущерба.
Прописываются штрафные санкции сторон в случае несоблюдения условий договора. К нарушениям могут относиться, к примеру, предоставление неверной информации о квартире, факт несостоявшейся по вине хозяина сделки, досрочное расторжение договора.
Договор заключается, как правило, на год или более долгий срок. Бывают и «короткие», но это, скорее, исключение из правил.
После того как стороны договорились, сотрудник агентства составляет подробную опись квартирного имущества, в которой фиксируются все имеющиеся физические и механические изъяны.
Затем стороны подписывают акт приема-передачи. Этот документ означает, что квартира готова к сдаче, а хозяин квартиры готов передать от нее ключи. С этого момента жилое помещение считается переданным агентству, и оно несет за него ответственность. Случись что – хозяин вправе спросить с агентства, которому доверил его в управление. И агентство обязано вернуть квартиру хозяину в том виде, в котором она была принята (за минусом естественного износа).
Если жилье не совсем готово к приему квартирантов, агент посоветует, что именно нужно сделать – где-то подкрасить, что-то починить, вывезти часть вещей и т. д.
Реклама – двигатель аренды
Наконец, квартира появляется в рекламе, на нее ищется наниматель. Информация попадает также в электронные базы данных аренды жилья либо специализированных изданий. Организуются показы жилого помещения потенциальным нанимателям, ведутся переговоры об условиях найма.
После того как найден наниматель, агентство может:
– зарезервировать для него квартиру на некоторое время;
– произвести дополнительные работы по переоборудованию квартиры;
– организовать упаковку и перевозку личных вещей нанимателя.
Агент заключает с квартирантом договор найма или договор субаренды. Каждое агентство само решает, каким договором оформить свои отношения с хозяином или нанимателем недвижимости. Фирма в этом случае выступает как наймодатель. Тем самым ограничивается возможность досрочного расторжения договора со стороны хозяина.
Нанимателю представляется опись имущества, он ставит свою подпись и принимает квартиру также по акту. После окончания срока аренды жилец сдает квартиру по этой описи.
В момент подписания договора будущий квартирант вносит депозит в размере месячной арендной платы.
Услуги агентства он, как правило, оплачивает только после того, как будет подобрана нужная квартира.
Пакет страховых услуг
Чтобы максимально обезопасить имущество в квартирах, взятых в доверительное управление, агентства рекомендуют его застраховать. Предлагается, как правило, страхование гражданской ответственности хозяина, отделки квартиры и имущества в ней, страхование от действий третьих лиц. Сумма страхования зависит от пакета услуг.
Страхование может быть как обязательным условием договора, так и необязательным. Некоторые агентства берут этот процесс на себя, страхуя квартиру и мебель за свой счет. В других компаниях страхованием занимается хозяин жилья. Он может самостоятельно обратиться в разные страховые компании.
К примеру, агентство «Акрус-сити» страхует квартиру за свой счет, исходя из страхового лимита 150 000 рублей. Если хозяин желает увеличить размер страхового возмещения, он доплачивает за увеличение страхового лимита по тарифам, действующим для агентства.
Кажется, жизнь налаживается
Итак, наниматель начинает жить на съемной квартире, а хозяин исправно получать деньги либо через окошко кассы в агентстве, либо на свой расчетный счет. В принципе, его ничто не должно особо волновать: все возникающие у нанимателя бытовые проблемы (вроде потекшего крана на кухне) управляющий берет на себя. Сервисный администратор в обусловленные договором сроки (например, раз в квартал) будет наведываться и осматривать жилье. А после того как закончится срок договора и наниматель съедет, квартиру приведут в порядок и, если понадобится, найдут нового квартиранта.
Для осуществления всех этих услуг в таких агентствах предусмотрен целый штат специалистов.
Назовите вашу сумму
О размере арендной платы хозяин и компания договариваются до заключения договора, ну а последнее слово всегда остается за хозяином. Агент лишь дает рекомендации, основываясь на собственном опыте и знании нынешнего состояния рынка. Более точная и конкретная сумма называется после осмотра квартиры и прилегающей к дому территории.
Выгодно хозяину
1. Сдавая квартиру, он получает гарантированный доход. Если наниматель задерживает оплату или отказывается платить за проживание, компания берет на себя меры воздействия на неплательщиков. Ведь проблемы с оплатой – это и ее проблемы.
2. Финансовые расчеты между хозяином квартиры и агентством осуществляются, как правило, по нескольким схемам: сумма ежемесячной платы за квартиру переводится на расчетный счет владельца; хозяин получает деньги через кассу в агентстве или через доверенное лицо и т. д.
Если собственник жилплощади находится не в Москве, деньги за аренду ему могут:
– перевести на его счет, открытый в любой точке мира;
– положить на валютный счет, открытый в Москве (по нотариально заверенной доверенности на пополнение счета);
– положить деньги на пластиковую карту.
Важно при этом, что независимо от того, насколько исправно вносит плату наниматель, хозяин получает полную сумму, оговоренную договором, всегда в срок.
3. Агентство несет ответственность за сохранность квартиры, переданной в управление. В случае возникновения страхового случая, сотрудник сервисной службы соберет необходимые акты, пригласит представителей страховой компании и ДЕЗа, проследит, чтобы страховое возмещение было отправлено на счет хозяина.
4. Хозяин полностью устраняется от «процесса» и на время договора может вообще отсутствовать в Москве. Если в период исполнения договора у сотрудников агентства возникают какие-то проблемы, то для принятия решения они могут обратиться к собственнику по электронной почте и также по электронной почте подписать необходимые дополнительные соглашения.
