Как бороться с третьими лицами
Нередко, когда человек купил квартиру, выясняется, что она, мягко говоря, не совсем свободна. Нет, там может никто не проживать, но в ней может быть зарегистрирован член семьи собственника, которого непросто из своей квартиры «выписать». О том, кто такие третьи лица, как они могут появиться в квартире и какие права имеют, нам расскажет главный юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека.
– Любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, то есть подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. И одно из них – права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?
Бывшие, но не все
Третьи лица – это члены семьи собственника, в том числе бывшие. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Судьи посчитали, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения». Кроме того, он имеет право пользования данным жилым помещением, и право пользования носит бессрочный характер. И эту ситуацию не может изменить смена собственника на жилое помещение (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Выселить арендатора непросто
Бывают случаи, когда квартира сдается внаем, срок договора не истек, а хозяин хочет эту квартиру продать. Квартиранты же выезжать не хотят. Как в этом случае разрешается ситуация по закону? В статье 675 ГК РФ сказано, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма».
Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи внаем. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.
Бывают ситуации, когда в квартире зарегистрированы лица по договору безвозмездного пользования. Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования, прекращает право пользования квартирой только в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ). При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
Как выявить «чужака»?
Увидеть информацию о них можно из правоустанавливающих документов. Однако только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, «прописка») никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.
Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех, которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Договор обязывает
Прекратить права пользования жилым помещением третьих лиц можно разными способами. К примеру, расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Для этого следует получить заявление от пользователя о прекращении им права пользования помещением. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), то мы поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли-продажи.
В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли-продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто. Но стоит помнить, что каждая фраза в нем имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.». Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Сделка была 3 года назад. Повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета». Или: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», то таких бы проблем не возникло.
Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Если этого продавец не знает, то мы всегда доводим до него эту информацию. Но, к сожалению, бывают продавцы, которые скрывают подобную информацию. Они прекрасно понимают, что «чистая» во всех отношениях квартира будет стоить намного дороже. Поэтому покупателям я бы советовала для проверки квартиры обратиться к специалистам, дабы потом избежать потери лишних нервов, времени, а то и немалых денег.