Регистрация прав. Советы тем, кто продает и покупает
Купля-продажа – самая популярная сделка в сфере недвижимости. Даже несмотря на кризис, всегда найдутся те, кто покупают, и те, кто продают. При этом одни обращаются в солидные агентства, где профессионально и грамотно за них сделают львиную долю работы. Другие оформляют сделку и права самостоятельно.
Понятно, что у новичков, впервые сталкивающихся с подобной процедурой, возникает немало вопросов: куда идти и какие пороги обивать, что нужно собрать из документов, больших ли расходов потребует оформление? Итак, углубляемся в тему.
Хорошая новость
С 1.03.2010 вступили в силу поправки в законы «О государственном кадастре недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению правительства, поправки должны существенно упростить подачу и оформление документов на право собственности. К новациям, в частности, относится возможность отправить документы на регистрацию по почте, подать заявление о кадастровом учете и регистрации одновременно в одном окне, сделать запрос на выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и получить ее по почте или через Интернет.
Всем бумагам бумага!
Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Это – обязательное правило, обойти которое невозможно, поскольку полученный в итоге документ служит единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость. И такое право может быть оспорено лишь в судебном порядке.
Подтверждением прав на недвижимое имущество служит свидетельство о регистрации – документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер, а также содержит набор важных сведений о зарегистрированном праве, объекте недвижимости и правообладателе.
Порядок и процедура госрегистрации закреплена в Федеральном законе о государственной регистрации. Единственным регистрирующим органом сегодня является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая до 30.12.2008 называлась Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией). Этот федеральный орган исполнительной власти осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказ в госрегистрации прав (уклонение от госрегистрации) могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд (арбитражный суд).
Напомним, что суть любого договора купли-продажи заключается в том, что продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель оплачивает приобретаемое имущество.
Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов, зарегистрировать договор купли-продажи (если договор подлежит регистрации), зарегистрировать право собственности покупателя.
И дом, и гараж, и земля
При купле-продаже жилого помещения (квартира, жилой дом, дача) договор подлежит обязательной госрегистрации в ЕГРП. Когда же речь идет о нежилом помещении (гараже, подвале и т. д.), договор регистрировать не нужно. Кроме того, не требуется госрегистрация договора купли-продажи земельного участка.
Если предметом договора выступает жилой дом и земельный участок (одновременно в одном договоре), такой договор регистрировать необходимо.
При купле-продаже квартиры, жилого дома должны быть произведены два регистрационных действия:
1) регистрация договора купли-продажи;
2) регистрация права собственности покупателя.
При покупке земельного участка, гаража, подвала (нежилого помещения) производится одно регистрационное действие – регистрация права собственности покупателя.
Если право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП, то к названным регистрационным действиям прибавляется еще и регистрация ранее возникшего права собственности.
Ранее возникшее право – это право, которое возникло у граждан, приобретших недвижимость до 31.01.1998, то есть до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», когда еще не был введен такой документ, как свидетельство о госрегистрации.
Например, вы купили квартиру в 1996-м. В то время права на недвижимое имущество в едином реестре (ЕГРП) еще не регистрировали, однако, несмотря на это, ваше право собственности является юридически действительным и без такой регистрации. Тем не менее при совершении сделки с недвижимостью пройти перерегистрацию необходимо в обязательном порядке. Следует зарегистрировать ранее возникшее право в ЕГРП, а затем уже регистрировать договор купли-продажи и право собственности покупателя.
Все три действия могут быть проведены одновременно. За эту процедуру взимается пошлина, размеры и порядок уплаты которой установлены Налоговым кодексом РФ.
Если перерегистрация проводится одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то госпошлина не берется — необходимо оплатить только саму сделку.
По желанию собственника он может зарегистрировать «старое» право собственности до основной сделки, а затем, получив новое свидетельство, заняться куплей-продажей. В этом случае плата взимается в размере, равном половине размера пошлины за регистрацию прав. То есть необходимо будет заплатить госпошлину в размере 500 рублей.
