Сколько продлится «время покупать»?
Большинство экспертов достаточно позитивно оценивают нынешнее состояние рынка столичного жилья. А по таким критериям, как общий объем сделок, уровень цен и число предложений, сегодня явно заметно оживление. Но все равно вопрос, вынесенный в заголовок, волнует многих, у кого квартирный вопрос не решен.
По данным портала «Рамблер-недвижимость», с июня 2009 года по июнь 2011-го квартиры в Москве подорожали более чем на 10 процентов. Планка докризисного уровня цен пока не взята, но если тенденция роста останется такой же устойчивой хотя бы несколько месяцев, то к концу года цены могут «доползти» до значений предкризисного 2008-го.
Участникам рынка недвижимости сегодня уже совершенно понятно, что шанс приобрести столичную квартиру по низкой цене образца 2009 года упущен. Если не навсегда, то, по крайней мере, надолго. Надеяться на то, что цены смогут в обозримом времени «откатиться» вниз, не приходится. Никаких предпосылок для нисходящей корректировки не заметно. Судите сами: нынешний уровень средней цены продаваемого в столице жилья лишь на 5,6 процента ниже уровня, который был в конце 2008-го.
Как известно, рынок недвижимости, в отличие от валютного или фондового сегмента, весьма инертен. Поэтому в 2008 году, когда кризис уже затронул все секторы экономики, рынок квартир оставался стабилен. Средняя стоимость кв. метра в январе 2009 года составляла 180 617 рублей. Продавцы держались до последнего и старались не опускать цены. Но жизнь внесла свои коррективы в модель поведения продавцов, и вскоре произошло то, что должно было произойти: рынок перешел в иную фазу – фазу снижения цен. По стройным рядам продавцов прошла паника.
Рубеж в 170 000 за «квадрат» был пройден весной, в 160 000 – в конце июля 2009 года. И получалось так: тот, кто снижал цену вовремя, имел шанс продать жилье. Кто делал это на неделю позже, вынужден был снижаться значительно серьезнее либо вовсе снимать квартиру с продажи.
Нисходящий тренд длился больше года. Абсолютный минимум уровня цен пришелся на август–сентябрь 2009-го. Тогда нижний предел цены кв. метра жилья в Москве составил 151 976 рублей.
Конечно, надо понимать, что оперировать приходится лишь теми ценами, которые были задекларированы продавцами в открытых источниках. Подлинные цифры реальных сделок не знает никто. Но интересно отметить, что покупатель, который приобрел среднестатистическую «двушку» не в докризисном 2007-м, а в августе 2009-го, сэкономил ни много ни мало 1,5–1,7 млн рублей.
Особого внимания заслуживает статистика Росреестра, которая учитывает госрегистрацию сделок в Москве: в 2009 году было зарегистрировано 55 673 сделки купли-продажи, тогда как в 2007-м число проданных квартир составило 77 386, в 2008-м – 65 117.
Вторая половина января 2010 года – поворотный момент. Правительство в лице премьер-министра, а позже и президент подтвердили: кризис остался в прошлом. Колесо рынка снова начало вращаться, как ему положено, цены пошли вверх.
К апрелю 2010-го отметка в 160 000 рублей за «квадрат» опять пройдена, но уже в другом направлении. В начале лета (до страшной жары) средний «квадрат» стоил 164 143. Во время летних дымов и пекла его цена продолжала «пульсировать» вокруг отметки в 164 000–165 000. Но число сделок снизилось.
В сентябре как будто бы началось ускорение, но отставка Ю. Лужкова его притормозила. Новый мэр приступил к своим обязанностям в октябре 2010 года, а к декабрю стоимость кв. метра столичного жилья уже достигла 169 871 рублей. Только в феврале нынешнего года уровень цен слегка качнулся – средняя стоимость кв. метра составила 168 961 рублей. Но вскоре ситуация исправилась, и сейчас, в начале лета, вопреки многолетней традиции, цена идет в рост: к концу июня она вновь перешагнула отметку в 170 000.
Стоит также отметить, что 85 650 сделок, заключенных в течение 2010 года, – это исторический максимум, который был зафиксирован Росреестром. Это даже больше, чем в лучшем предкризисном 2007 году. Возобновился устойчивый спрос, стимулирующий рост цен. А с начала 2011-го и банки включились в игру, отчего тысячи людей, которые и не мечтали о покупке хоть какого-то жилья, стали активно искать и покупать себе квартиру. И делалось это не за свои кровные, а при помощи заемных средств.
Куда и как пойдут дальше цены? Этого никто с точностью не знает. Мы можем лишь предполагать. Но, скорее всего, восходящий тренд продолжится, и цены будут идти вперед. Насколько быстро – покажет вторая половина лета и осень.
«Но сейчас-то что делать?» – может спросить иной читатель. И хотя в зубах навяз дежурный совет многих риелторов о том, что «сейчас – самое время покупать!», ничего другого я тоже предложить не могу. Сегодня действительно весьма удачное время как для покупки нового жилья (банки вновь охотно дают кредиты), так и для улучшения жилищных условий (при спокойном рынке альтернативные цепочки разрываются редко). Поэтому как покупателю, так и собственнику жилья советую не ждать, а решать свои жилищные вопросы здесь и сейчас.
Не стоит забывать, что впереди выборы, которые, как показывает практика, всегда оказывают влияние на рынок недвижимости. В какую сторону? А вот это предугадать довольно сложно. Но если занять выжидательную позицию, то возникает риск остаться у разбитого корыта, тогда как ваш сосед или сослуживец в это время благополучно справит новоселье.