Историю может подпортить нарколог
Наверняка выскажу общее мнение: покупаемая квартира должна быть чиста. Юридически. Кому ж захочется, чтобы после сделки его через суд выселили бы из своего жилья? Что по этому поводу думают риелторы – этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову.
– Я бы сказал, что юридическая чистота квартиры – не самое главное в сделке, но одна из важных ее составляющих.
– А что же тогда главное?
– Объект, выбранный для покупки, должен соответствовать многим определенным параметрам…
Когда покупатель определился, что ему нужна именно эта квартира, только тогда на первое место выходит ее юридическая чистота. Потому что может быть абсолютно чистая с этой точки зрения квартира, которая не нужна. А может случится и так, что приглянулась именно эта, у которой имеются пятна в истории.
– И какие тайны может скрывать квартира?
– Самые разные. Первое: нарушение прав детей. В 1992–1994-х при приватизации квартир несовершеннолетних детей в число собственников часто не включали. Второе: выписка несовершеннолетних непосредственно перед приватизацией квартиры. Это были как преднамеренные, так и непреднамеренные действия родителей, которые в конечном счете ущемляли жилищные, а значит, имущественные права детей.
– Но это же не противозаконно…
– Да, но тем не менее потом это может служить поводом для расторжения сделки. Ребенок вырос и обратится с иском, что его специально выписали, потому он и не стал собственником…
– И суд станет на его сторону?
– Мы не можем знать, на чью сторону встанет суд, но у такого человека могут быть основания для подачи иска в суд.
– Соответственно, и у покупателя могут возникнуть нежелательные последствия.
– Безусловно. Особенно это будет весьма актуально, когда закончится бесплатная приватизация. Выросший ребенок вдруг спохватится и скажет, что он имел право на кусок собственности, но не смог его реализовать. Вот вам и проблема.
Кроме того, могут найтись наследники, которые не знали (или не могли знать), что их родственник умер. Через суд они могут продлить сроки вступления в наследство. Кроме того, не стоит забывать и о том, что немало продавцов недвижимости состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.
– Но если они не лишены дееспособности судом, то ведь по закону имеют право совершать сделки?
– Да, имеют. А потом обращаются в суд, заявляя, что, мол, было обострение, не понимал или не отдавал себе отчета в том, что делал…
– И что тогда: отказываться от сделки? Ваш совет?
– Необходимо, чтобы в день сделки продавец, если он состоит на учете, прошел обследование у специалиста: у нарколога или у психиатра. Врач выдает справку о том, что именно в этот день человек отдавал себе отчет за собственные действия. После чего дальнейшее обращение в суд будет несостоятельным.
– А как понять, состоит ли продавец на учете? Ведь обычно об этом стараются помалкивать. А когда просят принести справку, обижаются…
– Вопрос этот действительно непростой, деликатный. Но каждому клиенту мы терпеливо объясняем важность таких действий.
– Тем более что сегодня он продавец, а завтра может стать покупателем и сам потребовать подобный документ.
– Чаще всего от этого мы и отталкиваемся. Ведь большинство проводимых нами сделок – это альтернативные, и практически каждый продающий жилье завтра становится покупателем, для которого безопасность сделки так же актуальна, как для сегодняшнего покупателя. Однако если клиент начинает активно противиться, то это сразу вызывает вопрос: почему? Если у него все нормально, то он идет и получает любую справку, нужную для сделки.
– А клиенты сами берут такие справки?
– Сами, но обязательно в присутствии нашего агента.