Документов много не бывает
Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным лишь с момента госрегистрации в управлении Росреестра. Для регистрации договора потребуются следующие документы:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей. Заявление о госрегистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено как продавцом, так и покупателем (их представителями);
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию договора продажи. Для физических лиц сумма сбора составляет 1000 рублей. К слову, пошлина за регистрацию была увеличена в конце января 2010 года (ранее было 500 рублей);
3) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
4) подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия. В договоре обязательно должны быть указаны: предмет договора, цена, перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (если иное не установлено федеральным законом) с указанием их прав на пользование жилым помещением. Напомним, что по закону право на проживание сохраняют следующие лица:
– те, кто отказался от приватизации (ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
– отказополучатели по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ)
– получатели ренты, если договором пожизненного содержания с иждивением не предусмотрено иное (ст. 34 ЖК РФ).
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается ими самостоятельно;
5) кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества. До 1.01.2013 он является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства. Представление кадастрового паспорта (плана) не требуется, если ранее он уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кроме того, с 1.03.2010 кадастровый паспорт не требуется для госрегистрации права на земельный участок: с этой даты упоминание данного документа в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствует.
Предполагается также, что с 1.01.2013 требование представлять кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства также отменят.
Могут понадобиться
В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные бумаги:
– доверенность (если одной из сторон договора выступает лицо, действующее на основании доверенности);
– разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении живут находящиеся под опекой (попечительством) члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника;
– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
– письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
– письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
– нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
– нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем выступает один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность.
Правило без исключений
Если при купле-продаже не все сделки подлежат госрегистрации, то регистрировать право собственности за покупателем необходимо всегда: в ЕГРП запись о праве собственности продавца погасят и зарегистрируют это право за покупателем.
Для регистрации права необходимы следующие бумаги:
– заявление покупателя о госрегистрации его права собственности и заявление продавца о госрегистрации перехода права собственности к покупателю;
– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию перехода права (размер пошлины составляет 1000 рублей);
– подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
О почте с надеждой и грустью
До 1.03.2010 подать документы на регистрацию можно было, только посетив регистрационную службу и основательно настоявшись в очереди. Но сейчас у граждан и организаций появился дополнительный вариант сдачи и получения документов, который позволит избежать многочасового продвижения к заветному окошечку. Теперь документы на регистрацию можно отправить по почте.
Звучит заманчиво. Однако все не так просто. Прежде чем опустить нужные бумаги в почтовый ящик, придется проделать ряд процедур, иначе документы вернутся без регистрации.
Итак, если вы хотите отправить бумаги по почте, то необходимо:
– нотариально заверить подпись заявителя на заявлении на регистрацию;
– нотариально удостоверить сделку. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но если лицо желает отправить договор на регистрацию по почте, ему необходимо будет посетить нотариуса, чтобы последний удостоверил куплю-продажу;
– к заявлению следует приложить копию паспорта (документа, удостоверяющего личность физического лица), выписку из ЕГРЮЛ, если заявителем является юридическое лицо;
– в случае если действует представитель, к заявлению нужно также приложить нотариально заверенную доверенность.
Получить расписку о том, что документы сданы на регистрацию, и забрать сами зарегистрированные документы также можно будет с помощью почты.
Однако за удобства, как водится, нужно платить. Во-первых, следует внести госпошлину в размере 100 рублей за свидетельствование подлинности подписи на заявлении. Причем на практике окончательная стоимость может быть выше (500–1000 рублей), поскольку нотариусы прибавляют к пошлине плату за «техническую работу».
Необходимость нотариально удостоверять сделку также влечет за собой дополнительные траты, которые зависят от стоимости предмета договора. Кроме того, отправляя по почте документы, необходимо объявлять их ценность. Плюс опись вложения и уведомление о вручении. Так что отправка такого почтового сообщения тоже не бесплатное удовольствие.
Однако самое неприятное, что документы могут не дойти до адресата или потеряться. Представьте, вы заверили подписи, удостоверили договор, отдали за это деньги, приложили другие бумаги, а ваше письмо затерялось… Документы придется восстанавливать, т.е. собирать по-новому.
Поскольку изменения действуют только с 1.03.2010, многие нотариусы не знают, как это делается на практике. Попробуйте набрать номер любого из тех, что работает в вашем районе, и спросить об этой услуге.