5. Какими бы замечательными людьми ни были наниматели, когда договор заканчивается и они съезжают, нередко возникают напряженные, даже конфликтные ситуации. Часто только при выезде нанимателей выявляются дефекты мебели или ремонта, выясняется, что есть задолженность за электроэнергию или телефон. При доверительном управлении квартирой ее хозяин избавлен от подобных неприятностей, не остается с этими проблемами один на один.
Выгодно нанимателю
1. Ему гарантируется защищенность от произвола хозяина квадратных метров. Например, он не вправе, когда ему вздумается, повысить плату за сдачу квартиры. В договоре зафиксировано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь период договора. Кроме того, посещения хозяина строго регламентированы. Владелец жилья не заявится, если его не ждали, не выселит без предупреждения. Владелец жилья может приехать с проверкой, но обязательно вместе с агентом.
2. Агентство занимается проблемами нанимателя, если это оговорено договором, по мере их возникновения (кого-то зарегистрировать, оформить какие-то платежи, получить квитанции, справки).
3. Определенные удобства в денежных расчетах:
– возможность оплачивать аренду по безналичному расчету;
– возможность вносить арендную плату за квартиру через кассу агентства с получением необходимых документов отчетности. Что особенно важно, если квартиру для сотрудника снимает фирма.
Наконец, и для хозяина, и для нанимателя удобно, что контакты между ними сведены до минимума. Все общение и взаимодействие осуществляется через посредника – юридическое лицо. Это позволяет решать все вопросы на деловом уровне, без эмоций и жанровых сцен.
За исключением дворцов
Слишком дорогие квартиры агентства берут в доверительное управление неохотно, опасаясь чересчур большой ответственности за них. Чаще всего в управление передаются жилые помещения с арендной платой 500–3000 $ в месяц.
Обладатели такого жилья в большинстве своем люди работающие, им проще заплатить агентству и освободиться от забот, связанных с поиском нанимателя и дальнейшим общением с ним. Нередко в доверительное управление сдают жилье те, кто на долгое время уезжает из страны.
Однако, по словам генерального директора агентства «Акрус-сити» Светланы Кос, число «дорогих» и «дешевых» квартир сейчас примерно одинаково. И всех владельцев, независимо от принадлежности жилья к той или иной ценовой категории, привлекает в доверительном управлении возможность отстраниться от решения проблем, возникающих в процессе сдачи квартиры. Это экономит время и освобождает от необходимости «работать» на нанимателя.
Докопаться-достучаться
То, что для многих недвижимость – самый ценный актив, – давно установленный «медицинский факт». Поэтому совет: прежде чем доверить квартиру агентству, которое рекламирует оказание подобных услуг, следует проверить, что же предлагается на самом деле.
Не лишним будет обзвонить три-четыре компании и задать несколько вопросов на засыпку. Кроме того, следует посмотреть, насколько грамотно составлены договоры, каков перечень услуг, кто их будет оказывать, во что это обойдется.
Можно даже поинтересоваться тем, каков штат сотрудников. Ведь управление недвижимостью – дело трудоемкое и хлопотное, это работа, на которую нужны силы и средства. Тут требуется целый штат тружеников, включающий сантехников, электриков, администраторов, которые будут присматривать за квартирой, устранять поломки, контролировать своевременную оплату платежей.
Следует узнать, каким образом будет рассчитываться стоимость услуг, где вы будете получать деньги (варианты вроде «в метро или на улице» не годятся, уходите из такого агентства, не теряйте время). Один из основных показателей надежности фирмы – правильность ведения денежных расчетов, во всех серьезных компаниях есть своя бухгалтерия, где все денежные дела легализованы.
Выясните, выплачивает ли компания возмещение, если подобранный ею квартирант, например, втихую съедет с квартиры или вывезет мебель. Как будут оплачиваться коммунальные счета, ремонт сантехники, уборка квартиры? Каков порядок и схема денежных расчетов? Кто с вами будет работать (в солидном агентстве за каждой квартирой помимо агента закрепляется свой администратор)? И самое главное – какую ответственность несет компания? Поинтересуйтесь (например, в Интернете), что пишут об агентстве, с которым вы решили иметь дело, какова его репутация.
К слову сказать, в соответствии с законом доверительное управление – лицензируемый вид деятельности.
Век друг друга не видать!
По данным столичных риелторов, в Москве в доверительное управление попадает не более 10% сдаваемых квартир. Однако спрос на услугу, согласно прогнозам, будет увеличиваться. Как отмечают эксперты, такой вид аренды дает хозяевам жилья больше преимуществ по сравнению с обычной посреднической операцией, и число заинтересованных в ней людей растет. Арендаторы и собственники квартир уже оценили одно из главных преимуществ услуги, а именно – отсутствие прямых контактов между хозяевами и нанимателями. Как говорится, человеческий фактор отдыхает.
Пожалуй, единственное, что серьезно сдерживает развитие услуги, о которой идет речь, – необходимость подписывать официальный договор, который предполагает обязательную уплату налогов. Хотя, с другой стороны, широкое распространение такой услуги сделало бы рынок аренды более прозрачным, а арендодателей – более законопослушными. Отношения между владельцами жилья и арендаторами приобрели бы более цивилизованный вид. К тому же стоит иметь в виду вполне очевидную перспективу: активность и интерес к «левым» доходам арендодателей со стороны налоговых служб будет только расти. Ну а кому не хочется спать спокойно?
Материал подготовлен при участии сотрудников агентства «Акрус-сити»