Цены ниже, затраты тоже
Февраль – время активизации рынка недвижимости. Так было во все годы, за исключением прошлого. Сейчас ситуация налаживается, рынок городской недвижимости заметно активизировался. А как ведет себя загородный рынок? Сложившуюся на нем ситуацию на очередном своем заседании анализировали эксперты Московского Бизнес-rлуба.
«Кризис сказался на рынке загородной недвижимости, пожалуй, даже сильнее, чем на рынке городской, – считает генеральный директор «БЕСТ-недвижимость» Татьяна Бриккер. – Загородный дом приобретается, как правило, как второе жилье и не является предметом первой необходимости; продать его по докризисным ценам уже невозможно, дешевле – не имеет смысла».
Так было еще совсем недавно. Но, как считают аналитики, сейчас рынок загородной недвижимости постепенно оживает. «Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объемов спроса и предложения загородной недвижимости достигнет докризисного уровня, – говорит генеральный директор ОАО «Первый земельный магазин» Роман Лазарев. – Однако стабильный интерес покупателей к предложениям в категории «первый дом» подогревает ощутимое снижение цен на подмосковную недвижимость, особенно в классах бизнес и де люкс».
Спасательный круг для девелоперов
Никто из участников встречи не отрицает того факта, что рынок загородной недвижимости за последний год заметно изменился. Но как? «Если раньше девелоперы предлагали объекты одной ценовой категории, то теперь требования потребителя изменились, а вместе с ними изменился и продукт под эти требования. – считает президент корпорации «ИНКОМ» Сергей Козловский. – Еще год назад покупатели почти не рассматривали предложения земельных участков площадью 6–8 соток, предпочитая 10–15 соток, а девелоперы и риелторы думали, что малый формат и вовсе уйдет с рынка, однако сейчас мы видим иную ситуацию. Похожая ситуация и с размером зданий. До кризиса домов в 150 квадратных метров на рынке фактически не было, а в настоящее время таких становится все больше. На сегодня они наиболее востребованы».
Одна из ярких тенденций теперь – продажа участков без подряда, которая, по выражению исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, является спасательным кругом для девелоперов. Она считает, что в условиях, когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются денежные средства покупателей. «Действительно, девелоперам сейчас остро не хватает финансирования, – поддерживает коллегу управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, – а продажа земли без подряда дает им возможность быстрого получения денег. Этот продукт устраивает и потребителей, несмотря на то, что сроки строительства (завершения поселка) значительно увеличиваются». При этом, как отмечают эксперты, некоторые девелоперы предлагают участки не только без подряда, но и без подведенных коммуникаций.
Плюсы участков без подряда для покупателей очевидны. Такой участок может стать долгосрочной инвестицией – не нужно вкладывать деньги в строительство дома «здесь и сейчас». Можно самостоятельно решать, когда и как строить. Плюс ко всему покупатели получают возможность самим контролировать процесс строительства. И пожалуй, самый главный плюс – приобретение участка без подряда предполагает поэтапное внесение средств. Что очень важно для тех людей, которые хотят жить или отдыхать за городом, но осилить большие суммы сразу не могут. Да и ипотечный кредит сегодня дают далеко не всем.
Оборотная сторона подряда
Но, как считают эксперты, у этой медали есть и оборотная сторона. Прежде всего риск столкнуться с невыполнением обязательств девелоперов по подведению коммуникаций, риск оказаться в окружении недостроя или строений неприятной архитектуры, невозможность какое-то время пользоваться покупкой по назначению, а также большая трудоемкость процедуры контроля за строительством.
Продолжение большой Москвы
Если сегодняшняя тенденция на рынке загородной недвижимости – смещение в сторону удешевления проектов, то не стоит ли ожидать в ближайшем будущем конкуренции между комплексами экономкласса и квартирами в многоквартирных домах? Как считает Татьяна Бриккер, малоэтажные комплексы экономкласса не смогут стать альтернативной многоэтажным домам, так как практическое отсутствие инфраструктуры дел
ает проживание там достаточно проблематичным. О том же, какими должны быть недорогие загородные комплексы, – у экспертов по этому вопросу нет пока единодушного мнения. Одни считают, что таунхаусы в нашей стране спросом не пользуются. Другие, напротив, считают, что отношение к таунхаусам в кризис изменилось, и, мол, сегодня это один из наиболее востребованных продуктов.
Немало споров вызвали перспективы мезонеттов (2- или 4-квартирного малоэтажного дома). Большинство экспертов очень невысоко оценивают этот формат. Они считают, что такая недвижимость не особо выгодна для покупателей: приходится платить за подъезды и лестницы, которые являются общими с соседями. Напротив, генеральный директор компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков выступает за этот формат. По его мнению, он у нас незаслуженно забыт: «10 соток земли, 2 секции по 3 этажа, 3 квартиры на этаже. Коммуникации: электричество – магистральное, водоснабжение – скважина, канализация – септик. В итоге, – говорит Юрий Хлестаков, – мы получаем существенную экономию на коммуникациях, что в свою очередь позволяет вывести на рынок более дешевый продукт. Правда, покупателям такой недвижимости впоследствии придется за свой счет содержать и эксплуатировать все локальные сети».
Очевидно одно: идеального формата не существует. Возможно, успех за комплексами, которые предлагают выбор разноформатных объектов. К примеру, поселок «Мечта», расположенный в 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, который предполагает возведение, помимо квартир, коттеджей и таунхаусов.
– Но помимо него, – отмечает Сергей Козловский, – есть и другие крупные недорогие поселки, которые можно с полным правом назвать малоэтажными жилыми комплексами экономкласса – «Маленькая Шотландия» или Novoрижский. По сути, такие проекты становятся естественным продолжением «большой Москвы». Процесс же расширения столицы неизбежен, нынешний кризис может его несколько замедлить, но не остановить.
«Развитие сегмента экономкласса на загородном рынке сдерживало то, что при строительстве объектов бизнес-класса и де люкс девелоперы выходили на большую рентабельность. – отмечает Владимир Яхонтов. – А поскольку сейчас уровни рентабельности в разных сегментах выровнялись, то экономкласс стал привлекательным для застройщиков: рентабельность та же самая, а вложения значительно меньше.
Сегодня мы видим, в этом единодушны все аналитики, что рынок загородной недвижимости заметно оживает. Цены на этом рынке за последний год упали почти на 40%, отчего загородная недвижимость стала более доступна для покупателей. Но опять же только для определенных слоев. А чтобы загородное жилье стало по-настоящему доступным, нужна помощь со стороны государства. Если власти будут принимать участие в создании инфраструктуры, то круг потенциальных покупателей «домика в деревне» заметно возрастет.