Один нотариус попросит прийти с готовым заявлением и пообещает заверить все подписи (а где его брать, это заявление?). Другой – отправит в регистрационную службу: мол, там вам все объяснят и дадут бланк заявления (а тогда в чем смысл отправки документов по почте, если «хождения по мукам» не избежать?). Третий – вообще этим пока не занимается, о чем прямо и объявит.
Конечно, время покажет, насколько востребованной окажется процедура сдачи и получения документов по почте. А пока действуем на свой страх и риск…
На финишной прямой
Отдав документы на регистрацию, получаете расписку, где должно быть указано, когда заявитель может прийти за готовыми бумагами.
Покупатель должен получить на руки свидетельство о госрегистрации права собственности и договор купли-продажи, плюс кадастровый паспорт, если он сдавался на регистрацию.
Покупатель и налоговики
Идти ли после этого в налоговую инспекцию, или подождать, когда налоговики «сами придут»?
Сознательный налогоплательщик обычно переживает, он хочет спать спокойно, вовремя заплатив законно установленные сборы… Тем не менее идти с зарегистрированными документами ему никуда не надо. О том, что у вас в собственности появилось недвижимое имущество и вы стали потенциальным налогоплательщиком (налог на имущество физических лиц, земельный налог), регистрационная служба сама уведомит налоговые органы. А те в свою очередь рассчитают налог и вышлют уведомление.
Однако если у вас есть льготы по уплате налога на имущество или по уплате земельного налога, то об этом необходимо уведомить налоговый орган самостоятельно.
Если вы владеете недвижимым имуществом несколько лет, а уведомления об уплате налога все не приходят и не приходят, не переживайте: вы не обязаны ходить и выпрашивать уведомления в налоговом органе.
Также в соответствии со ст. 5 Закона «О налогах на имущество физических лиц» граждане, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления.
Продавец и налоговики
Продал недвижимость – получил доход, следовательно, нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода.
В прежние годы при продаже квартир (дач, садовых домиков, земельных участков), находившихся в собственности три года и более, физические лица – налоговые резиденты РФ были вправе воспользоваться имущественным вычетом. К примеру, человек владел квартирой пять лет, продал ее за 2 000 000 рублей, получил вычет в размере 2 000 000 рублей, а значит, НДФЛ равен нулю – не нужно платить. Но налоговую декларацию подавать все равно было обязательно.
Теперь указанные доходы включены в перечень не облагаемых НДФЛ. То есть у налогоплательщиков нет необходимости представлять в налоговый орган декларацию по НДФЛ. Эти изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2009.
Если же недвижимость или земельный участок находится в собственности менее трех лет, при продаже необходимо заплатить НДФЛ с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Для этого до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, необходимо подать налоговую декларацию и заплатить налог до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Скажем, если квартира была продана в 2009-м, декларацию нужно подать до 30 апреля 2010-го. А заплатить налог до 15 июля 2010-го.
Какую пошлину платить
В связи с изменениями в Налоговом кодексе, внесенными Федеральным законом от 27.12.2009 № 374-ФЗ, с 29.01.2010 госпошлина, взимаемая за государственную регистрацию, уплачивается в следующих размерах.
| Юридически значимое действие | Государственная пошлина |
|---|---|
| Госрегистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении |
1000 руб. физическим лицам, 15 000 руб. организациям |
| Госрегистрация права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком участке объект недвижимого имущества |
200 руб. |
| Госрегистрация прав, ограничений (обременений) прав на участки из земель сельхозназначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них |
100 руб. |
| Госрегистрация доли в праве общей собственности на участки из земель сельхозназначения | 50 руб. |
| Госрегистрация доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме |
100 руб. |
| Госрегистрация права на объект недвижимости, которое возникло до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществляемая по желанию правообладателя |
1000 руб. физическим лицам, 15 000 руб. организациям, безвозмездно при госрегистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта |
| Госрегистрация права на объект недвижимости, которое возникло до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с госрегистрацией ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости, не влекущей отчуждение такого объекта |
500 руб. физическим лицам, 7500 руб. организациям (половина от установленного размера госпошлины за регистрацию права) |